Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Wohnungen. Ausgenommen sind Neubauten ab Baujahr 2014. 
Foto:  dpa/Jens Kalaene

BerlinViele Vermieter halten sich offenbar nicht an den Mietendeckel. Die zwölf Bezirksämter haben jedenfalls bis Ende Mai 2020 insgesamt 425 Anzeigen und Hinweise zu Verstößen gegen den Mietendeckel erfasst. Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am Mittwoch mit. 270 Anzeigen bezogen sich danach auf den Mietenstopp, der seit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Februar gilt. In weiteren 105 Fällen seien Beschwerden zur Auskunftspflicht der Vermieter über die Zusammensetzung der Miete eingegangen, so die Senatsverwaltung. 44 Anzeigen beziehen sich auf die Mietobergrenzen bei der Wiedervermietung, sechs Anzeigen auf die Regelung zur Absenkung überhöhter Mieten, die jedoch erst im November 2020 wirksam wird. Die meisten Fälle wurden den Angaben nach in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg erfasst.

Lesen Sie auch: Mietendeckel in Berlin: 84 Prozent der Vermieter müssen Mieten absenken

„Der Mietendeckel ist eine Reaktion auf den entfesselten Immobilienmarkt und gleichzeitig das Signal, dass der rot-rot-grüne Senat entschlossen und im Sinne der Mieterinnen und Mieter dieser Stadt handelt“, erklärte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). Anlass: Am 18. Juni 2019, also am Donnerstag vor einem Jahr, hatte der Senat ein sogenanntes Eckpunkte-Papier zum Mietendeckel beschlossen, das die Grundzüge der Regelung beinhaltete.

Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Wohnungen. Er verbietet Vermietern für die Dauer von fünf Jahren, für bestehende Mietverhältnisse eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete hinausgeht. Wenn die Wohnung zwischen dem Stichtag 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Mietendeckels vermietet wurde, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. Erstmals ab 2022 soll es möglich sein, die gedeckelten Mieten anzuheben. Und zwar um den Prozentsatz der seit 18. Juni 2019 eingetretenen Inflation, höchstens um 1,3 Prozent jährlich. Möglich sind solche Mieterhöhungen aber nur, wenn die festgelegten Mietobergrenzen noch nicht erreicht oder überschritten sind.

Bei Verstößen drohen Bußgelder

Die Mietobergrenzen liegen je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung und deren Ausstattung zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter. Weitere Zu- oder Abschläge sind je nach Lage und Ausstattung möglich. Ab dem 23. November 2020 ist darüber hinaus eine Miete verboten, die die festgelegten Höchstgrenzen um mehr als 20 Prozent überschreitet. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) versucht die Zahl der Verstöße gegen den Mietendeckel herunterzuspielen. Es handele sich um 0,03 Prozent der betroffenen Wohnungen.  Das bedeute, dass 99,97 Prozent der Vermieter „die Bestimmungen umgesetzt“ hätten. „Die sehr geringen Fallzahlen zu Anzeigen und Verstößen gegen den Mietendeckel zeigen: trotz begründeter Zweifel an seiner Verfassungsmäßigkeit hält sich die Wohnungswirtschaft selbstverständlich an Recht und Gesetz“, so BBU-Chefin Maren Kern. Im übrigen gelte: „Die Versorgung mit angemessenem Wohnraum in einem angespannten Markt wird in erster Linie mit mehr Neubau erreicht. Der wiederum funktioniert besser mit Kooperation statt Frontstellung.“

Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht

Das Land Berlin betritt mit dem Mietendeckel juristisches Neuland. Der rot-rot-grüne Senat beruft sich mit dem Landesgesetz auf die Föderalismusreform von 2006, bei der den Ländern die Kompetenz für das Wohnungswesen zugewiesen wurde. Ob Berlin die Kompetenz für ein solches Gesetz hat, ist aber umstritten. Klagen gegen den Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht sowie dem Berliner Verfassungsgericht sind anhängig.

Viele Vermieter vereinbaren inzwischen beim Abschluss neuer Mietverträge sogenannte Schattenmieten. Schattenmieten sind Mieten, die höher sind als nach dem Mietendeckel erlaubt ist. Diese Mieten werden in den Mietvertrag geschrieben, kassiert wird aber zunächst nur die niedrigere Miete, die laut Mietendeckel zulässig ist.  Sollte der Mietendeckel vor Gericht gekippt werden oder auslaufen, sollen die Mieter dann die höhere Miete bezahlen.

Stadtentwicklungssenatorin Lompscher fand am Mittwoch klare Worte dazu: „Der Versuch, das Gesetz mittels Schattenmieten zu umgehen, ist Ausdruck des wenig verantwortungsbewussten Handelns der Immobilienwirtschaft“, sagte sie. Rechtsanwälte, die der Immobilienwirtschaft nahe stehen, halten Schattenmieten für zulässig, der Berliner Mieterverein (BMV) nicht – „weil damit dem Mieter eine nach AGB-Recht unzumutbare Vertragsklausel aufgezwungen wird und mit der Schattenmiete dem Sinn und Zweck des Deckels nicht entsprochen wird“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Maßgebliche Landgerichtsurteile lägen dazu aber noch nicht vor.  Mieter sollten deswegen nach Abschluss des Vertrages die Nichtigkeit der Vertragsklausel mit der hohen Miete gerichtlich erstreiten, rät Wild. Diese Strategie setze aber voraus, dass zur Absicherung eine Prozesskostenversicherung vorliege.

Der Mieterverein verteidigt den Mietendeckel gegen Kritik. „Der Mietendeckel bringt eine spürbare Entlastung für alle Mieter in Berlin“, sagt der BMV-Geschäftsführer. „Zum Mietendeckel gab es schlicht keine Alternative, denn die Schutzmaßnahmen der Bundesregierung bleiben weitgehend wirkungslos.“