Berlin - Der Berliner Mietendeckel ist Geschichte. Das Bundesverfassungsgericht hat ihn mit Blick auf die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin kassiert. Man mag das bedauern, aber das Kernproblem steigender Mieten lässt sich durch einen Mietendeckel ohnehin nicht lösen. Denn auch der Gesetzgeber kann das marktwirtschaftliche Grundprinzip, nämlich dass sich der Preis im Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bildet, nicht außer Kraft setzen. In Berlin und mittlerweile allen größeren Städten der Republik steigen die Mieten, weil die Bevölkerung und damit die Nachfrage nach Wohnungen wächst, ohne dass das Wohnungsangebot mit dieser Entwicklung Schritt hält. Und die daraus resultierende Knappheit treibt den Preis. Deshalb hilft gegen steigende Mieten letztlich nur: bauen, bauen, bauen!

Dass in punkto Wohnungsbau zu wenig geschieht, ist zum Teil ein hausgemachtes Problem. Die bauplanungs- und ordnungsrechtlichen Vorschriften sind mittlerweile so komplex, dass bei einem größeren Wohnungsbauprojekt ohne weiteres etliche Jahre vergehen können, bevor die Bagger tatsächlich anrollen. Etwas weniger bürokratischer Perfektionismus, das zeigt die Erfahrung etwa in den Niederlanden, kann hier viel bewirken.

Grundstücks-Monopolys mit atemberaubenden Wertsteigerungen

Nicht selten aber dienen die langsam mahlenden Mühlen der Bürokratie aber auch nur als Vorwand, um davon abzulenken, dass man mit Grundstücken leichter und häufig mehr Geld verdienen kann, wenn man sie einfach liegen lässt. Die Rede ist von einer Bodenspekulation, die mit ursächlich dafür ist, dass der Preisanstieg für bebaubare Grundstücke in den letzten 40 Jahren ein Vielfaches der allgemeinen Teuerung betragen hat und immer mehr Liegenschaften, insbesondere in begehrten Innenstadtlagen, mittlerweile Gegenstand eines abenteuerlichen Grundstücks-Monopolys mit atemberaubenden Wertsteigerungen geworden sind, ohne dass sich auf diesen Grundstücken irgendetwas tut.

Nur zwei Beispiele aus Düsseldorf: das Gelände der ehemaligen Gerresheimer Glashütte wurde im Jahr 2012 für gut 20 Millionen Euro an einen „Immobilienentwickler“ veräußert. Tatsächlich hatte das Unternehmen aber nie vor, das Grundstück wirklich zu einem Wohngebiet zu machen. Vielmehr beschränkte man sich darauf, ein paar Altlasten zu beseitigen und die Verwaltung zu veranlassen, einen Bebauungsplan auf den Weg zu bringen. Nach fünf Jahren wurde dann Kasse gemacht: insgesamt 120 Millionen Euro zahlte der Erwerber, angeblich erneut ein „Immobilienentwickler“. Doch damit nicht genug: zwei Jahre später berappten private Investoren die astronomische Summe von 375 Millionen Euro für gerade einmal 75 Prozent der Projektgesellschaft. Baufirmen, die auf dem Grundstück Wohnungen errichten würden, sind bislang nicht in Sicht.

Wette auf steigende Grundstückspreise.

Dasselbe gilt für ein Kunststück direkt am Düsseldorfer Hauptbahnhof, auf dem angeblich das größte innerstädtische Wohnprojekt entstehen soll. Bebauungspläne und Baugenehmigungen liegen längst vor; gebaut wird dennoch nicht. Stattdessen wurde ein Teil des Grundstücks erst einmal weiterveräußert. Offenbar ist Landbanking und Grundstücksspekulation ein lukrativeres Geschäft als der tatsächliche Bau von Wohnungen.

Grundstücksspekulation ist letztlich nichts anderes als eine Wette auf steigende Grundstückspreise. Diese Wertsteigerung kann einmal dadurch zu Stande kommen, dass sich die Nutzbarkeit des Grundstücks ändert, etwa dergestalt, dass durch entsprechende Planungen von hoher Hand aus Ackerland Bauland wird. Auch der Markt – also letztlich das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage – kann Preisveränderungen bei Grundstücken herbeiführen, was gerade in Wachstumsregionen insofern naheliegend ist, als es sich bei Grundstücken naturgemäß um Güter handelt, die nicht vermehrbar sind.

Sofern die Wertsteigerung durch öffentliches Planungsrecht zu Stande gekommen ist, stellt sie für den Eigentümer einen Zugewinn dar, der keiner wie auch immer gearteten eigenen Leistung entspricht. Derartige „Windfall Profits“ abzuschöpfen ist von daher angemessen, ja geradezu geboten, da es dem Verursacherprinzip insofern Rechnung trägt, als die öffentliche Hand Verursacher des Wertzuwachses ist.

