Der Weg zu Tilman Miraß führt über zwei Hinterhöfe in Kreuzberg und ein staubiges Treppenhaus. Der 30-Jährige wartet in einer Fabriketage, die noch den abgerockten Charme Westberlins der 80er-Jahre ausstrahlt. Der Programmierer sitzt an einem Tisch mit Laptop, daneben steht ein Flipchart. Der Kaffee dampft im Pott, gegenüber lädt ein Freund von Tilman Miraß Zahlenkolonnen auf den Bildschirm. 

Miraß’ Bekannter arbeitet hauptberuflich beim Statistischen Bundesamt. In der Kreuzberger Fabriketage hilft er seit Monaten wie ein wissenschaftlicher Mitarbeiter, um die Datenbasis valide aufzuarbeiten. Miraß selbst hat an der Universität der Künste Gesellschafts- und Wirtschaftskommunikation studiert. Das Programmieren hat er sich mit 15 Jahren selbst beigebracht.

Mietenspiegel als Echo alter Zeit

Es ist Ende August, als Miraß Reporter der Berliner Zeitung und der taz einlädt, um sein Projekt vorzustellen. „Mietenwatch“ nennt er die neue Plattform. Zu diesem Zeitpunkt beschäftigt sich Miraß bereits seit fast anderthalb Jahren mit dem Projekt.

Er hat dafür eine Förderung des Prototype Fund erhalten, das ist ein Programm des Bundesministeriums für Bildung und Forschung, das von der Open Knowledge Foundation Deutschland betreut wird. Durch die Förderung hatte der Programmierer plötzlich Geld, um seine Idee zu verwirklichen: eine Homepage, die klarmachen soll, wer sich Berlin noch leisten kann. Eine Homepage, die in Grafiken visualisiert, wer von den aktuell Wohnungssuchenden eine Chance hat, mit einem Durchschnittsverdienst eine erschwingliche – Mietenwatch spricht von „leistbare“ – Bleibe zu finden.

Eine Miete gilt für Mietenwatch dann als „leistbar“, wenn die Gesamthöhe inklusive aller Neben- und Betriebskosten 30 Prozent des Nettomonatseinkommens nicht übersteigt. Zugrundegelegt wird das durchschnittliche Nettoeinkommen laut Mikrozensus. Bei Ein-Personen-Haushalten beispielsweise liegt es bei monatlich 1 375 Euro. Als leistbar gilt also eine Wohnung – ein bis zwei Zimmer – mit bis zu 412,50 Euro Miete.

Einseitiger Blick auf Berlin als Mieterstadt 

Das Ergebnis der Mietenwatch-Erhebung ist erschreckend: Nur sehr wenige Suchende können sich Hoffnung auf eine Wohnung machen, die für sie „leistbar“ ist. Und quasi niemand, der wenig verdient. Das gilt laut Mietenwatch in der ganzen Stadt.

Die Resultate zeigen für Miraß, wie einseitig der Blick auf Berlin als Mieterstadt mitunter ausfällt. Als Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) im Mai den neuen Mietenspiegel vorstellte, wollte sie die eigene Leistung hervorheben und ein bisschen Entwarnung geben. Zwar sei die Nettokaltmiete in den vergangenen 15 Jahren von 4,49 auf 6,72 Euro pro Quadratmeter um 50 Prozent gestiegen, doch „der Mietanstieg hat sich in den vergangenen zwei Jahren abgeflacht“, sagte sie. Die Senatorin führte das „auf mietstabilisierende Maßnahmen des Landes Berlin“ zurück.

Doch diese Zahlen speisen sich aus hunderttausenden Alt-Mietverträgen aus einer Zeit, als Berlin noch spottbillig war. Sie täuschen darüber, was in den vergangen Jahren in der Stadt passierte. Der Mietspiegel ist ein Echo der Vergangenheit und liefert nur ein verzerrtes Bild der Gegenwart. Denn so gut wie jeder, der gerade auf Wohnungssuche ist, würde sich wohl über einen Mietpreis von 6,72 Euro pro Quadratmeter freuen. In der gefühlten Realität liegen die Mietforderungen deutlich höher. Die Erhebung der tatsächlichen Angebotsmieten untermauert diesen Eindruck und unterscheidet sich deutlich von den „gewichteten Durchschnittswerten“ des Senats.

