Berlin - In Berlin profitieren nach dem Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels womöglich deutlich mehr Mieter von der Absenkung überhöhter Mieten als bislang erwartet. Während die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung davon ausgeht, dass die Mieten für rund 340.000 Wohnungen als überhöht gelten und reduziert werden müssen, schätzt das Hamburger Institut Forschung und Beratung (F+B) die Zahl auf rund 512.000 Wohnungen. Das teilte das Institut, das an der Erarbeitung des Berliner Mietspiegels 2019 beteiligt war und regelmäßige Marktanalysen verfasst, am Montag mit.

„Grundlage der Schätzung sind die Daten des Berliner Mietenspiegels 2019“, erklärte F+B. Die Berliner Mieter können nach den Berechnungen des Instituts pro Monat zusammen knapp 21 Millionen Euro sparen. Das wären im Durchschnitt je 40 Euro pro Wohnung und Monat. Auf ein Kalenderjahr hochgerechnet gehe es um ein Absenkungspotenzial von 250 Millionen Euro. F+B wurde 1992 als unabhängiges Forschungsinstitut gegründet und berät Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Banken und Bausparkassen, Verbände und staatliche Stellen.

Am Montag ist die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft getreten. Vermietern ist es danach verboten, eine Miete zu kassieren, die die festgelegten Mietobergrenzen unter Berücksichtigung der Lage und Ausstattung einer Wohnung um mehr als 20 Prozent überschreitet. Solche Mieten müssen abgesenkt werden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erklärte, dass sie bei ihrer Schätzung zur Zahl der Wohnungen, für die die Mieten abgesenkt werden müssen, von den durchschnittlichen Werten aus dem Mietspiegel ausgegangen sei. F+B habe dagegen die Verteilung der Mieten jedes einzelnen Mietspiegelfeldes berücksichtigt. Das habe in der Kürze der Zeit bei der Vorbereitung des Gesetzentwurfes von der Senatsverwaltung nicht geleistet werden können. Gleichwohl handele es sich auch bei F+B nur um eine Schätzung, genauso wie bei der Senatsverwaltung. „Wenn tatsächlich noch mehr Mieterhaushalte von den Mietabsenkungen profitieren, ist das natürlich zu begrüßen“, sagte Behördensprecherin Katrin Dietl.

Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Wohnungen. Für mehr als jede dritte Wohnung müsste laut F+B die Miete gesenkt werden. 51,4 Prozent der Wohnungen, für die Miete reduziert werden muss, befinden sich in mittlerer Wohnlage, 28,8 Prozent in einfacher Lage und 19,8 Prozent in guter Lage. Die größte Zahl überhöhter Mieten ist nach den Schätzungen des Instituts bei den klassischen Gründerzeithäusern zu finden, die zur Baualtersklasse bis 1918 gehören. Hier gelten laut F+B die Mieten von rund 165.000 Wohnungen als überhöht. Vor allem die Bewohner von hochwertig sanierten Altbauwohnungen in guter Lage würden von der Mietabsenkung profitieren, stellt F+B fest.

Der Mietendeckel, der von der rot-rot-grünen Koalition verabschiedet wurde, ist rechtlich umstritten. Die Berliner Landesregierung beruft sich dabei auf die Föderalismusreform von 2006, bei der den Ländern die Zuständigkeit für das Wohnungswesen zugeordnet wurde. Vermieterverbände sowie CDU und FDP halten die Regelung dagegen für verfassungswidrig und haben Klagen eingereicht. Das Bundesverfassungsgericht will im ersten Halbjahr nächsten Jahres darüber entscheiden.

Die Wirtschaft bekräftigte am Montag ihre Kritik. „Der Mietendeckel ist Gift für unsere Branche“, erklärte die Fachgemeinschaft Bau. Das Baugewerbe rechne bis Jahresende mit einem Auftragsrückgang von rund 185 Millionen Euro allein in der Wohnungssanierung. Der Immobilienverband BFW in Berlin/Brandenburg teilte mit, 75 Prozent der Unternehmen, die sich an einer Umfrage beteiligt haben, hätten aufgrund der Wohnungspolitik des Berliner Senats ihre geschäftlichen Aktivitäten überwiegend nach Brandenburg verlagert, 38 Prozent wanderten in andere Bundesländer ab.

Mietervertreter feiern dagegen den Mietendeckel. „Es ist ein Glücksfall für die Berliner Mieterschaft, dass wir in Anbetracht der wirtschaftlichen Krise aufgrund der Covid-19-Pandemie hier einen Mietendeckel haben“, erklärte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, am Montag. Die Regelung sei „sachgerecht, vertretbar und sinnvoll“. Während in Berlin rund 30 Prozent der Haushalte mit einem Nettoeinkommen von unter 1500 Euro im Monat auskommen müssen, seien die Immobilienvermögen in Folge der hohen Nachfrage und der unzureichenden Mieterschutzregeln im Bürgerlichen Gesetzbuch massiv angestiegen. „Die Absenkung der hohen Mieten ist daher vertretbar“, so Wild.

Doch eine Sorge gibt es auch von dieser Seite: „Wir befürchten, dass vor allem private Anbieter weit überwiegend von sich aus die Miete nicht senken“, sagte Wild. Denn mit der Novembermiete sei zumeist die bisherige Mietforderung voll abgebucht worden. Informationsschreiben an die Mieter gäbe es nur selten. Werde auch im Dezember die bisherige Miete eingezogen, empfiehlt der Mieterverein, die Miethöhe zu prüfen. Möglich ist das über einen Mietendeckelrechner des Mietervereins, der auf der Homepage der Berliner Zeitung zu finden ist. Stellt sich heraus, dass die Miete überhöht ist, „sollte der Vermieter zur Senkung der Miete aufgefordert werden“, rät der Mieterverein. Kommt der Vermieter dem nicht nach, bieten sich zwei Wege an. Entweder senkt der Mieter die Miete selber oder er schaltet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein, die dann per Verwaltungsakt die Miete senken kann. Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) sagte, überhöhte Mieten seien von diesem Montag an verboten. „Vermieterinnen und Vermieter, die die Miete nicht absenken, müssen mit Bußgeldern rechnen“, kündigte der Senator an. Der Mieterverein empfahl erneut, das gesparte Geld bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts „zunächst beiseite zu legen“.