Milieuschutzgebiet: Friedrichshain-Kreuzberg macht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch.

Die Erleichterung ist groß. „Wir freuen uns, dass unser Haus gesichert ist“, sagt eine Mieterin aus der Eisenbahnstraße 3 in Kreuzberg. „Jetzt sehen wir optimistisch in die Zukunft.“ Der Grund: Erneut hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von seinem Vorkaufsrecht in einem Milieuschutzgebiet Gebrauch gemacht – und die Bewohner damit sehr wahrscheinlich vor steigenden Mieten und Verdrängung bewahrt.

Das Wohnhaus an der Eisenbahnstraße 2-3/Ecke Muskauer Straße 10 war im Dezember vergangenen Jahres zum Höchstgebot von 7,16 Millionen Euro versteigert worden. Die Bewohner, unter ihnen viele mit niedrigen Einkommen, befürchteten, dass der neue Eigentümer die Mieten drastisch erhöht.

Hätte sich der Erwerber in einer sogenannten Abwendungserklärung dazu verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten, also beispielsweise auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verzichten, hätte er die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts vermeiden können. Doch das tat er nicht. So machte der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch – und der Meistbietende aus der Versteigerung geht nun leer aus.

Verzicht auf den Anbau von Aufzügen und Balkonen

Als problematisch erwies sich jedoch der hohe Kaufpreis von 7,16 Millionen Euro, der rund zwei Millionen Euro über dem Mindestgebot von 5,2 Millionen Euro bei der Versteigerung lag. Die 7,16 Millionen Euro waren für eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft, für die der Bezirk bisher in der Regel sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, zu viel. An der Eisenbahnstraße/Ecke Muskauer Straße kommt deswegen ein privater Dritter zum Zuge. Er hat sich laut Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) gegenüber dem Bezirk dazu verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Neben der Absage an eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für die nächsten 20 Jahre gehört dazu der Verzicht auf den Anbau von Aufzügen und Balkonen sowie auf eine energetische Modernisierung über das gesetzliche Maß hinaus.

Gegenüber den Mietern verzichtet der neue Eigentümer zudem dauerhaft auf Eigenbedarfskündigungen. Außerdem sagt er zu, in den Wohnungen keine Modernisierung gegen den Willen der Mieter vorzunehmen. Die Wohnungen sind mitunter sehr einfach ausgestattet. So haben manche noch einen Ofen. Die Mieten sind dafür günstig. Sie bewegen sich laut dem Auktionsprospekt zwischen 2,11 Euro und 7,48 Euro je Quadratmeter kalt.

Besserer Schutz für Mieter

„Milieuschutz und Vorkaufsrecht bleiben in Friedrichshain-Kreuzberg an der Tagesordnung“, sagt Baustadtrat Schmidt. Seit Anfang des Jahres wurde in dem Bezirk mit dem Gebäude an der Eisenbahnstraße/Ecke Muskauer Straße nach dem Haus in der Proskauer Straße zum zweiten Mal das Vorkaufsrecht ausgeübt. In der Proskauer Straße wurde das Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte wahrgenommen. Für Häuser in der Waldemarstraße 109 und in der Blücherstraße 40 wurden zudem von den Besitzern Abwendungserklärungen unterzeichnet und damit die Ziele des Milieuschutzes anerkannt. Dadurch sind laut Bezirk Mieter von 114 Wohnungen und 16 Gewerbeeinheiten besser geschützt.

Bereits im vergangenen Jahr konnte der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg für elf Häuser das Vorkaufsrecht ausüben und für elf Gebäude Abwendungsvereinbarungen abschließen, wodurch Mieter in 814 Wohnungen und 131 Gewebeeinheiten profitierten. In diesem Jahr will der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die Mieter von 1500 Wohnungen durch Ausübung des Vorkaufsrechts oder die Unterzeichnung von Abwendungserklärungen besser schützen.

Nächster Termin steht bevor

Bereits in der nächsten Woche soll wieder ein Wohnhaus versteigert werden: Das aus der Gründerzeit stammende Gebäude am Mehringdamm 67, zu dem 27 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten gehören, darunter die Traditionsgaststätte Destille Kreuzberg. Die Mieter fordern den Bezirk und den Senat auf, sich dafür einzusetzen, dass der bisher bezahlbare Wohnraum erhalten bleibt. Baustadtrat Schmidt will die Mieter unterstützen.

Sein Bestreben sei es, dass sich eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft an der Versteigerung beteilige, sagt er. Liege der spätere Kaufpreis erheblich über dem Verkehrswert, sei der Bezirk bereit, sein Vorkaufsrecht auch zu einem limitierten Preis auszuüben. Was zugunsten der Mieter möglich sei, müsse gegebenenfalls vor Gericht geklärt werden. Der Verkehrswert für die Immobilie wird auf fünf Millionen Euro beziffert.

Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom Mittwoch haben seit dem Jahr 2015 fünf Bezirke insgesamt 21 Mal ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. Dabei wurden Häuser mit 504 Wohnungen erworben. In einigen Fällen sind die Mieter betroffener Häuser sogar bereit, Mietsteigerungen in Kauf zu nehmen, damit eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft den oftmals hohen Kaufpreis finanzieren kann. Daten der Bezirke liegen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dazu nicht vor, sagt Behördensprecherin Katrin Dietl.

Die Senatsverwaltung sehe die Zustimmung der Mieter zu freiwilligen Mieterhöhungen aber „äußerst kritisch“, so Dietl. „Dieser Schritt sollte, wenn überhaupt, nur in Ausnahmefällen und in moderater Höhe praktiziert werden.“