Berliner Mieter können ihre Miete absenken, wenn diese die Mietobergrenzen um 20 Prozent überschreitet. 
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BerlinJe näher die Einführung des Mietendeckels in Berlin rückt, umso stärker gelangen Details der geplanten Regelung in den Blickpunkt. So zahlen nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung rund 340.000 Berliner Haushalte eine so hohe Miete, dass sie voraussichtlich einen erfolgreichen Antrag auf Absenkung stellen können, wie im Mietendeckel vorgesehen.

Die Senatsverwaltung schätzt, dass in den ersten beiden Jahren nach Einführung des Mietendeckels jeweils rund 20 Prozent dieser Mieter, also 68.000 Haushalte jährlich, „erfolgreich eine Kappung ihrer Miete realisieren können“. In den Folgejahren sei mit jeweils rund zehn Prozent, also mit 34.000 erfolgreichen Anträgen auf Absenkung zu rechnen.

Der Mietendeckel sieht neben dem weitgehenden Einfrieren der Mieten für fünf Jahre vor, dass Mieter die Absenkung ihrer Miete verlangen dürfen, wenn diese die neuen Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreitet – und damit als überhöht gilt.

Die Obergrenzen liegen nach dem vorliegenden Gesetzentwurf je nach Baualter der Wohnung zwischen 3,92 und 9,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Dabei müssen jedoch noch Zuschläge, zum Beispiel für eine moderne Ausstattung und eine gute Wohnlage berücksichtigt werden – oder auch Abschläge, falls sich die Wohnung in einer mittleren oder einfachen Lage befindet.

Miete schnell senken und Geld sparen 

Der Mietendeckel soll nach den Plänen der Regierungskoalition noch im ersten Vierteljahr 2020 vom Abgeordnetenhaus beschlossen werden und dann in Kraft treten. Die Regelung zur Absenkung einer überhöhten Miete soll allerdings erst neun Monate später wirksam werden. Den Termin sollten sich Mieter merken.

Denn um in den Genuss der Absenkung zu kommen, müssen sie selbst tätig werden und einen Antrag stellen – je schneller sie  dies machen, umso eher greift die Entlastung. Laut Gesetzentwurf senkt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung überhöhte Mieten erst ab dem Monat, der auf den Tag der Antragstellung folgt. Stellt ein Mieter den Antrag auf Absenkung also etwa im Januar 2021, kommt es – eine erfolgreiche Prüfung vorausgesetzt – im Februar 2021 zur Absenkung der Miete.

Der Berliner Mieterverein (BMV) empfiehlt, die Möglichkeit zur Absenkung einer überhöhten Miete möglichst schnell zu nutzen, um kein Geld zu verschenken. „Besser wäre es gewesen, den Anspruch auf Absenkung einer überhöhten Miete sofort mit den übrigen Teilen des Gesetzes wirksam werden zu lassen“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Zumindest die Anträge auf Absenkung müssten von Anfang an gestellt werden können – nicht erst nach neun Monaten.

Während der fünfjährigen Laufzeit des Mietendeckels rechnet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung damit, dass die Mieter um rund 2,5 Milliarden Euro entlastet werden. Vermietern entgehen wiederum Einnahmen in gleicher Höhe. Die Umsetzung des Gesetzes kostet Berlin rund 119,5 Millionen Euro, zum Beispiel für höhere Sach- und Personalkosten sowie für Mietzuschüsse.

Mietendeckel könnte auch Bundesregierung belasten 

Hinzugerechnet werden müssen jedoch noch Steuerausfälle in Höhe von rund 421 Millionen Euro, weil die Vermieter weniger Einnahmen haben und sich dadurch die Gewinne verringern. Da Berlin mit dem Mietendeckel juristisches Neuland betritt und Klagen gegen die Regelung angekündigt wurden, ist offen, ob der Deckel Bestand hat. Die Immobilienwirtschaft kritisiert den Mietendeckel scharf und hält ihn für verfassungswidrig.

Der Mietendeckel wird nur so gut, wie ihn die Mieter auch in Anspruch nehmen.

Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins

Juristen sind in der Frage unterschiedlicher Meinung. Die Bundesregierung hat bisher keine einheitliche Auffassung geäußert. Das SPD-geführte Justizministerium bat in der Antwort auf eine Anfrage der Berliner Zeitung um Verständnis, dass es Gesetzesentwürfe der Länder grundsätzlich nicht kommentiere. Das CSU-geführte Bundesinnenministerium hält das Land Berlin dagegen nicht für berechtigt, einen eigenen Mietendeckel zu erlassen.

Möglicherweise wird der Mietendeckel noch zu einer Belastungsprobe für die schwarz-rote Bundesregierung. In dem Moment, in dem sich das Bundesverfassungsgericht mit dem Mietendeckel befasst, müsste sich die Regierung nämlich dazu äußern. Die neue SPD-Spitze machte am Wochenende deutlich, dass sie  auf einen stärkeren Eingriff des Staats auf den Wohnungsmarkt setzt – und brachte eine neue Steuer ins Gespräch.

„Neben einem Ausbau des kommunalen Wohnungsbaus sollten wir auch den extremen Wertzuwachs von Grund und Boden in Deutschland ein Stück weit abschöpfen – etwa mit einer Bodenwertzuwachssteuer“, sagte Parteichef Norbert Walter-Borjans den Zeitungen der Funke Mediengruppe. Als kurzfristige Maßnahme solle das Wohngeld aufgestockt werden.

Kai Wegner: „Bodenwertzuwachssteuer ist ein Investitionshemmnis"

Zugleich zeigte Walter-Borjans auch Sympathie für den Mietendeckel, wie er in Berlin geplant ist. „Grundsätzlich kann eine Deckelung der Mieten ein sinnvolles Instrument sein“, sagte der frühere Finanzminister von Nordrhein-Westfalen. „Mieterhöhungen sollten sich allenfalls an der Preissteigerungsrate orientieren – und nicht an der spekulationsgetriebenen Steigerung der Immobilienpreise.“

Die Ko-Vorsitzende Saskia Esken nannte es „ein Unding, dass Menschen wohnungslos werden, weil sie ihre Miete nicht mehr zahlen können, und dass Familien keine bezahlbaren Wohnungen finden“. Der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion und Landesvorsitzende der Berliner CDU, Kai Wegner, wies die Forderungen zurück.

„Eine Bodenwertzuwachssteuer ist ein Investitionshemmnis und kein Investitionsanreiz“, sagte Wegner. Ziel der SPD-Spitze sei offenbar, dass der Staat zusätzlich an steigenden Immobilienpreisen verdiene. Den Wohnungs- und Grundstückssuchenden werde damit nicht geholfen.