„Nachtrag zum Mietvertrag“ ist Verstoß gegen Mitpreisbremse: Urteil gegen Deutsche Wohnen in Berlin

Berlin - Die Internetplattform wenigermiete.de hat vor dem Berliner Landgericht gegen die Deutsche Wohnen ein Urteil erstritten, das für den größten privaten Vermieter in der Stadt zu einem Problem werden könnte. Die vorliegende Entscheidung betrifft zwar zunächst nur einen Einzelfall, doch das Internetportal spricht bereits von einem Musterurteil.

„Wir betreuen mehrere Mieter gleichzeitig bei denen dieser Trick versucht wurde“, sagt Daniel Halmer, Rechtsanwalt und Gründer von wenigermiete.de. „Wir glauben, dass die Deutsche Wohnen hier möglicherweise mit System vorgeht und eine Abzocker-Masche daraus machen will.“

In dem vorliegenden Fall geht es um eine 84,5 Quadratmeter große Wohnung in Friedrichshain. Der vorgelegte Mietvertrag sah zunächst nur eine monatliche Kaltmiete von 573,29 Euro vor. Neben diesem Kontrakt unterzeichneten die Mieter aber noch eine zweite Urkunde, die als „Nachtrag zum Mietvertrag“ bezeichnet wurde. Darin wurden Baumaßnahmen wie die Verlegung von Mosaikparkett und von Küchenbodenfliesen sowie die Installation eines Handtuchheizkörpers vereinbart. Durch den Nachtrag, der wenige Wochen nach der Anmietung der Wohnung greifen sollte, erhöhte sich die Miete auf 716,93 Euro.

Berliner Mietpreisbremse: Ortsübliche Miete darf nur um maximal zehn Prozent überschritten werden

Zuviel, wie die Richter befanden. Zulässig wäre im vorliegenden Fall wegen der Mietpreisbremse nur ein Betrag in Höhe von 507,62 Euro – was sogar noch weniger ist als die Deutsche-Wohnen-Tochter GSW im eigentlichen Mietvertrag ohne den Nachtrag haben wollte.

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass die ortsübliche Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrages nur um maximal zehn Prozent überschritten werden darf. Die GSW hatte in dem Verfahren argumentiert, dass kein Fall einer unzulässig hohen Miete vorliege. Vielmehr handele es sich um eine freie Vereinbarung über eine Anhebung der bisher geltenden Miete nach Unterzeichnung des Mietvertrages.

Richter bezeichnet Nachtrag als „untauglichen Versuch“, die Berliner Mietpreisbremse zu umgehen

Die Richter ließen das aber nicht gelten. Sie verwiesen darauf, dass der vermeintliche Nachtrag zugleich mit dem eigentlichen Mietvertrag unterzeichnet worden sei. Dabei habe allein der „Nachtrag“ jene Miethöhe enthalten, die vorher in einem Exposé zur Wohnung veröffentlicht worden sei. Im Exposé habe zwar gestanden, dass die „nach Absprache möglichen“ Ausstattungsverbesserungen im Mietpreis bereits berücksichtigt worden seien. Mit keinem Wort sei aber die Möglichkeit angeklungen, dass die Mieter bei einem Verzicht die Wohnung zu einer geringeren Miete hätten anmieten können.

Eine entsprechende Absicht habe auf Seiten des Vermieters „offensichtlich nie bestanden“, stellen die Richter fest. So sei am Tag des Mietvertragsabschlusses genau die Miete vereinbart worden, die zuvor angestrebt worden sei. Dies in einem „Nachtrag“ zu verstecken, könne nur als „untauglicher Versuch“ verstanden werden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Dieser Eindruck werde gestützt durch die, so das Gericht, „vermeintlich geschickte“ Vertragsgestaltung, nach der die hohe Miete von 716,93 Euro erst ab dem 1. Mai 2017 gezahlt werden sollte, während das Mietverhältnis schon am 31. März 2017 begonnen habe.

Deutsche Wohnen verteidigt die zusätzlichen Vereinbarungen

Bei der Unterzeichnung des Nachtrags habe aber weder das Mietverhältnis schon begonnen noch sei die Wohnung den Mietern überlassen worden. Für die Mieter habe am Tag der Vertragsunterzeichnung die „latente Drucksituation“ bestanden, beim Widerstand nicht zum Zuge zu kommen. Als maßgebliche Miete zu Beginn des Mietverhältnisses sei der Betrag in Höhe von 716,93 Euro anzusehen. Dies stelle eine „unzulässige Überhöhung“ der Miete um 209,31 Euro dar.

„Viele Mieter denken, wenn sie einen Vertrag von einem großen, börsennotiertem Unternehmen vorgelegt bekommen, dann muss der Hand und Fuß haben“, sagt Daniel Halmer. „So ist es aber nicht. Wir sehen, dass auch sehr große Unternehmen, die unter öffentlicher Beobachtung stehen, ständig neue Versuche unternehmen, das Mietrecht zu umgehen, und die Rendite für ihre Anleger auf Kosten von Mietern weiter zu erhöhen“, so Halmer.

Immer wieder seien Mieter so verzweifelt, dass sie auf Wohnungssuche „alles unterschreiben, was ihnen unter die Nase gehalten“ werde. Das Urteil im vorliegenden Fall stammt vom August 2018. Dass erst jetzt darüber informiert wurde, begründet wenigermiete.de damit, dass erst jetzt die Kostenfestsetzung eingetroffen sei.

Die Deutsche Wohnen ist mit mehr als 100.000 Wohnungen in Berlin der größte private Vermieter in der Stadt. Unternehmenssprecherin Manuela Damianakis verteidigt die zusätzlichen Vereinbarungen. Das Landgericht habe nicht die Regelung aus dem Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) in Frage gestellt, die solche zusätzlichen Vereinbarungen erlaubt.

Deutsche Wohnen betont die Freiwilligkeit der Vereinbarung

Im Rahmen der Neuvermietung würden bei der Deutsche Wohnen „alle Wohnungen in einen technisch einwandfreien vermietungsfähigen Zustand versetzt“, so Damianakis. „Bei der Besichtigung werden wir immer wieder auf den Wunsch nach zusätzlicher Ausstattung, wie zum Beispiel Einbauküchen angesprochen.“

Daher habe man sich entschlossen, „in vereinzelten Quartieren diesem Wunsch nach Abschluss des Mietvertrages auf freiwilliger Basis nachzukommen“, so Damianakis. „Wenn Neumieter dies wünschen, haben sie die Möglichkeit, im Rahmen einer Bemusterung gemäß ihrer individuellen Wünsche ihr neues Zuhause mit zu gestalten.“ Über diese zusätzlichen Ausstattungsmerkmale werde eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, die zu einer zusätzlichen Miete führe. Eine solche Vereinbarung sei freiwillig. Sie werde auch Mietern mit bestehenden Verträgen angeboten.

Kontrolle kann sich lohnen, wie der vorliegende Fall zeigt. Halmer rät: „Spätestens nach dem Einzug in die neue, oft überteuerte Wohnung, lohnt es sich, noch einmal nachzuprüfen: Ist es überhaupt legal, was man da unterschrieben hat?“