Auf dem Wohnungsmarkt gibt es ein neues Problem. Die stark steigende Inflation führt dazu, dass Mieter mit einem sogenannten Indexmietvertrag vor stark steigenden Kosten stehen. Denn die Indexmietverträge sehen vor, dass Vermieter die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland erhöhen können. Bleibt es bei der momentanen Inflationsrate von rund sieben Prozent, stehen Mietern Erhöhungen in dieser Größenordnung ins Haus. Der Berliner Mieterverein (BMV) schlägt Alarm.

„Wir raten Mietern dringend davon ab, Indexmietverträge abzuschließen“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Diese Verträge sind an die Inflationsrate gebunden. Das heißt, in dem Moment, in dem alles teurer wird, steigt die Miete besonders stark.“ Das treffe „gerade Haushalte mit geringen Einkommen“, so Wild.

Indexmietverträge dienen nach Einschätzung des Mietervereins vor allem dazu, in neuen Mietverträgen eine zusätzliche Mietsteigerung abzusichern. „Das funktioniert so, dass beim Abschluss eines Mietvertrags die maximal zulässige Miethöhe vereinbart wird“, sagt Wild. Laut Mietpreisbremse sei dies die ortsübliche Miete plus zehn Prozent.

Während in herkömmlichen Mietverträgen die Miete dann – von Modernisierungszuschlägen abgesehen – erst wieder steigen dürfe, wenn die ortsübliche Miete unterschritten wird, könnten Vermieter bei Indexmietverträgen die Miete schon nach Ablauf eines Jahres erhöhen – angepasst an die Inflationsrate. „Die Erhöhung ist unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich“, sagt Wild.  „Indexmietverträge verschaffen den Vermietern also die Möglichkeit, die Miete auch über die ortsübliche Miete hinaus anzuheben. Und zwar ganz legal.“

Verbraucherportal: Zahl der Verträge mit Indexmiete steigt

„Wie hoch der Anteil der Indexmietverträge ist, lässt sich kaum abschätzen, weil sich Mieter nach einem Vertragsschluss selten bei uns melden“, sagt Reiner Wild. „Sie sind in der Regel froh, eine Wohnung gefunden zu haben.“ Gerade mit Mietern, die aus dem Ausland in die Stadt kommen, würden nach Beobachtungen des Mietervereins häufiger Indexmietverträge abgeschlossen, berichtet Wild. Die Neu-Berliner hätten „erfahrungsgemäß wenig Kenntnis vom deutschen Mietrecht“.

Die Mietpreisbremse gilt jedoch auch für Indexmietverträge. Das Verbraucherportal Conny, das Mieter bei der Durchsetzung von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse unterstützt, registriert wachsenden Beratungsbedarf. „Wir sehen deutliche Anstiege an Verträgen mit Indexmiete in unseren Daten“, sagt Conny-Gründer Daniel Halmer. „Der Anteil unter den Fällen zu Durchsetzung der Mietpreisbremse lag 2016 noch deutlich unter 15 Prozent und liegt mittlerweile bei über 18 Prozent, mit steigender Tendenz.“

Auffällig sei, „dass insbesondere für teure Wohnungen ab einem Quadratmeterpreis von mehr als zwölf Euro mit 17,92 Prozent Indexmieten vereinbart“ wurden, sagt Halmer. Bei Wohnungen ab 15 Euro je Quadratmeter seien es sogar 23,75 Prozent. „In unseren Daten zur Mieterhöhung lesen wir den steigenden Anteil an Indexmietverträgen noch deutlicher heraus“, sagt Halmer. Hier hat sich der Anteil seit 2019 mehr als verdoppelt – von 4,04 Prozent auf 9,64 Prozent.

Mieterverein fordert gesetzliche Mietobergrenzen

Damit Mieter finanziell nicht überfordert werden, verlangt der Berliner Mieterverein Obergrenzen für Mieterhöhungen nach Indexmietverträgen. „Die Mieterhöhungen müssen auf ein bis zwei Prozent jährlich begrenzt werden, um Mieter vor einer finanziellen Überforderung zu schützen“, sagt Wild. „Solche Obergrenzen sind zudem nötig, um zu verhindern, dass der Preisauftrieb durch die Inflation durch den Anstieg der Mieten verstärkt wird.“

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) deutet Entgegenkommen an. „Ich bin kein Fan von Indexmieten“, sagt sie. „Sicher; sinken die Lebenshaltungskosten, sinken auch die Mieten, aber selbst das müssen Mieter dann noch in der Regel schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend machen“, so Geywitz. Gerade auf Rendite orientierte Fonds interessiere es „überhaupt nicht, ob ihre Mieter durch die steigenden Kosten immer mehr in Not“ gerieten. „In unseren Überlegungen zu Maßnahmen und Instrumenten, die den Mietanstieg dämpfen beziehungsweise verhindern, werden wir deshalb weiterhin prüfen, wie Index- und auch Staffelmieten ihrem eigentlichen Zweck gerecht werden können, ohne Mieter unfair zu belasten“, so die Bundesbauministerin.