Im Schnitt 15,20 Euro nettokalt

So liegen die Angebotsmieten, die Mietenwatch aus Online-Offerten in den vergangenen anderthalb Jahren erfasst hat, mehr als doppelt so hoch: bei 15,20 Euro netto kalt. Inklusive Nebenkosten gar bei 17,57 Euro.

„Wir haben uns alles angeschaut, was online zu finden war, so wie es jeder andere tut, der in Berlin sucht“, erklärt Tilman Miraß sein Vorgehen. „Wir haben seit März 2018 Daten über den Berliner Mietmarkt gesammelt und ausgewertet.“ Er programmierte dafür einen sogenannten Bot. Das kleine Computerprogramm durchforstete monatelang Seiten von Immobilienanbietern, um die Datenbasis aufzubauen und regelmäßig zu aktualisieren. Abbilder der Seiten, auf denen die Wohnungen gefunden wurden, speicherte er auf Servern, um stichprobenartig zu prüfen, ob die statistische Auswertung solide war. Der Bot erfasste rund 79 000 Mietangebote. Unberücksichtigt sei das Luxussegment geblieben, von dem viele Angebote nicht online stünden, sagt Miraß.

Die rund sechs Gigabyte Daten würden sehr gut repräsentieren, was maßgeblich in Berlin passiere, sagt der Aktivist. Allein Immobilienscout bilde rund 80 Prozent des Mietmarktes ab, schätzt er. Zugleich böte manche städtische Wohnungsbaugesellschaften auch heute noch und selbst im Neubau günstige Angebotsmieten. Miraß sagt, es gehe nicht darum, alles abzubilden. Aber er ist überzeugt, dass der Datensatz die genauesten Werte zu Angebotsmieten erfasst, die bisher erhoben wurden.

Das Ergebnis: Die drei teuersten Bezirke sind Mitte (22,31 Euro), Friedrichshain-Kreuzberg (17,94 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf (16,86 Euro). Die günstigsten Bezirke der Stadt sind Marzahn-Hellersdorf (10,95 Euro), Spandau (11,90 Euro) und Treptow-Köpenick (12,64 Euro).

Miraß weiß, dass die Mieten aus den Online-Angeboten nicht identisch mit den später tatsächlich erzielten Mieten sein müssen. Er glaubt aber, dass die Abweichungen nur marginal sind, da eine drastische Wohnungsknappheit herrsche und online angebotene Wohnungen beim Vertragsabschluss später eher teurer als günstiger werden würden.

„Die Überschreitung des Mietenspiegel ist wirklich krass“

Mietenwatch ist nicht das Projekt von Miraß allein. Er spricht lieber von einer Initiative, weil ihn Freunde unterstützen. Miraß gehört auch zum Peng!Kollektiv, einem Zusammenschluss von Aktionskünstlern, Handwerkern und Wissenschaftlern, das durch subversive Aktionen Aufmerksamkeit erzeugt und dafür bereits mit dem Aachener Friedenspreis ausgezeichnet wurde. Doch Mietenwatch sei kein Projekt von Peng, sagt Miraß. Es sei unabhängig. Miraß war überrascht, als er die Ergebnisse zum ersten Mal sah: „Die Überschreitung des Mietenspiegel ist wirklich krass“, sagt er. „Es braucht radikalere Maßnahmen, denn Wohnen im S-Bahn-Ring ist nicht mehr leistbar und selbst außerhalb sieht es nicht viel besser aus.“

Mit ihren Ergebnissen könnte Mietenwatch tatsächlich für politischen Wirbel sorgen. Denn mitunter kann sich nur noch ein Prozent einer Bevölkerungsgruppe das Wohnen in der Innenstadt leisten, wenn es höchstens das Durchschnittseinkommen bezieht. Das träfe beispielsweise für Ein-Personenhaushalte zu. Für sie gab es zum Stichtag innerhalb des S-Bahn-Rings 14 047 „leistbare“ Angebote. Ausgehend von der Gesamtzahl kommt Mietenwatch zu der Einschätzung, dass sich nur ein Prozent dieser Personengruppe eine Wohnung innerhalb des S-Bahn-Rings leisten kann. Von den Zwei-Personenhaushalten – für die Mietenwatch 787,50 Euro Miete als leistbar ansetzt – können sich demnach zehn Prozent das Wohnen innerhalb des Rings leisten und außerhalb 46,2 Prozent.

