Der Mietendeckel tritt an diesem Sonntag in Kraft.
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BerlinDer Mietendeckel tritt an diesem Sonntag in Kraft. Die Mieten in Berlin werden damit für fünf Jahre weitgehend eingefroren. Hier ein Überblick über die Kernpunkte des Gesetzes – und was Mietern jetzt empfohlen wird.

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen, das sind etwa 90 Prozent aller Mietwohnungen in Berlin. Ausgenommen sind unter anderem Sozialwohnungen, Wohnheime sowie Neubauwohnungen, die ab 2014 bezugsfertig geworden sind. Der Mietendeckel gilt zudem nicht für Wohnungen, die vorher dauerhaft unbewohnbar waren und erst mit einem dem Neubau entsprechendem Aufwand wiederhergestellt wurden. Ausgenommen sind ferner Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert und instandgesetzt wurden und einer Mietpreisbindung unterliegen.

Wie werden die Mieten eingefroren?

Der Mietendeckel verbietet Vermietern für die Dauer von fünf Jahren, für bestehende Mietverhältnisse eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete hinausgeht. Die Mieten werden also auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Dabei soll der Preisstopp auch für Staffel- und Indexmieten gelten. Wenn die Wohnung zwischen dem Stichtag 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Mietendeckels vermietet wurde, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. Erstmals ab 2022 soll es möglich sein, die gedeckelten Mieten anzuheben. Und zwar um den Prozentsatz der seit 18. Juni 2019 eingetretenen Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent jährlich. Möglich sind solche Mieterhöhungen aber nur, wenn die festgelegten Mietobergrenzen je nach Baualter und Ausstattung noch nicht erreicht oder überschritten sind.

Was ist unter dem Begriff Miete zu verstehen?

Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint. Also die Miete ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser. Enthalten in der Miete sind zugleich alle Zuschläge, wie zum Beispiel für Mobiliar. Jegliche Aufschläge, etwa für Vorhänge oder ein Bett, sind damit untersagt.

Wie hoch liegen die Obergrenzen?

Die Mietobergrenzen liegen je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung und deren Ausstattung zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, also in Ein- und Zweifamilienhäusern, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um einen Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: 1. Ein schwellenlos erreichbarer Aufzug. 2. Eine Einbauküche. 3. Eine hochwertige Sanitärausstattung. 4. Ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume. 5. Ein niedriger Energieverbrauchskennwert. Bei den Mietobergrenzen handelt es sich um gesetzlich bestimmte Miethöchstpreise. Sie basieren auf dem Berliner Mietspiegel 2013. Die Mietobergrenzen können zwei Jahre nach Inkrafttreten des Mietendeckels angehoben werden.

Sind Modernisierungen möglich?

Ja. Modernisierungen sind ohne besonderes Genehmigungsverfahren zulässig, wenn sie beispielsweise dem Klimaschutz oder dem Abbau von Barrieren in der Wohnung dienen und die Miete zugleich um nicht mehr als einen Euro pro Quadratmeter steigt. Hierbei darf allerdings auch die Mietobergrenze um nicht mehr als einen Euro überschritten werden. Solche Modernisierungen müssen bei der Investitionsbank Berlin (IBB) angezeigt werden.

Was gilt bei der Wiedervermietung einer Wohnung?

Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wird, ist es per Gesetz verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete oberhalb der jeweiligen Mietobergrenze, darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen. Bei der Mietobergrenze ist gegebenenfalls der Zuschlag für eine moderne Ausstattung und nach einer Modernisierung zu berücksichtigen. Bei Wohnungen, deren Vormiete unter 5,02 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal einen Euro auf bis zu 5,02 Euro je Quadratmeter erhöht werden - Voraussetzung ist, dass zwei der bereits genannten fünf Merkmale für eine moderne Ausstattung vorhanden sind. Also zum Beispiel ein schwellenlos erreichbarer Aufzug oder eine Einbauküche.

Was ist zu tun, wenn Mieter nach dem 18. Juni 2019 und vor dem Inkrafttreten des Mietendeckels einer Mieterhöhung zugestimmt haben – oder wenn sich eine Staffel- oder Indexmiete in dieser Zeit erhöht hat?