Beim Koalitionspartner FDP stößt die Bauministerin auf Widerspruch. „In der Ampel-Koalition haben wir vereinbart, dass wir das Mietrecht anschauen und evaluieren“, sagt der FDP-Bundestagsabgeordnete Daniel Föst. Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) werde sich „zuständigkeitshalber der Sache annehmen“, so Föst. „Pauschal ein Instrument wie Index- oder Staffelmieten herauszunehmen, bringt uns da nicht weiter.“ Zudem seien „Index- und Staffelmieten nicht per se negativ, so wie dargestellt“. Bei niedriger Inflation wie in den letzten Jahren seien solche Verträge vorteilhaft. Föst: „Ich würde mir wünschen, dass sich das Bauministerium um die Ursachen der Wohnungsknappheit und die stark steigenden Baukosten kümmert und nicht nur die Symptome regulieren will.“ Bauen in Deutschland dauere zu lange und sei zu teuer. „Da müssen wir ran, wie wir das im Koalitionsvertrag auch vereinbart haben.“

Eigentümerverband Haus & Grund lehnt Obergrenzen ab

Ähnlich äußert sich der Eigentümerverband Haus & Grund. „Indexmieten sind ein für Mieter und Vermieter faires Instrument, da die maximal zulässige Mieterhöhung an die Erhöhung der Verbraucherpreise geknüpft ist“, sagt Verbandspräsident Kai H. Warnecke. „Mit der Forderung nach einer Kappungsgrenze bei Indexmieten wird wieder einmal das populistische Klischee des reichen Vermieters und des bedürftigen Mieters bedient.“ Dabei werde „vollkommen verkannt, dass die Bewirtschaftung einer vermieteten Immobilie Einnahmen, die zumindest die allgemeinen Preissteigerungen ausgleichen, voraussetzt“, so Warnecke.

Ein Beispiel zeigt die aktuellen Auswirkungen eines Indexmietvertrags im Vergleich zu einem herkömmlichen Vertrag:

Haushalt A vereinbart im Jahr 2022 für eine 100 Quadratmeter große Altbauwohnung in Berlin einen herkömmlichen Mietvertrag, bei dem sich Mieterhöhungsspielräume nur dann ergeben, wenn die ortsübliche Miete unterschritten wird. Beim Vertragsabschluss beläuft sich die ortsübliche Miete für die Wohnung auf zehn Euro je Quadratmeter. Laut Mietpreisbremse darf der Vermieter beim Abschluss eines neuen Vertrages die ortsübliche Vergleichsmiete um zehn Prozent überschreiten. Damit ist eine Kaltmiete von 1100 Euro monatlich erlaubt, also elf Euro je Quadratmeter. Mieter und Vermieter vereinbaren diese Miete. Die nächste Mieterhöhung darf der Vermieter – von Modernisierungszuschlägen abgesehen – erst dann verlangen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt. Die ortsübliche Miete, die zur Zeit des Vertragsabschlusses bei 10 Euro je Quadratmeter liegt, muss also auf mehr als elf Euro je Quadratmeter steigen, bis sich ein Erhöhungsspielraum eröffnet.

Erst nach einer Steigerung der ortsüblichen Miete um mehr als zehn Prozent gibt es für den Vermieter in diesem Fall überhaupt die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Und dann auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Laut Berliner Mietspiegel stieg die ortsübliche Miete in Berlin von 2016 bis 2020 im Schnitt um etwa 2,5 Prozent jährlich. Sollte die ortsübliche Miete in den nächsten Jahren im gleichen Tempo steigen, würde es also rund vier Jahre dauern, bis die Miete von Haushalt A (1100 Euro) auf gleichem Niveau wie die ortsübliche Miete liegt. Bis sich ein Mieterhöhungsspielraum für den Vermieter eröffnet, bis also die vom Mieter gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, würde noch mal mehr Zeit vergehen. Mit anderen Worten: Haushalt A hätte, legt man eine ähnliche Mietentwicklung wie in den vergangenen Jahren zugrunde, frühestens nach mehr als vier Jahren mit einer ersten Mieterhöhung zu rechnen – wahrscheinlich aber erst nach fünf bis sechs Jahren.

Haushalt B hat im Jahr 2022 einen Indexmietvertrag für eine 100 Quadratmeter große Wohnung abgeschlossen, die sich im selben Haus befindet wie die Wohnung von Haushalt A. Vermieter und Mieter vereinbaren dabei ebenfalls eine Anfangsmiete von 1100 Euro, die laut Mietpreisbremse zulässig ist. Sollte es dabei bleiben, dass die Inflationsrate bei rund sieben Prozent liegt, könnte der Vermieter von Haushalt B nach einem Jahr die Miete erhöhen. Bei einer Anhebung um sieben Prozent könnte die im Jahr 2022 vereinbarte Miete schon im Jahr 2023 um 77 Euro auf 1177 Euro steigen. Ein weiteres Jahr später könnte die Miete erneut erhöht werden – abhängig von der Entwicklung der Verbraucherpreise. Während Haushalt A über mindestens rund vier Jahre eine Miete von 1100 Euro sicher ist, muss Haushalt B wegen der Kopplung an die Inflationsrate also recht schnell sehr viel mehr Miete zahlen.