Das Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin ist am Montag mit den Unterschriften von Vertretern des Senats und der Immobilienwirtschaft besiegelt worden. Die Vereinbarung gilt zunächst für fünf Jahre, also bis zum 20. Juni 2027. Hier ein Überblick über die wichtigsten Ziele.

Mieterhöhungsbremse

Die großen privaten Wohnungsunternehmen (ab 3000 Wohnungen in Berlin) wollen sich bereits mit Unterzeichnung der Bündnisvereinbarung an der von der Bundesregierung geplanten Mietrechtsänderung orientieren. Danach sollen die Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin künftig nur noch um maximal elf statt um bis zu 15 Prozent in drei Jahren steigen dürfen. Wann die Regelung im Bund kommt, ist offen. Mieter in Berlin sollen also schon vorher von der Regelung profitieren. Der Mietanstieg für Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) soll bei den großen privaten Wohnungsunternehmen auf bis zu zwei Prozent jährlich begrenzt werden – allerdings befristet bis Ende 2023.

Für die breite Masse der Berliner Mieter bleibt es bei allgemeinen Zusicherungen. Die Bündnispartner sind laut der Vereinbarung davon „überzeugt, dass eine langfristig orientierte und sozialgerechte Wohnungsvermietung eine leistbare Miete benötigt“, die die Mieter „nicht überfordert“. Sie verpflichten sich, „Mieterhöhungen im Bestand und bei Modernisierungen mit Augenmaß, unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und unter Berücksichtigung von Härtefallkriterien vorzunehmen“.

Für Mieter der landeseigenen Wohnungsunternehmen gelten die bereits mit dem Senat ausgehandelten Begrenzungen von Mieterhöhungen. Danach ist vorgesehen, die Mieten nach dem Scheitern des Mietendeckels nur schrittweise zu erhöhen.

Härtefallregelung

Mieterhöhungen im Bestand sollen künftig von den Bündnispartnern so weit begrenzt werden, dass Bewohner mit geringen Einkommen nicht mehr als 30 Prozent ihres jährlichen Haushaltseinkommens für die Miete aufbringen müssen. In den Genuss der Regelung sollen Haushalte kommen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Es gelten zudem die Wohnflächengrenzen für den sozialen Wohnungsbau. Diese sehen vor, dass jeder Wohnberechtigte in der Regel Anspruch auf einen Wohnraum hat. Der Bezug auf das jährliche Haushaltsnettoeinkommen führt dazu, dass bei der Berechnung der Mietbelastung auch das Urlaubs- und Weihnachtsgeld in Ansatz gebracht werden kann. Wohngeld und ähnliche Leistungen werden bei der Ermittlung des Einkommens ebenfalls miteinbezogen. Bei einigen Wohnungsunternehmen, darunter die landeseigenen Gesellschaften, gelten ähnliche Regeln bereits.

Vermietung an WBS-Berechtigte

Die großen privaten Wohnungsunternehmen verpflichten sich, bei der Wiedervermietung 30 Prozent der Wohnungen an Mieter zu vergeben, die Anspruch auf eine Sozialwohnung beziehungsweise einen Wohnberechtigungsschein haben. Die Wohnungsverbände sollen auf die übrigen Mitgliedsunternehmen einwirken, sich der Verpflichtung der großen Unternehmen anzuschließen. Auf dem Immobilienmarkt ist eine solche Regelung nicht neu. Die Deutsche Wohnen, eine Tochter der Vonovia, praktiziert eine Vergabe von 25 Prozent der Wohnungen an WBS-Berechtigte schon seit 2019. Bei den landeseigenen Unternehmen liegt die WBS-Quote noch höher.

Schnellere WBS-Antragsbearbeitung

Das Land Berlin sagt zu, die Antrags- und Genehmigungsverfahren für Wohnberechtigungsscheine zu beschleunigen. Innerhalb von 15 Arbeitstagen soll nach Einreichung vollständiger Unterlagen die WBS-Prüfung durch die Behörden abgeschlossen sein.

Wohnungstausch

Die Wohnungsunternehmen sagen zu, den Wohnungstausch „nach Möglichkeit unternehmensübergreifend“ zu unterstützen. Das Land Berlin will zudem mit den Wohnungsunternehmen prüfen, „ob mithilfe eines Pilotprojektes ein kiezbezogener Wohnungstausch ergänzend unterstützt werden kann, zum Beispiel durch eine gemeinsame Plattform zum Wohnungstausch zwischen privaten Wohnungsunternehmen“.

