Unterschiedliche Mieter und Vermieter prallen auf dem Wohnungsmarkt aufeinander. 
Foto: imago images

Berlin Wohnen ist nicht einfach eine Ware, sondern ein soziales Gut. Der unfreiwillige Verlust der Wohnung steht oft dem Verlust des Arbeitsplatzes oder auch Verwerfungen im familiären Umfeld in nichts nach. 

Der Umgang mit Wohnen und Bauen prägt aber auch den Zusammenhalt in einer Stadt. Noch ist das Zeitfenster für eine aktive Gestaltungspolitik in Berlin offen. Dabei sind fünf Faktoren relevant: 1. Wohnen bringt höchst unterschiedliche Mieter und höchst unterschiedliche Vermieter zueinander. Ein sehr gut verdienender Mieter, der sich eine Wohnung für 17 Euro pro Quadratmeter leisten kann, braucht keinen besonderen sozialen Schutz.

Heiko Kretschmer beim Protest gegen den Mietendeckel.
Foto: Christian Ditsch/ imago images

Der Kleinvermieter, der für das eigene Alter vorsorgen wollte, muss dagegen sein gesichertes Alterseinkommen aus der Vermietung ziehen können. Eine Regulierung, die wie der Mietendeckel in Berlin alle Mieter und alle Vermieter faktisch gleichbehandelt, schafft daher gravierende Ungerechtigkeiten. 2. Marktregulierungen müssen konsequent durchgesetzt werden.

Erschüttertes Vertrauen in den Wohnungsmarkt

Der Umstand, dass die Bundesregierung vor Jahren eine Mietpreisbremse ins Leben rief, die bei einem Mieterwechsel nicht kontrolliert werden konnte und viele Umgehungsmöglichkeiten besaß, ist ein wesentlicher Grund für das erschütterte Vertrauen im Wohnungsmarkt. 3. Wer Menschen helfen will, die beispielsweise durch den Verlust ihrer Arbeit in Not geraten sind oder die mit starken Mietsteigerungen konfrontiert sind, wird dies durch gezielte Unterstützung der Betroffenen tun müssen.

Ein spezielles Wohngeld Berlin muss daher zumindest vorübergehend geschaffen werden, um der rasanten Entwicklung in Berlin etwas entgegenzusetzen. 4. Wer die Stadt gestalten will, der muss dies primär über eine aktive Baulandpolitik steuern. Diese ermöglicht eine effiziente und wirkungsvolle Steuerung darüber, was in den einzelnen Kiezen, Stadtteilen und in neuen Quartieren konzeptionell geschehen soll. 5. Der wichtigste Punkt ist aber Neubau von bezahlbaren, mietpreisgebundenen Wohnungen.

Das erfordert eine Förderung durch Programme der Investitionsbank Berlin und durch aktive Baulandpolitik des Landes Berlin. Die IBB prüft, dass kein Investor sich unangemessene Gewinne einstreicht, sondern gesteht eine 4,3-Prozent-Rendite zu. Dabei sollte klar sein, dass wir unterschiedliche Formen des Investors brauchen: Die kommunalen oder landeseigenen Unternehmen müssen genauso aktiv sein, wie dies Genossenschaften, Privatleuten, aber auch privaten Wohnungsgesellschaften möglich sein muss.

Der Mietendeckel deckelt alle Mieten  gleichermaßen und  entfaltet daher seine  größte Wirkung im Luxusbereich.

Heiko Kretschmer, Vorsitzender des wirtschaftsnahen Vereins „Neue Wege für Berlin“, über das vom Senat geplante Gesetz zum Mietendeckel

Privates Kapital notwendig für den Wohnungsbau

Denn wir brauchen das private Kapital im Wohnungsbau. Andernfalls werden wir nicht schnell genug ausreichend Geld mobilisieren können. Wer den aktuell geplanten Mietendeckel an diesen fünf Kriterien misst, stellt schnell fest, dass der Mietendeckel die bestehende Notlage nicht löst, neue Konflikte schürt und das eigentliche Problem von 135.000 akut fehlenden Wohnungen im Markt nicht löst.

Das zentrale Problem des Berliner Wohnungsmarkts ist, dass die massive Schieflage im Markt dazu führt, dass die Preise bei Neuvermietungen explodieren. In keiner deutschen Stadt steigen die Preise bei Neuvermietung so rasant wie in Berlin. In keiner Stadt ist der Fehlbestand an Wohnungen aber auch so groß. De facto fehlt jede elfte Wohnung. Darum muss Berlin in wenigen Jahren über 100.000 Wohnungen zusätzlich zum aktuellen Ausbauplan bauen. Die aktuelle Marktlage trifft die sozial Schwachen, aber auch die Normalverdiener besonders hart.

Dies gilt zuvorderst für Menschen, die in eine Notlage kommen oder einen schlechter bezahlten Job annehmen mussten. Sie können sich nicht nur die dynamische Mietenentwicklung nicht mehr leisten, sondern müssen beim erzwungenen Umzug auch noch eine deutliche Verschlechterung von Lage und Qualität hinnehmen. Und es trifft diejenigen, die für Pflegearbeit oder Jobs im Gastrogewerbe nach Berlin kommen und künftig stundenlanges Pendeln in Kauf nehmen müssen, weil sie sich den Wohnort nicht mehr aussuchen können.

Mietendeckel am meisten wirksam im Luxusbereich

Der Mietendeckel schafft selbst aber auch neue soziale Ungerechtigkeiten, da er alle über einen Kamm schert. Nicht bezahlbares Wohnen für mittlere und niedrige Einkommen steht in seinem Fokus. Der Mietendeckel deckelt alle Mieten gleichermaßen und entfaltet daher seine größte Wirkung im Luxusbereich. Ausgerechnet Mieter mit hohem Einkommen werden recht schnell auf Mietsenkungen von 400 bis 500 Euro pro Monat kommen. Der Mietendeckel ist aber auch für den Eigentümer sozial unausgewogen.

Da die Mieten weitgehend eingefroren werden, werden Vermieter belohnt, die sich in der Vergangenheit nicht partnerschaftlich verhalten haben und das rechtlich maximale aus ihrer Immobilie herausgeholt haben. Unternehmen mit großem Wohnungsportfolio werden sich den Mietendeckel für einige Jahre noch leisten können. Sie agieren auf der Basis von Mischkalkulationen und können die fehlenden Einnahmen durch Kosteneinsparungen auffangen. Kosteneinsparungen, die übrigens das Handwerk in Berlin hart treffen werden. Der private Kleinvermieter kann all das nicht.

Wohnungsmarkt im Gleichgewicht wichtiger

Er wird unter massiven Verkaufsdruck kommen, um seine Verluste zu begrenzen. Denn künftig können Mieten die Kaufpreise vieler Immobilien nicht mehr refinanzieren. Es zeigt sich: Der Mietendeckel ist in seiner Wirkung höchst ungerecht und erzeugt erhebliche soziale Schieflagen. Die größten Nutznießer sind besserverdienende Mieter und große Wohnungs- oder Fondsgesellschaften.

Während Normalverdiener und sozial Schwache dringend einen Wohnungsmarkt im Gleichgewicht benötigen, ihnen also nur Neubau aus der bedrohlichen Lage hilft, müssen Kleinvermieter sogar mit Verlusten rechnen, insbesondere dann, wenn sie ihre Mieter bislang besonders fair behandelt haben. Nicht Mietendeckel, sondern eine gemeinsame Kraftanstrengung für neue, bezahlbare Wohnungen wäre die sozial gerechtere und effizientere Lösung.