Für Drei-Personen-Haushalte – drei bis vier Zimmer für maximal 922,50 Euro Miete – träfe das auf 4,5 Prozent innerhalb und 38,3 Prozent außerhalb des S-Bahn-Rings zu.

In Mitte kann sich beispielsweise ein Single-Haushalt nach dieser Definition laut Mietenwatch nur noch eine Wohnung mit einer Größe von 19 Quadratmetern leisten. In Marzahn-Hellersdorf wären bis zu 31 Quadratmetern leistbar.

Für Berliner Singles nicht mehr erschwinglich

Aber selbst dort, im günstigsten Bezirk, sind Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen für 83 Prozent der Singles mit Durchschnittseinkommen nicht mehr erschwinglich. In Friedrichshain-Kreuzberg sind es sogar 99,2 Prozent, für die das nicht mehr möglich ist; hier können sich also im Umkehrschluss nur noch 0,8 Prozent eine solche Wohnung leisten. Insgesamt entstand nach Miraß’ Ansicht in den vergangenen Jahren ein drastischer Verdrängungsdruck. Betroffen sind hier insbesondere auch Kieze in Gegenden, die zumindest öffentlich einen schlechteren Ruf haben. Für Menschen, die mit Hartz IV auskommen müssen, wurde Berlin zu einer verschlossenen Stadt, sagt Miraß.

Mietenwatch zeigt eine Karte, die von rot nach blau das Niveau beschreibt, wie viel Prozent leistbarer Wohnungen für diese Bevölkerungsgruppe in der Stadt existieren. Nahezu ganz Berlin ist bei der Karte, die die Lage der Hartz-IV-Empfänger zeigt, in Rottönen gefärbt: Null Prozent in Tiergarten, jeweils ein Prozent in Mitte und in Friedrichshain-Kreuzberg. Denn: Das Jobcenter übernimmt die Mietkosten nur bis zu einem festgelegten Satz.

Bei den Karten, die Mietenwatch aufbereitet hat, ist es möglich, bis auf Angebote einzelner Straßen heranzuzoomen. Überall rote Punkte. Mieter, die „ALG II beziehen, können innerhalb des S-Bahn-Rings praktisch nicht mehr umziehen“, so Mietenwatch. Aus diesen Informationen bemisst Mietenwatch nun den „Verdrängungsdruck“, der sich aus Mietenhöhe bei der Neuvermietung und dem Anteil der Transferbezieher bemisst. Die Methode bezieht sich auf die entsprechende Berechnung der Stadtforscher Andrej Holm und Guido Schulz. Es zeigen sich hier die Areale, in denen die Bevölkerung von Berlin ganz besonders gefährdet ist.

Hier sticht der Humboldthain Nordwest hervor, bei dem es bisher überwiegend keine Milieuschutzabdeckung gibt. Weitere in denselben Kategorien äußerst gefährdete Kieze: Heidestraße, Schulenburgpark, Moritzplatz, Glasower Straße, Maulbeerallee, Weiße Siedlung, Brunnenstraße, Askanischer Platz, Mehringplatz, Treptower Straße Nord, Bouchéstraße, Germaniagarten, Thälmannpark und Rollberg.

Verdrängungsdruck und „Leistbarkeit“ sind nur zwei Gliederungsrubriken auf der Internetseite von Mietenwatch, die an diesem Dienstag freigeschaltet wird. Eine andere lautet: „Wohnen als Ware“ – hier werden die größten Anbieter dargestellt und wie sich die Preise zusammensetzen; die letzte Rubrik nennt sich unbescheiden „Antworten“. Die politische Positionierung ist hier sehr eindeutig: Mietendeckel und Enteignung, lautet die Forderung.

www.mietenwatch.de