Tempelhof-Schöneberg - Teure Modernisierungen treiben seit Jahren bundesweit die Mieten hoch – doch das soll sich ändern. Der Berliner Mieterverein (BMV) und die Internet-Plattform wenigermiete.de wollen Mieterhöhungen nach einer Modernisierung für verfassungswidrig und damit für unwirksam erklären lassen. Wie die beiden Organisationen der Berliner Zeitung mitteilten, unterstützen sie die Musterklage eines Berliner Mieters gegen die Mieterhöhung nach einer Modernisierung, die an diesem Montag beim Amtsgericht Tempelhof-Schöneberg eingereicht werden soll.

„Die Mieter selbst wollen diese Modernisierungen oft gar nicht, können sich zumeist auch nicht dagegen wehren, müssen aber trotzdem voll dafür zahlen“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Dies ist nicht nur eine vom Gesetzgeber verantwortete Ungerechtigkeit, wir halten die aktuellen Regelungen darüber hinaus für verfassungswidrig.“

„Mit der Modernisierungsumlage können sich Vermieter gleich doppelt auf Kosten der Mieter bereichern“

Mit dem Berliner Mieterverein steht die größte Interessenvertretung der Mieter in der Bundeshauptstadt hinter dem Musterprozess. Zweiter Akteur ist mit der Internet-Plattform wenigermiete.de ein Start-up, das Mieter unter anderem bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vertritt. Die Klage stellt eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch infrage, die es seit den 70er-Jahren Vermietern erlaubt, die Kosten von Modernisierungen anteilig auf die Miete umzulegen.

Bis zum 31. Dezember vergangenen Jahres durften elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, seit dem 1. Januar 2019 sind es noch acht Prozent – wobei die Umlage nicht befristet ist, also auch dann noch gezahlt werden muss, wenn die Modernisierung rechnerisch längst beglichen ist.

In der Musterklage geht es um eine 64,53 Quadratmeter große Wohnung in Tempelhof, für die sich die Kaltmiete nach einer bereits erfolgten Modernisierung von bisher 463,91 Euro auf 575,76 Euro erhöhen soll – das entspricht einer Steigerung um 111,85 Euro monatlich. Am teuersten für den Mieter schlägt dabei mit 83,43 Euro monatlich die Wärmedämmung des Hauses zu Buche. „Mit der Modernisierungsumlage können sich Vermieter gleich doppelt auf Kosten der Mieter bereichern: Sie steigern gleichzeitig den Objektwert und die Mieteinnahmen“, kritisiert Daniel Halmer, Rechtsanwalt und Gründer von wenigermiete.de. „Der Mietvertrag wird einseitig geändert, ohne dass der Mieter darauf Einfluss hat.“

Studie des Mietervereins: Mieten stiegen bei Modernisierungen im Schnitt um 50 Prozent

Die Rechtsexperten von Mieterverein und wenigermiete.de sehen hierin einen Verstoß gegen die im Grundgesetz verankerte Vertragsfreiheit. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb die Kosten einseitig zulasten der Mieter gehen sollen, während ein Gutteil der Wertsteigerung durch die Modernisierung beim Vermieter verbleibe. Sehe das auch der verantwortliche Richter beim Amtsgericht so, müsse er den Fall vom Bundesverfassungsgericht grundsätzlich klären lassen.

„Offensichtlich ungerecht und verfassungsrechtlich höchst bedenklich ist ferner, dass Mieter sogar mehr als 100 Prozent der Kosten tragen müssen, wenn sie nur lange genug in derselben Wohnung bleiben“, argumentiert Halmer. Bei einer Umlage von elf Prozent der Modernisierungskosten sei die Investition des Vermieters nach neun Jahren bezahlt. Beim Aufschlag von acht Prozent nach zwölfeinhalb Jahren. Warum erst jetzt versucht werde, die Umlage als verfassungswidrig einzustufen, erklärt Halmer damit, dass sich die Bedingungen in der Zwischenzeit so geändert haben, dass Mieter auf angespannten Märkten keine Möglichkeit haben, einfach in eine andere Wohnung umzuziehen.

Nach einer Studie des Mietervereins von 2017 stiegen die Mieten bei Modernisierungen im Schnitt um 50 Prozent. Rund 30 Prozent der Altmieter verlassen nach Schätzungen des Vereins bei einer Modernisierung wegen der Mieterhöhungen und der Baumaßnahmen ihre Wohnung. Modernisierungen gehören laut Mieterverein für immer aggressiver auftretende Wohnungsunternehmen zu einem festen Bestandteil ihres Geschäftsmodells. „Damit muss Schluss gemacht werden“, fordert BMV-Chef Wild. Investitionen der Vermieter könnten auf anderem Weg geltend gemacht werden: Über die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, also den Mietspiegel.