Berlin - Franziska Schulte ist entsetzt. Um rund 50 Prozent soll ihre Kaltmiete steigen – von jetzt rund 346 auf rund 520 Euro. „Eine solche Miete könnte ich mir nicht leisten“, sagt sie. Der Vermieter, die zur deutsch-österreichischen Buwog Group gehörende Tempelhofer Feld GmbH, will in der Siedlung in der Tempelhofer Gontermannstraße 232 Wohnungen „sanieren“. So sollen unter anderem die Fassaden, Keller und Dächer gedämmt werden. Außerdem will der Vermieter eine Gegensprechanlage einbauen.

Das Problem für die Mieter: Der Vermieter darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen. Und das will er tun. Durch die Modernisierung soll sich die Miete in den 20er-Jahre-Bauten um 2,81 Euro je Quadratmeter erhöhen. Im Schnitt steigt die Quadratmeter-Miete von 5,85 auf 8,66 Euro (kalt).

Die Mieter – darunter vor allem Rentner, Alleinerziehende und junge Familien – protestieren. Ein großer Teil könne sich die Miete nach der Modernisierung nicht mehr leisten, argumentieren sie. „Buwog, mit uns nicht“, „Keine Mieterabzocke“, „Modernisierung Nein!“ steht auf Plakaten, mit denen die Mieter gegen die Modernisierung demonstrieren.

Das Potenzial ausschöpfen

Die Buwog, die rund 5000 Wohnungen in Berlin besitzt, verteidigt ihre Pläne. „Die Buwog Group modernisiert nicht, um jemanden zu verdrängen“, erklärt das Unternehmen. „Investitionen in den Bestand sind jedoch sinnvoll und notwendig, um die Wohnqualität auf Dauer erhalten zu können.“ Die Erfahrung zeige, dass dort, wo in Wohngebäude lange Zeit nicht investiert werde, „ein Verfall der Bausubstanz und eine sukzessive Verschlechterung der Wohnqualität drohen, die dann in der Folge zur Abwanderung von Mietern und schließlich zu Leerständen oder unzumutbaren Wohnsituationen führen kann“.

Im Bericht der Buwog für die ersten neun Monate des Geschäftsjahres 2016/17 wird das börsennotierten Unternehmen allerdings deutlicher. Dort heißt es: Die Buwog werde auch künftig „die Mieterhöhungspotenziale in den einzelnen Objekten des Bestandsportfolios voll ausschöpfen“. Der Buwog-Chef für das operative Geschäft (COO) Herwig Teufelsdorfer machte zuvor schon im Geschäftsbericht 2015/16 klar, dass Modernisierungen als probates Mittel dienen, um die Folgen der Mietpreisbremse für die Vermieter zu lindern. Die Mietpreisbremse dämpfe zwar das am Markt erzielbare Mietwachstum, erklärte Teufelsdorfer. „Allerdings, und das sind die guten Nachrichten: Durch Maßnahmen wie gezielte Modernisierungen“ gelinge es, die „Auswirkungen der Mietpreisbremse“ zu dämpfen.

Mieter fürchten Verdrängung

Ob die Buwog die geplante Modernisierung in der Gontermannstraße durchsetzen kann, ist noch offen. Denn das Wohngebiet steht unter dem Schutz einer sogenannten baulichen Erhaltungssatzung. „Dies bedeutet, dass sämtliche baulichen Veränderungen beantragt und genehmigt werden müssen“, sagt Baustadtrat Jörn Oltmann (Grüne). „In diesem Fall geht es um die städtebauliche Eigenart und die Frage, ob die Maßnahmen das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigen“, so Oltmann.

Nicht nur die Buwog, auch andere börsennotierte Unternehmen wollen die Mieten durch Modernisierungen nach oben setzen. Dazu gehört die Vonovia, der Branchenprimus. Sie will im Nordberliner Lette-Kiez 633 Wohnungen modernisieren, ist aber immerhin zu Zugeständnissen bereit. Rechtlich möglich sei eine Mieterhöhung von rund 2,50 Euro je Quadratmeter, teilte das Unternehmen einer Mieterin mit. „Entgegenkommenderweise“ sei man aber bereit, die Mietsteigerung auf 1,50 Euro je Quadratmeter zu begrenzen. Die Mieter sind trotzdem alarmiert, befürchten die Verdrängung aus ihrem Quartier.

Mieterverein fordert Begrenzung

Beim Berliner Mieterverein (BMV) sind teure Modernisierungen ein bekanntes Phänomen. „Modernisierungen führen oft zu einer massiven Wohnkostensteigerung“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Zwar müssten Wohnhäuser energetisch saniert werden, doch dürften die Mieter dabei finanziell nicht überfordert werden. Die Kaltmiete dürfe nur um den Betrag steigen, der durch niedrigere Heizkosten eingespart werde – zuzüglich maximal 50 Cent je Quadratmeter.

Ähnlich sieht es Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). „Modernisierungen dürfen nicht länger Haupttreiber von untragbaren Mieterhöhungen und Verdrängung sein“, sagt sie. „Hier brauchen wir eine bundesrechtliche Änderung.“ Berlin werde seine Bundesratsinitiative aktualisieren, die eine weitere Begrenzung der Mieterhöhungsspielräume zum Ziel hat.

Selbst kann der Senat aber nur die Mietsteigerungen bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen begrenzen. Das ist laut Lompscher mit der neuen Kooperationsvereinbarung geplant, die in der kommenden Woche unterzeichnet werden soll. Danach sollen nur sechs Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. „Zum anderen haben wir uns verständigt, dass Modernisierungen im Wesentlichen warmmietenneutral durchgeführt werden“, so Lompscher. Das heißt, dass die Kaltmiete nur um den Betrag steigen darf, der bei den Heizkosten gespart wird.