Die rot-grün-rote Koalition in Berlin wollte die Immobilienwirtschaft in einem Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen zu einem freiwilligen Mietenmoratorium bewegen. Doch dazu wird es nach Lage der Dinge wohl nicht kommen. In der „Schlussfassung“ für ein Bündnispapier, das der Berliner Zeitung vorliegt, ist von einem Mietenmoratorium jedenfalls keine Rede mehr.

„Ambitionslos“ sei das Ergebnis der bisherigen Verhandlungen, heißt es konsterniert aus Kreisen der Koalition. Im Juni soll das Bündnis von Vertretern der Politik sowie von Mieter- und Vermieterverbänden unterzeichnet werden. Ob sich bis dahin etwas zugunsten der Mieter ändert, ist fraglich. Hier ein Überblick über die bisherigen Verabredungen – und was sie bedeuten.

Härtefallregelung bei Mieterhöhungen:

Mieterhöhungen im Bestand sollen künftig von den Bündnispartnern so weit begrenzt werden, dass Bewohner mit geringen Einkommen nicht mehr als 30 Prozent ihres jährlichen Haushaltseinkommens für die Miete aufbringen. In den Genuss der Regelung sollen jedoch nur solche Haushalte kommen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben. Es gelten zudem die Wohnflächengrenzen für den sozialen Wohnungsbau.

Die geplante 30-Prozent-Regelung hat nur einen begrenzten Neuigkeitseffekt. Denn eine Reihe von Vermietern wendet eine solche Regelung schon jetzt an. Dazu gehört die börsennotierte Deutsche Wohnen.

Mieterhöhungen:

Hier bleibt es bei allgemeinen Erklärungen. Die Bündnispartner sind laut dem Papier davon „überzeugt, dass eine langfristig orientierte und sozialgerechte Wohnungsvermietung eine leistbare Miete benötigt“, die die Mieter „nicht überfordert“. Sie verpflichten sich, „Mieterhöhungen im Bestand und bei Modernisierungen mit Augenmaß, unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und unter Berücksichtigung von Härtefallkriterien vorzunehmen“.

Die Bündnispartner erklären, dass sie die von der Bundesregierung geplante Absenkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten auf angespannten Wohnungsmärkten von 15 auf 11 Prozent unterstützen. Vom 1. Januar 2023 an wollen sich die Bündnispartner an der neuen Grenze „orientieren“. Wahrscheinlich ist damit gemeint, dass sie sich bereits ab 1. Januar nächsten Jahres daran halten, falls die Gesetzesänderung bis dahin noch nicht in Kraft getreten ist.

Vermietung an WBS-Berechtigte

Die großen privaten Wohnungsunternehmen verpflichten sich laut dem vorliegenden Papier, bei der Wiedervermietung 25 Prozent der Wohnungen an Mieter zu vergeben, die Anspruch auf eine Sozialwohnung beziehungsweise einen Wohnberechtigungsschein hätten. Die Wohnungsverbände sollen auf die übrigen Mitgliedsunternehmen einwirken, sich der Verpflichtung der großen Unternehmen anzuschließen.

Der Neuigkeitseffekt ist auch hier begrenzt. Denn die Deutsche Wohnen als größter privater Vermieter praktiziert eine Vergabe von 25 Prozent der Wohnungen an WBS-Berechtigte ebenfalls schon seit 2019.

WBS-Antragsbearbeitung

Das Land Berlin sagt zu, die Antrags- und Genehmigungsverfahren für Wohnberechtigungsscheine zu beschleunigen. Innerhalb von 15 Arbeitstagen soll nach Einreichung vollständiger Unterlagen die WBS-Prüfung durch die Behörden abgeschlossen sein – bei gleichzeitiger Vorlage eines Wohnungsangebots.

Wohnungstausch

Die Wohnungsunternehmen verpflichten sich dazu, den Wohnungstausch „in geeigneter Weise“ zu unterstützen, wie es im vorliegenden Papier heißt. „Es werden besondere Anreize und Unterstützungen zum Tausch großer gegen kleinere Wohnungen geprüft“. Das Land Berlin solle zudem mit den Wohnungsunternehmen prüfen, „ob mithilfe eines Pilotprojektes ein kiezbezogener Wohnungstausch ergänzend unterstützt werden kann, zum Beispiel durch eine gemeinsame Plattform zum Wohnungstausch zwischen privaten Wohnungsunternehmen“.

Eine Festlegung, dass die Mieter bei einem Tausch die Wohnung des anderen zu den bisherigen Mietkonditionen übernehmen können, gibt es nicht.

