Berlin - Vielen Geschäftemachern, die Häuser in Milieuschutzgebieten kaufen wollen, um sie gewinnbringend zu vermarkten, macht das Land Berlin seit Monaten einen Strich durch die Rechnung – indem die Bezirke in immer mehr Fällen von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Doch nun schlagen findige Geschäftemacher zurück und versuchen, das Vorkaufsrecht auszuhebeln.

„Kein Verkauf an Dritte“

„Wir haben festgestellt, dass bei Transaktionen in Milieuschutzgebieten offenbar versucht wird, das gesetzliche Vorkaufsrecht zu umgehen, indem Mietshäuser nur anteilig verkauft werden. In den Beispielen sind es Verkäufe etwa zu 20 oder 25 Prozent“, sagt Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD). Aktuell wisse die Finanzverwaltung von drei Fällen, in denen es um solche Teilverkäufe gehe.

Der Kniff: Wenn das Land Berlin nicht sofort sein Vorkaufsrecht nutzt, weil es nicht Minderheitseigentümer einer Immobilie werden will, hat es praktisch schon verloren. Denn wenn der Erwerber der ersten 25 Prozent später die restlichen 75 Prozent des Hauses erwirbt, greift das Vorkaufsrecht bereits nicht mehr.

Werde von einem bestehenden Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht und verkauft im Anschluss der ursprüngliche Alleineigentümer den ihm verbleibenden Miteigentumsanteil an den weiteren Eigentümer, dann liege „kein Verkauf an Dritte“ mehr vor, skizziert Katrin Dietl, Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Rechtslage. Die Folge sei, dass für den zweiten Teil der Immobilie kein Vorkaufsrecht bestehe.

Senatoren sind sich einig

Gegen die Trickserei will der Senat nun vorgehen. Das Vorkaufsrecht dürfe nicht ausgehöhlt werden, sagt der Finanzsenator. Nur so bleibe der Druck auf die Erwerber erhalten, eine Abwendungsvereinbarung abzuschließen, in der sie sich verpflichten, den Milieuschutz zu beachten. „Deshalb werden wir Wege entwickeln, die Bezirke dabei zu unterstützen, auch hier von dem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen“, so Kollatz.

Der Finanzsenator liegt damit voll auf der Linie von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). „In geeigneten Fällen befürwortet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auch beim Verkauf von Bruchteilseigentum die Ausübung eines Vorkaufsrechts“, sagt Lompschers Sprecherin Katrin Dietl. Auf diesem Weg könne gezeigt werden, dass die Bezirke auch bei nicht ganz einfach gelagerten Sachverhalten nicht vor der Ausübung des Vorkaufsrechts zurückschrecken, „um auf diesem Weg die jeweilige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ in den Milieuschutzgebieten zu sichern.

50 Milieuschutzgebiete in Berlin

„Die Bezirke prüfen sehr sorgfältig, ob auch beim Verkauf eines ideellen Grundstücksanteils vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden soll“, so Dietl. Der Erwerb könne zum Beispiel gerechtfertigt sein, wenn im Kaufvertrag bezüglich der restlichen Anteile ein vertragliches Vorkaufsrecht oder Mitspracherechte zu Gunsten des Erwerbers vereinbart worden sei. Die Senatsverwaltung beobachte die Praxis der Anteilsverkäufe, so Katrin Dietl.

Bis Mitte September gab es in Berlin 50 Milieuschutzgebiete. In den Gebieten befinden sich 428 106 Wohnungen, in denen 785.658 Menschen leben. In Milieuschutzgebieten sollen Mieter vor Verdrängung geschützt werden. Nicht genehmigt werden dort von den Behörden in der Regel Zusammenlegungen von kleineren zu größeren Wohnungen und aufwendige Modernisierungen wie der Einbau eines zweiten Bades oder eines Kamins.

Vorkaufsrecht meist sehr teuer

Besonders wichtig ist das Vorkaufsrecht: Verkauft ein Hausbesitzer in einem Milieuschutzgebiet seine Immobilie, hat der Bezirk zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten, wenn zu befürchten ist, dass die Ziele des Milieuschutzes ausgehebelt werden. Nicht zum Zuge kommt das Vorkaufsrecht, wenn sich der Käufer schriftlich verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Eine solche Verpflichtung wird Abwendungsvereinbarung genannt.

Die bisherige Bilanz: Seit 2015 bis zum 17. September 2018 haben die Bezirke in Berlin für 664 Wohnungen das Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausgeübt, in der Regel zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Für 1836 Wohnungen verpflichteten sich die Eigentümer in Abwendungsvereinbarungen, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Unterm Strich wurden Mieter in 2500 Wohnungen abgesichert.

Spitzenreiter beim Einsatz der Instrumente ist der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Zwar ist die Ausübung des Vorkaufsrechts zu den jetzigen Preisen meist sehr teuer, doch verweisen die Verfechter des Vorkaufsrechts darauf, dass bei der Rechnung die Wohnungen einbezogen werden müssen, für die sich die Eigentümer zur Einhaltung der Milieuschutz-Ziele verpflichtet haben.

Keine Anzeigepflicht für „Share Deals“

Die Versuche, das Vorkaufsrecht der Bezirke auszuhebeln, sind dabei vielfältig – und durchaus erfolgreich. „Wenn ich als Eigentümer im Sanierungs-, Entwicklungs-, Bebauungsplangebiet oder sonst wie das kommunale Vorkaufsrecht ebenso wie auch alle anderen Steuerungselemente aus dem Baugesetzbuch umschiffen will, wähle ich einen Share Deal“, sagt ein kundiger Rechtsanwalt.

Da gebe es keine Anzeigepflicht, das bekomme niemand mit. Bei einem Share Deal werden die Anteile an einer Gesellschaft, die eine Immobilie hält, verkauft. Weiterer Nebeneffekt: Werden dabei weniger als 95 Prozent von einem Käufer übernommen, entfällt sogar die Grunderwerbssteuer.