Partizipation der Mieter

Die großen privaten Wohnungsunternehmen sollen „Möglichkeiten der Mieterinnen- und Mieterpartizipation unter Beteiligung von Mieterinnen- und Mieterselbstorganisationen“ entwickeln. Dabei können sie sich auf die Erfahrungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen stützen, wo es solche Beteiligungen bereits gibt.

Geschütztes Marktsegment

Die Zahl der Wohnungen, die im geschützten Marktsegment vermittelt werden, soll bis zum Jahr 2024 von bisher 1350 jährlich auf 2500 jährlich erhöht werden – je zur Hälfte von den landeseigenen Wohnungsunternehmen und von den „privaten Bestandshaltern“. Das geschützte Marksegment ist ein Baustein der Wohnungslosenhilfe. Darunter fallen all jene Wohnungen, die Menschen angeboten werden, die obdachlos oder von Obdachlosigkeit bedroht sind.

Neubau-Ziele

Pro Jahr sollen 20.000 neue Wohnungen in Berlin gebaut werden – davon 5000 Sozialwohnungen. Bis zum Ende des Jahres 2026 ist also der Bau von insgesamt 100.000 Wohnungen geplant. Die privaten Unternehmen möchten 60.000 Wohnungen davon errichten, die landeseigenen Unternehmen 35.000 Wohnungen. Die Genossenschaften wollen sich der Vereinbarung zufolge „bemühen“, 2500 neue Wohnungen auf den Weg zu bringen. „Unter der Voraussetzung, dass das Land Berlin ausreichend geeignete Grundstücke und eine auskömmliche Förderung bereitstellt, sehen sich die Wohnungsbaugenossenschaften“ laut der Vereinbarung sogar „in der Lage, im genannten Zeitraum bis zu 5000 neue Wohnungen zu schaffen“.

Neubau-Flächen

Das Land Berlin sagt zu, weitere Potenzialflächen für den Wohnungsneubau zu identifizieren und die Entwicklung vorhandener Potenziale zu unterstützen. Im Rahmen der Aktualisierung des Stadtentwicklungsplans Wohnen bis Ende 2023 sollen neben den bereits beschlossenen 16 neuen Stadtquartieren „weitere Standorte“ entwickelt werden. Genannt werden Tegel-Nord, die Marienhöfe in Tempelhof-Schöneberg, die Elisabethaue in Pankow, der Zentrale Festplatz in Wedding und Späthsfelde in Treptow-Köpenick.

Höhere Quote geförderter Wohnungen

Bei größeren Bauprojekten mussten private Investoren bisher nach dem sogenannten kooperativen Baulandmodell einen Anteil von 30 Prozent mietpreisgebundener Wohnungen (Sozialwohnungen) errichten, die mit Förderung des Landes entstehen – bezogen auf die gesamte Wohnfläche. Künftig soll der Anteil auf 50 Prozent erhöht werden. 30 Prozent der Wohnungen sollen dabei im klassischen sozialen Wohnungsbau entstehen, weitere 20 Prozent sollen für Haushalte errichtet werden, deren Einkünfte die Einkommensgrenzen nach dem Wohnraumförderungsgesetz um bis zu 80 Prozent überschreiten (WBS 180). Im klassischen sozialen Wohnungsbau (WBS 140) liegt die Einkommensgrenze für einen Einpersonenhaushalt in Berlin bei 16.800 Euro jährlich. Für den WBS 180, der für Bezieher etwas höherer Einkommen gedacht ist, liegt die Grenze bei 21.600 Euro jährlich. Bei der Berechnung des maßgeblichen Einkommens wird das Bruttoeinkommen zugrunde gelegt, von dem bestimmte Beträge abgezogen werden.

Schnellere Verfahren

Bauplanungs- und Genehmigungsverfahren sollen beschleunigt werden. Dabei ist vorgesehen, dass neue Bebauungsplanverfahren innerhalb von drei Jahren abgeschlossen werden. Das soll unter anderem durch Digitalisierung, Prozessoptimierungen und die Einrichtung einer ressortübergreifenden Projektsteuerung, zum Beispiel durch Projektlotsen, gelingen. Bei Gesetzgebungsverfahren sollen die Auswirkungen auf Baukosten und Miethöhen transparent gemacht werden. Im Jahr 2024 will das Land Berlin den Testbetrieb der digitalen Bauakte beginnen.