Bei bestimmten Neubauprojekten muss künftig jede vierte Wohnung zu festgelegten, bezahlbaren Mieten angeboten werden – und damit Beziehern kleiner und mittlerer Einkommen zur Verfügung stehen. Das sieht das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ vor, das der Senat am Dienstag beschlossen hat. Die Regelung greift überall dort, wo neue Wohngebiete auf Flächen entstehen, die bisher nicht für den Wohnungsbau vorgesehen sind und für die ein Bebauungsplan aufgestellt oder wesentlich geändert werden muss.

"Überall in der Stadt"

Außerdem sollen die Bauherren an den Kosten für die soziale Infrastruktur beteiligt werden, die durch die Neubauten notwendig wird. Sie sollen also für Plätze in Kitas und Grundschulen zahlen. Das, was der Investor leisten muss, soll jeweils in städtebaulichen Verträgen festgehalten werden. Das Modell wird bereits seit August 2014 angewandt. Neu ist jetzt, dass es eine feste Quote von 25 Prozent Sozialwohnungen gibt. Bislang wurde ein Anteil von zehn bis 33 Prozent verlangt. „Wir brauchen mehr bezahlbare Wohnungen, und das überall in der Stadt“, sagte Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD). Das neue Modell sei ein Instrument, um dieses Ziel zu erreichen.

Für den Bau der Sozialwohnungen sollen die Investoren Fördermittel vom Land Berlin bekommen. Momentan ist es so, dass die betreffenden Wohnungen in den Neubauten im Schnitt für 6,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vermietet werden. Das Problem: Zurzeit gibt es pro Jahr nur Mittel in Höhe von 64 Millionen Euro für den Bau von 1 000 Sozialwohnungen. Wenn über das neue Modell nun mehr Sozialwohnungen errichtet werden sollen, muss der Senat die Mittel deutlich aufstocken.

Wie viele geförderte Wohnungen nach dem neuen Modell entstehen sollen, ist noch unklar. Es gebe mehr als 50 Areale, die nach dem Modell entwickelt werden sollen, sagte der Sprecher der Stadtentwicklungsbehörde Martin Pallgen. Dazu gehören der Mauerpark in Mitte, die Buckower Felder und die Elisabethaue in Pankow.

Damit Investoren durch das Berliner Modell nicht überfordert werden, müssen die Kosten für sie angemessen sein. Laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist dies der Fall, „wenn die Kosten für den Investor den planungsbedingten Bodenwertzuwachs nicht übersteigen“.

In der Wohnungswirtschaft stößt die Beteiligung der Investoren auf wenig Gegenliebe. Maren Kern, Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, sagte: „Das Modell macht Bauen weder schneller noch günstiger, im Gegenteil. Investitionen für Kitas, Schulen und kostengünstige Wohnungen werden letztlich durch die anderen Mieten mitfinanziert.“ Was jetzt auf jeden Fall kommen müsse, sei „eine marktgängige Neubauförderung“, so Kern. Damit meint sie eine bessere Förderung der Sozialwohnungen durch das Land.

Bislang ist die Förderung durch ein zinsloses Darlehen von durchschnittlich 64 000 Euro pro Wohnung für Investoren nicht attraktiv. Denn sie reicht nicht aus, um die Differenz zwischen der Kostenmiete von 11 Euro je Quadratmeter im Neubau und der durchschnittlichen Sozialmiete von 6,50 Euro je Quadratmeter auszugleichen. Die Förderung wurde deswegen fast ausschließlich durch landeseigene Wohnungsbaugesellschaften in Anspruch genommen – weil diese politisch faktisch dazu verpflichtet sind. Immerhin hat der Senat das Problem erkannt. Zurzeit wird an einer neuen Förderung gearbeitet.