Vor dem Wohngipfel der Bundesregierung an diesem Freitag setzen sich Berliner Landespolitiker dafür ein, Mieter in der Bundeshauptstadt durch die Ausweisung weiterer Milieuschutzgebiete und die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts stärker zu schützen.

„Solange es kein neues Mietrecht gibt, sind die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sowie die Anwendung des Vorkaufsrechts mit die stärksten Instrumente, die wir zur Verfügung haben, um Menschen vor Verdrängung zu schützen“, sagt die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. Die Linken-Abgeordnete Katalin Gennburg fordert dafür allerdings „mehr Personal“. Grund: Schon jetzt gibt es in den Bezirken zu wenig Fachkräfte.

In Lichtenberg ist bei Vorkaufsfällen nur ein Mitarbeiter für die Wertermittlung zuständig, heißt es in der Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine Anfrage Gennburgs, die Personalsituation sei „angespannt“. In Neukölln wird die personelle Ausstattung im Bereich der Wertermittlung mit „suboptimal“ beschrieben. Von einer Stelle dort sei nur eine halbe besetzt, heißt es. In Treptow-Köpenick sei für die Verkehrswertberechnung ebenfalls nur eine Sachbearbeiterin zuständig.

Kattegatstraße und Reinickendorfer Straße sind neue Milieuschutzgebiete

Eine weitere Stelle sowie die Auftragsvergabe an externe Verkehrswertgutachten sind laut der Senatsantwort ausgeschrieben. Immerhin: Schon jetzt wächst in Berlin die Zahl der Milieuschutzgebiete. Mit dem heutigen Tag gibt es 50 davon. Zu den bisher 48 Gebieten kommen nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zwei Gebiete an der Kattegatstraße sowie der Reinickendorfer Straße im Bezirk Mitte hinzu. In Berlin stehen damit 428.106 Wohnungen unter Milieuschutz, 785.658 Menschen leben dort.

Das gilt für Vermieter in Milieuschutzgebieten

In Milieuschutzgebieten sollen Mieter vor Verdrängung geschützt werden. Nicht genehmigt werden in der Regel Zusammenlegungen von kleineren zu größeren Wohnungen und aufwendige Modernisierungen wie der Einbau eines zweiten Bades oder eines Kamins.

Besonders wichtig ist das gesetzliche Vorkaufsrecht: Verkauft ein Hausbesitzer in einem Milieuschutzgebiet seine Immobilie, hat der Bezirk zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten, wenn zu befürchten ist, dass die Ziele des Milieuschutzes ausgehebelt werden. Nicht zum Zuge kommt das Vorkaufsrecht, wenn sich der Käufer schriftlich verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Eine solche Verpflichtung wird Abwendungserklärung genannt.

Diese Berliner Bezirke nutzen das Vorkaufsrecht

Die bisherige Bilanz: Seit 2015 bis zum 17. September 2018 haben die Bezirke in Berlin für 664 Wohnungen das Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausgeübt, in der Regel zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Für 1836 Wohnungen verpflichteten sich die Eigentümer in Abwendungsvereinbarungen, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Unterm Strich wurden damit Mieter in 2500 Wohnungen abgesichert. Spitzenreiter beim Einsatz der mieterschützenden Instrumente ist der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

Außer dem Ost-West-Bezirk nutzten bisher jedoch nur die Bezirke Mitte, Neukölln, Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick ihr gesetzliches Vorkaufsrecht zu Gunsten eines Dritten. Neukölln tat dies zuletzt beim Haus in der Sanderstraße 11 zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag, Pankow beim Haus in der Gleimstraße 56 zugunsten der landeseigenen Gesobau.

Mieterhöhung trotz Milieuschutz

Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßt die Ausweisung von Milieuschutzgebieten, weist aber zugleich darauf hin, dass damit allein die Stabilität der Kieze nicht zu bewerkstelligen sei. „Dafür braucht es auch eine Reform des Mietrechts“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Denn über Milieuschutz lassen sich weder normale Mieterhöhungen noch die Umgehung der Mietpreisbremse bei Wiedervermietung in den Griff bekommen“, so Wild. Gleichwohl fordere der Mieterverein alle Bezirke auf, dieses Instrument noch umfassender zu nutzen.

Denn in den Milieuschutzgebieten könne das übliche Geschäftsmodell von renditeorientierten Investoren – die Wohnungen teuer zu modernisieren und anschließend in Eigentum umzuwandeln – zumindest teilweise durchkreuzt werden. Leider habe der Gesetzgeber auch beim Milieuschutz diverse Schlupflöcher zugelassen. So sei die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen etwa möglich, wenn sich der Besitzer verpflichte, die Wohnungen sieben Jahre nur an die Mieter zu verkaufen. Dieses Schlupfloch müsse geschlossen werden.