Geschütztes Marktsegment

Die Zahl der Wohnungen, die im geschützten Marktsegment vermittelt werden, soll auf 2500 jährlich erhöht werden. Das geschützte Marksegment ist ein Baustein der Wohnungslosenhilfe. Darunter fallen all jene Wohnungen, die Menschen angeboten werden, die obdachlos sind oder von Obdachlosigkeit bedroht sind.

Zweckentfremdungsverbot

„Die Bündnispartnerinnen und -partner beachten das Gesetz des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum“, heißt es in dem Papier. „Absurd“, lautet das Urteil dazu aus Koalitionskreisen. Dass ein Gesetz eingehalten wird, sei eine Selbstverständlichkeit. Ähnlich fällt das Urteil zu einer Formulierung aus, bei der die Bündnispartner zusagen, „diskriminierungsfrei“ zu vermieten, zu verwalten und zu agieren. Etwas anderes komme gar nicht in Betracht.

Milieuschutz

In Milieuschutzgebieten ist bisher unter anderem der Einbau zweiter Bäder und von Wärmedämmungen reglementiert – um die Verdrängung alteingesessener Mieter durch steigende Mieten zu verhindern. Im Bündnis wurde nun laut vorliegendem Papier verabredet, dass das Land eine Arbeitsgruppe Milieuschutz „unter Beteiligung der wohnungswirtschaftlichen Verbände“ ins Leben ruft, die innerhalb eines Jahres die bisherige Genehmigungspraxis „im Hinblick auf Vereinfachung, Verkürzung und Vereinheitlichung der bisherigen Praxis“ überprüfen und „Verbesserungsvorschläge“ entwickeln soll. Um die Finanzierung abzusichern, will Berlin Fördermittel für Modernisierungen anbieten. In der Folge könnte manches, was jetzt noch verboten ist, künftig erlaubt sein.

Neubau

Pro Jahr sollen 20.000 neue Wohnungen in Berlin gebaut werden – davon 5000 Sozialwohnungen. Die privaten Unternehmen sollen 12.000 Wohnungen jährlich errichten, die landeseigenen Unternehmen 7000, die Genossenschaften 1000 Wohnungen bauen. Während die landeseigenen Unternehmen 3500 Sozialwohnungen jährlich bauen sollen, werden von Privaten und Genossenschaften 1500 Sozialwohnungen jährlich erwartet. Bis 2026 sollen insgesamt 100.000 Wohnungen fertiggestellt werden.

Höhere Sozialquote

Bei größeren Bauprojekten mussten private Bauherren bisher einen Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungen beisteuern. Neu ist, dass es zusätzlich einen Anteil von zehn Prozent an Wohnungen geben soll, der für Bezieher mittlerer Einkommen gedacht ist. In der Koalition hatte man sich einen höheren Anteil gewünscht, doch muss man nun mit dem Erreichten zufrieden sein.

Schnellere Verfahren

Bauplanungs- und Genehmigungsverfahren sollen beschleunigt werden. Das soll unter anderem durch eine Digitalisierung, Prozessoptimierungen und die Einrichtung einer ressortübergreifenden Projektsteuerung, zum Beispiel durch Projektlotsen, gelingen. Bei Gesetzgebungsverfahren sollen die Auswirkungen auf Baukosten und Miethöhen transparent gemacht werden.

Neubauflächen

Laut dem Bündnispapier sollen – anders als im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und Linken vereinbart – Flächen wie die Elisabethaue in Pankow, der Zentrale Festplatz in Mitte und Späthsfelde in Treptow-Köpenick zusammen mit Tegel-Nord und den Marienhöfen in Tempelhof-Schöneberg als „weitere Standorte“ für den Wohnungsneubau entwickelt werden.

Im Koalitionsvertrag heißt es dagegen, dass die Wohnungsbaupotenziale in weiteren Quartieren – wie auf der Elisabethaue, auf dem Zentralen Festplatz und in Späthsfelde – im Rahmen der Überarbeitung des Stadtentwicklungsplans Wohnen zunächst „ausgelotet und mit konkreten Zahlen untersetzt“ würden.

Bürgerbeteiligung

Die Bürgerbeteiligung soll ebenfalls effizienter werden. Partizipationsverfahren sollen „zielorientiert strukturiert“ werden. Hierbei stehe innerhalb eines verbindlichen Zeitrahmens das Wie und nicht das Ob der jeweiligen Projekte im Vordergrund, heißt es. Bürger sollen die Sinnhaftigkeit von Bauprojekten also nicht infrage stellen, sondern nur bei deren Ausgestaltung mitreden dürfen.

Im Koalitionsvertrag steht das anders. Dort ist festgehalten, dass sich die Koalition „für transparente und ergebnisoffene Partizipationsverfahren“ einsetzt, um die Akzeptanz für Nachverdichtungen zu erhöhen.