Frei nach dem Spruch der Schriftstellerin Gertrude Stein („Eine Rose ist eine Rose ist eine Rose“): Ein Geschäftshaus ist ein Geschäftshaus ist ein Geschäftshaus. Zunächst einmal also ist der geplante Neubau an der Joachimsthaler Straße im Herzen der City-West nichts anderes als sein Vorgängergebäude.

Und doch soll es viel mehr sein. Schon durch die „Strahlkraft der Architektur und den lebhaften Nutzungsmix“ komme dem Neubau „eine hohe städtebauprägende“ und sogar „identitätsstiftende Funktion“ zu, schreibt das Immobilienunternehmen Hines über sein Vorhaben. Große Worte. Doch es gilt ja auch, eine große Leerstelle zu füllen.

Denn tatsächlich gilt die Zeile zwischen Hardenberg- und Kantstraße schon seit Langem als Schmuddelecke. Das fiel zuletzt umso mehr auf, als die Gegend um die Gedächtniskirche immer schicker wurde. Nach dem Hotel Waldorf Astoria im 118-Meter-Turm des Zoofensters wurde der modernisierte Zoo Palast wiedereröffnet, es folgten das Hotel 25hours mit Monkey-Bar und Restaurant Neni und das ambitionierte Einkaufszentrum Bikini-Haus. Im Herbst eröffnete nach langem Umbau das Amerika Haus in der Hardenbergstraße mit der Fotogalerie C/O als Hauptmieter.

Wenn 2017 erst das ebenfalls 118 Meter hohe Upper West an der Kantstraße (mit der Billigkette Motel One als Hauptnutzer) fertig wird, steht das ganze Quartier runderneuert da. Bis dahin wird auch das Europacenter den zigsten Anlauf hin zu einem funktionierenden Einkaufszentrum nehmen. Außerdem erhält der Bahnhof Zoo bald seine Terrassen zurück, und der Hardenbergplatz wird umgebaut – auf absehbare Zeit freilich ohne ein angedachtes 200-Meter-Hochhaus.

Fehlt noch die Anpassung der Joachimsthaler Straße an die neue Zeit. Städtebaulich dürfte nur der Abriss des Leineweber-Hauses an der Ecke Kantstraße, aus dem der Beate-Uhse-Konzern mit seinem Erotik-Museum im August ausgezogen ist, ein Verlust sein. Der Rest, ein Passagenbau mit zugigen Treppen und dunklen Ecken, den der umstrittene Bauunternehmer Dietrich Garski 1973 errichten ließ, ist ein vermurkstes Beton-Ungetüm. Das seit Langem leere Hostel in den oberen Etagen ist ein Zeichen des Niedergangs.

Ende Februar enden die Mietverträge mit den meisten verbliebenen Nutzern: Der Sex-Shop, die Imbissbuden, die Billig-Boutiquen, der Souvenir-Kramladen, der Dönerimbiss, das Leihhaus, das Automatenkasino, der Blumenladen – alles muss raus. Einzig ein Burger-Imbiss an der Ecke Hardenbergstraße hat eine Zusage für das neue Haus, schließlich befindet er sich an historischer Stelle für schnelles Essen. Schon vor dem Krieg hatte die Gasthaus-Kette Aschinger dort eine Filiale.

Alle anderen Mieter dürften in dem neuen Haus kaum Platz finden. Das Berliner Architektenbüro Hascher Jehle hat ein sechsgeschossiges Geschäftshaus entworfen, das vom Untergeschoss bis zum zweiten Obergeschoss auf 9200 Quadratmetern Einzelhandel vorsieht. Ab der dritten Etage sind Büros geplant. Prunkstück soll die 150 Meter lange Schaufensterfront werden. Prägnant sollen geschichtete Geschosse sowie eine abgerundete Ecke an der Kantstraße sein.

Hines-Geschäftsführer Christoph Reschke spricht von einer „selbstbewussten und zeitgemäßen Architektur, die ausdrucksstark ist und sich durch hohen Wiedererkennungswert auszeichnet“. Das Bezirksamt äußert sich weniger euphorisch. So hätte Baustadtrat Marc Schulte (SPD) „gerne einen besonderen Bau gesehen, eine besondere Kubatur. Doch Hines will schnell bauen – und das heißt einfach“.

Die fünf Wettbewerbsentwürfe, die vorigen August vorgestellt wurden, sahen Gebäude vor, die die Berliner Traufhöhe von 22 Metern überschritten hätten. Dafür wäre ein bis zu dreijähriges Bebauungsplanverfahren notwendig gewesen. So lange wollte Hines nicht warten. Die Wettbewerbspläne wurden überarbeitet, auch Hascher Jehle speckten ab – und erhielten den Zuschlag.

Etliche Bezirkspolitiker hätten Hines mehr architektonischen Mut gewünscht. Aber, so Stadtrat Schulte: „Für den Bezirk ist wichtig, dass die ehemalige ,Schmuddelecke‘ durch einen Neubau ersetzt wird, der zur Attraktivität des Quartiers beiträgt.“ Besonders positiv sei, dass sich das Gebäude im Erdgeschoss zurücknehme und damit „einen großzügigen öffentlichen Straßenraum zum Flanieren lässt.“ Ein Haus ist eben doch nicht immer ein Haus.