In diesem Fall ergeben sich nach Darstellung des Mietervereins zwei Möglichkeiten. Entweder werde nur noch die am 18. Juni 2019 vereinbarte Nettokaltmiete ab Inkrafttreten des Gesetzes gezahlt. Oder es werde weiter die bisherige Miete gezahlt und der Vermieter unter Fristsetzung aufgefordert, die niedrigere Miete vom Stichtag 18. Juni 2019 zu bestätigen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die zulässige Miete mitzuteilen. Mache er das nicht oder entspreche die mitgeteilte Miete nicht dem Gesetz, könne  vor Gericht eine Feststellung über die preisrechtlich zulässige Miete erstritten werden, so der Mieterverein. Dann komme es auf das Urteil an. Parallel sollte das Bezirksamt gebeten werden, die Miete zu überprüfen. Wer von vornherein nur noch die Miete zahlt, die am 18. Juni 2019 vereinbart war, sollte die einbehaltene Miete für den Fall zurücklegen, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird.

Wann ist eine eingefrorene Miete überhöht?

Eine eingefrorene Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze liegt. Ein Beispiel: Beträgt die Mietobergrenze 5,95 Euro je Quadratmeter, darf der Vermieter maximal 7,14 Euro je Quadratmeter verlangen - das sind 20 Prozent mehr. Alles, was darüber liegt, gilt als überhöht. Je nach Lage sind jedoch Zuschläge oder Abschläge möglich. Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist ein Abschlag von 28 Cent pro Quadratmeter zu berücksichtigen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 9 Cent je Quadratmeter abgezogen, für Wohnungen in guter Wohnlage werden hingegen 74 Cent je Quadratmeter draufgeschlagen.

Wann ist eine eingefrorene Miete, die überhöht ist, zu senken?

Erst nach neun Monaten. Denn das Verbot einer solchen überhöhten Miete gilt erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes. Zwar ist für die Absenkung der Miete kein Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nötig, wie ursprünglich geplant, doch könne ein solcher "hilfreich" sein, empfiehlt der Berliner Mieterverein. Da die zuständige Senatsverwaltung alle Maßnahmen ergreifen könne, die zur Durchsetzung des Absenkungsanspruchs erforderlich sind, sollte sie bei einer Ablehnung der Absenkung durch den Vermieter einbezogen werden, rät der Mieterverein. Die Verwaltung könne dann einen Verwaltungsakt erlassen oder eine Auskunft über die zulässige Miete erteilen. Beides könne bei einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung mit dem Vermieter hilfreich sein.

Was sollen Mieter machen, die nach dem Stichtag am 18. Juni 2019 und vor dem Inkrafttreten des Mietendeckels einen Mietervertrag unterzeichnet haben, dessen  Miete über den Obergrenzen liegt?

Hier gilt ebenfalls: Einen Anspruch auf Absenkung der Miete haben die Mieter erst neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels. Dabei muss aber nur jener Teil der Miete reduziert werden, der die Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreitet. Der Mieterverein rät, vorher unter Berufung auf die Mietpreisbremse eine zu hohe Miete zu rügen, sofern die ortsübliche Miete um mehr als zehn Prozent überschritten wird, also gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird. Sollte der Mietendeckel später vor dem Bundesverfassungsgericht kassiert werden, hätten die Mieter dann zumindest ihre Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend gemacht.

Gibt es eine Härtefallregelung für Vermieter?

Ja. Um zu verhindern, dass Vermieter durch die Regelungen dauerhafte finanzielle Verluste erleiden oder ihr Eigentum in der Substanz gefährdet wird, sieht das Gesetz eine Härtefallregelung vor. Danach ist im Einzelfall eine höhere Miete erlaubt. Einkommensschwache Mieter sollen im Gegenzug einen finanziellen Ausgleich erhalten, den sie jedoch beantragen müssen.

Welche Strafen drohen Vermietern?

Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeiten. Hierbei drohen Geldbußen bis zu 500 000 Euro.

Worauf stützt sich der Senat beim Mietendeckel?

Der Senat beruft sich auf die Föderalismusreform von 2006, nach der die Kompetenz für das Wohnungswesen auf die Länder übergegangen ist. Die Landesregierung sieht darin die Möglichkeit, ein öffentlich-rechtlich ausgestaltetes Mietpreisrecht zu schaffen.

Wie ist es um die Rechtssicherheit des Gesetzes bestellt?

Mit dem Mietendeckel beschreitet der rot-rot-grüne Senat juristisches Neuland. Es gibt bisher kein Bundesland, das die Mieten per Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt. Ob dies zulässig ist, ist umstritten. Klagen sind angekündigt. So wollen die Fraktionen von CDU und FDP im Abgeordnetenhaus vor das Landesverfassungsgericht ziehen. Die Bundestagsfraktionen von Union und FDP wollen den Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht überprüfen lassen. Es ist also möglich, dass Teile des Mietendeckels oder sogar das komplette Gesetzeswerk als verfassungswidrig eingestuft wird.