Wenigermiete.de bietet eine Überprüfung der Miete an und hat einige typische Fälle zusammengetragen, wie Vermieter versuchen, Preisbremse und Mietspiegel zu umgehen.
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BerlinBerliner Vermieter versuchen auf dem angespannten Wohnungsmarkt immer wieder, Mietpreisbremse und Mietspiegel zu umgehen. „Wir führen allein in Berlin Hunderte gerichtliche Fälle zur Mietpreisbremse“, sagte jetzt Philipp Hinz vom Internetportal Wenigermiete.de der Berliner Zeitung. „Dabei werden uns immer wieder ganz erstaunliche neue Argumente präsentiert, warum das Gesetz nicht gelten soll“, so Hinz. „Mietverträge mit unrechtmäßigen Klauseln oder Nachträgen, gefälschte Vormietverträge oder falsche Angaben zur Wohnung.“ Ganz offenbar liefen Vermieter zu höchster Kreativität auf, um zu erklären, warum die Mietpreisbremse ausgerechnet für ihre Mieter nicht gelten solle, so Hinz.

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten dürfen. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete, wobei die konkrete Höhe anhand von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen errechnet wird. Wenigermiete.de bietet eine Überprüfung der Miete an und hat einige typische Fälle zusammengetragen, wie Vermieter versuchen, Preisbremse und Mietspiegel zu umgehen.

1. Die gewerbliche Nutzung

Für gewerblich genutzte Flächen gilt die Mietpreisbremse nicht. Einige Vermieter probierten deswegen, im Mietvertrag eine teilgewerbliche Nutzung festzuschreiben. Häufig werde dann zum Beispiel in einem Nebensatz die gewerbliche Nutzung eines Zimmers zugelassen, ohne dass die Mieter danach gefragt hätten. Die Mieter wüssten das meist nicht, weil sie sich den Mietvertrag nicht im Detail durchlesen oder sich der Bedeutung dieses Zusatzes nicht bewusst seien – nämlich des Verlusts des strengen Schutzes, den das Wohnraummietrecht gewährleiste.

Der Vermieter versuche dann im Falle einer Klage sich darauf zu berufen, dass der Mieter die Wohnung auch gewerblich nutze. Wenn der Mieter glaubhaft darlege, dass er kein Gewerbe habe, welches er in der Wohnung ausübe, und dies bei Vertragsschluss auch nicht gewünscht habe, sei dieser Versuch aber oft leicht zu entkräften.

2. Unzulässige Vormietverträge

Unter Mietern hält sich das Gerücht, dass die Mietpreisbremse nicht herangezogen werden kann, wenn bereits der Vormietvertrag dieselbe Miethöhe hatte. Dies ist zwar richtig, trifft aber nur zu, wenn der Vormietvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 geschlossen wurde – andernfalls sei bereits der Vormietvertrag illegal gewesen und dürfe deswegen nicht herangezogen werden.

Einige Unternehmen nutzten das Unwissen der Mieter aus und präsentierten einfach irgendwelche Vormietverträge mit entsprechender Miethöhe, auch wenn diese nach dem 1. Juni 2015 geschlossen worden seien.

3. Falsche wohnwerterhöhende Merkmale

Vermieter dürfen bei einer guten Ausstattung der Wohnung eine höhere Miete verlangen. Nicht immer treffen die Angaben jedoch zu. So habe im Fall einer 38 Quadratmeter großen Studentenwohnung in Wedding ein Wohnungsunternehmen versucht, eine höhere Miete mit wohnwerterhöhenden Merkmalen zu begründen, die es gar nicht gab. In dem beschriebenen Fall seien die „zweitbilligsten“ und bereits abgenutzten Fliesen aus einem Baumarkt als „hochwertige Fliesen in gutem Zustand“ bezeichnet worden.

Bröckelnder Stuck in einem Raum sei als „aufwendige Decken- oder Wandverkleidung“ in Ansatz gebracht worden. Höhepunkt sei jedoch gewesen, dass die Wohnung als barrierearm bezeichnet wurde, obwohl es dort zwischen Wohnzimmer und Flur eine sechs Zentimeter hohe Schwelle gegeben habe. Vor Gericht sei die Klage des Vermieters, der die Miete um 20 Euro erhöhen wollte, abgewehrt worden.

4. Doppelverträge

Eine andere Masche ist es, für die Neuvermietung einer Wohnung gleichzeitig zwei Verträge abzuschließen. Ein Wohnungsunternehmen habe dies in mehreren Fällen versucht. Zuerst hätten die Mieter einen normalen Mietvertrag unterzeichnet, bei dem die Miete auf dem höchstmöglichen Niveau des Mietspiegels liegt.

Direkt danach, oft noch am selben Tag, hätten die neuen Mieter einen Zusatzvertrag unterschrieben, in dem mehrere hundert Euro auf die Miete aufgeschlagen werden – für geplante, aber noch nicht durchgeführte Modernisierungen. Diese Praxis zur Aushebelung der Mietpreisbremse sei aber unrechtmäßig.

Für eine umfassende Sanierung müssen mindestens ein Drittel der Neubaukosten oder mindestens 600 bis 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgegeben werden.
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5. Umfassende Modernisierungen

Umfassend sanierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Zahlreiche Vermieter behaupten aber nur, ihre Wohnungen seien umfassend saniert worden, um mehr Miete kassieren zu können. Tatsächlich sind sie es nicht.

Für eine umfassende Sanierung müssen mindestens ein Drittel der Neubaukosten oder mindestens 600 bis 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgegeben werden, so wenigermiete.de. Die Eigentümer müssten eine glaubhafte Kostenaufstellung einreichen, um das zu belegen. Liege kein eindeutiger Fall einer umfassenden Sanierung vor, werde häufig versucht, die Kosten künstlich aufzublähen, um tatsächlich auf den entsprechenden Betrag zu kommen.

Im Fall einer Wohnung in Neukölln habe das Gericht zugestimmt, dass keine Ausnahme vorliege. Per Vergleich sei die Miete von rund 1100 Euro auf 920 Euro gesenkt worden.