Wenn Grundstücke zu Bauland werden, liegt es naturgemäß im öffentlichen Interesse, dass diese Grundstücke auch tatsächlich bebaut werden. Insofern sollte der Eigentümer eines baureifen Grundstücks grundsätzlich auch einem Baugebot unterliegen, das ihn verpflichtet, innerhalb eines angemessenen Zeitraums entsprechende Planungen vorzunehmen, Bauanträge zu stellen und eine erteilte Baugenehmigung in Anspruch zu nehmen, sprich: tatsächlich zu bauen. Tut er dies nicht, muss die öffentliche Hand in der Lage sein, diesen Erfolg selbst herbeizuführen und zwar dadurch, dass ihr qua Gesetz eine Erwerbsoption für das entsprechende Grundstück zusteht, die ausgeübt werden kann, sofern der Eigentümer seine Bauverpflichtung nicht erfüllt. Der Preis sollte sich dabei an den vom Eigentümer geleisteten Anschaffungskosten orientieren zuzüglich der von ihm nachweislich auf das Grundstück vorgenommenen wertsteigernden Aufwendungen sowie einer maßvollen Verzinsung dieser Beträge.

Die Grundsteuer kann hilfreich sein, um Grundstückspekulation zu verhindern

Diese Regelung hätte gleich zwei Vorteile: sie würde zum einen Anreize für die kommunale Baubehörde schaffen, zeitnah die Baubarkeit des Grundstücks zu ermöglichen; gleichzeitig würde sie den Eigentümer dazu veranlassen, hiervon dann auch unverzüglich Gebrauch zu machen.

Durch eine derartige Erwerbsoption der öffentlichen Hand ließe sich also verhindern, dass baureife Grundstücke in der spekulativen Hoffnung auf steigende Grundstückspreise einfach liegen gelassen werden.

Bei komplexen Bauvorhaben, bei denen erst noch die planungsrechtlichen Voraussetzungen – Flächennutzungsplan und Bebauungsplan – geschaffen werden müssen, vergehen oft erhebliche Zeiträume, in denen das Grundstück tatsächlich noch nicht bebaut werden kann, gleichwohl aber ein florierender Handel darüber stattfindet. Hier ist es angemessen, den Mehrerlös, der ja in der Regel nicht das Äquivalent der Leistung des Eigentümers, sondern in erster Linie ein Spekulationserlös ist, zumindest zu einem erheblichen Teil abzuschöpfen.

Auch die Grundsteuer kann, je nachdem, wie sie ausgestaltet ist, hilfreich sein, wenn es darum geht, Grundstückspekulation zu verhindern. Sinnvollerweise sollte sie – im Sinne einer Bodenwertsteuer – auf der Grundlage der Bodenrichtwerte erhoben werden, die ja gewissermaßen den potentiellen Ertragswert eines Grundstücks reflektieren. Dies hätte zum einen den Vorteil, dass sie ohne großen bürokratischen Aufwand ermittelt werden kann. Vor allem aber hätte ein solches Verfahren den Vorteil, dass die Steuerbelastung gleich wäre, unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer sein Baurecht in Anspruch nimmt, sein Grundstück spekulativ liegen lässt oder sich den Luxus eines Privatparks leisten möchte.

Gerade in den großen Metropolen sind Grundstücke ein knappes Gut. Deshalb liegt es im öffentlichen Interesse, sie effizient im Interesse des Gemeinwohls zu bewirtschaften. Private Investoren sind dabei wichtige Partner; aber nur dann, wenn sie tatsächlich investieren, sprich die Grundstücke entwickeln, Wohn- und Büroraum schaffen und zur städtebaulichen Entwicklung beitragen. Eine Reform des Bodenrechts im oben skizzierten Sinne ist damit nicht nur im Interesse einer gedeihlichen Stadtentwicklung erforderlich, sondern leistet auch einen Beitrag zu einem fairen Wettbewerb innerhalb der Immobilienbranche.

Uwe Schmitz ist Vorstandsvorsitzender des Immobilienentwicklers Frankonia Eurobau AG, das er zusammen mit seiner Frau 1992 gründete. In Berlin betreibt das Unternehmen unter anderem das Wohnprojekt Schinkelplatz am Berliner Schloss. Zu den Gewerbeprojekten gehören der Nordbahnhof und die Behrenstraße in Berlin.

Thomas Geisel war von 2014 bis 2020 SPD-Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf, zuvor Manager bei E.ON Ruhrgas und Abteilungsleiter für den Bereich Großchemie bei der Treuhand-Nachfolgeorganisation BvS.