In Berlin sind im vergangenen Jahr Grundstücke, Wohnungen und Häuser im Wert von 18,1 Milliarden Euro verkauft worden. Das geht aus dem Immobilienmarktbericht  2015/2016 hervor, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte am Mittwoch veröffentlicht hat. Im Jahr 2015 wurde damit auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt der höchste Umsatz seit der Wiedervereinigung erzielt. Durch steigende Preise werden jedoch nicht nur die Erwerber von Wohneigentum zur Kasse gebeten – auch der Druck auf die Mieter wächst.

Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen erhöhte sich im vergangenen Jahr um rund 14 Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 22 Prozent. „Eine anhaltend hohe Nachfrage bei geringer werdendem Flächenangebot führt zwangsläufig zu steigenden Preisen“, sagte der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Reiner Rössler, zur Berliner Zeitung. 

Teuer sind Wohnungen in Dahlem

Im Schnitt kostete eine Eigentumswohnung im vergangenen Jahr 2851 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Beliebt und teuer sind Wohnungen vor allem im grünen Dahlem. Wer sich dort  eine Eigentumswohnung zulegte, musste mit durchschnittlich 4759 Euro je Quadratmeter die höchsten Preise in Berlin bezahlen.  

Auf der Skala der teuersten Wohnviertel rangiert gleich danach der Altbezirk Mitte. Am billigsten waren Eigentumswohnungen in den Stadtrandgebieten Spandau, Hohenschönhausen und Reinickendorf. Der höchste absolute Kaufpreis für eine Eigentumswohnungen wurde mit rund 4,3 Millionen Euro in der Nähe des Kurfürstendamms erzielt.

Transparenz als Ziel

Die Preisangaben, auf die sich der Gutachterausschuss stützt, beruhen auf  den abgeschlossenen Kaufverträgen. Der Bericht bildet das Marktgeschehen damit besonders treffsicher ab. Der 39-köpfige Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Expertengremium, das bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angesiedelt ist. Aufgabe des Gremiums ist es, durch die Auswertung der Kaufpreise für Transparenz auf dem Immobilienmarkt beizutragen.

Ein- und Zweifamilienhäuser waren im Jahr 2015 mit einem durchschnittlichen Preis von 2753 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche in Berlin ähnlich teuer wie Eigentumswohnungen.  Am teuersten waren Ein- und Zweifamilienhäuser im gutbürgerlichen Wilmersdorf. Danach folgen auf der Skala der teuersten Viertel die Ortsteile Grunewald und Dahlem. Am  wenigsten kosteten Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr in Köpenick und Hohenschönhausen.

Auch die Preise für Bauland ziehen an. Wegen der starken Nachfrage wurden die Bodenrichtwerte, die Auskunft über durchschnittliche Grundstückswerte eines Gebiets geben, in der City um bis zu 50 Prozent angehoben. Die Preisentwicklung insbesondere bei den Baulandgrundstücken zeige, „dass Senat und Bezirke bei der Aktivierung weiterer Baulandpotenziale nicht nachlassen dürfen“, sagte Bau-Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup.

Höhere Mieten angekündigt

Bei Kapitalanlegern und Investoren sind Mietshäuser in Berlin beliebt. Sie erhoffen sich aufgrund des  im internationalen Vergleichs noch niedrigen Mietniveaus in der deutschen Hauptstadt gute Gewinnchancen. Im vergangenen Jahr wechselten allein 1229 Mietshäuser den Besitzer. Für die Mieter bedeuten  die Verkäufe, dass der Druck auf sie wächst.  So ließ etwa die Firma ADO Properties vor wenigen Tagen nach dem Erwerb von rund 1900 Wohnungen in Schöneberg, Wilmersdorf und Neukölln mitteilen, dass sie beim Abschluss neuer Verträge bei der Miete ein „Steigerungspotenzial“ in einer Bandbreite zwischen 17 und 38 Prozent sehe.

Die Mieter geraten zudem unter Druck, weil immer mehr Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Zwar hat der Senat im März vergangenen Jahres eine Verordnung beschlossen, nach der die Umwandlung in den  mehr als 20 Milieuschutzgebieten der Stadt verboten werden kann, doch wurden im Jahr 2015 dennoch 17 331 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Das entspricht einem Anstieg um 53 Prozent. 

Berliner Mieterverein: Entwicklung ist „besorgniserregend“

Der Berliner Mieterverein (BMV) bezeichnete die Entwicklung als „besorgniserregend“. Denn auch wenn Mietverträge nach einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung unverändert fortbestehen, seien Mieter verstärkt dem Druck des neuen Eigentümers ausgesetzt, der zur Refinanzierung des Wohnungskaufes die Miethöhe bis aufs äußerste ausreizen werde.

Die stellvertretende Geschäftsführerin des BMV,  Wibke Werner, forderte rechtliche Konsequenzen.  Bislang hätten Vermieter die Möglichkeit, sich in Milieuschutzgebieten  zu verpflichten, umgewandelte Eigentumswohnungen für sieben Jahre nur an Mieter zu veräußern, um  die Genehmigung zur Umwandlung zu erhalten.  Diese Ausnahmegenehmigung sollte abgeschafft werden.