BerlinIn Berlin gibt es rund zwei Millionen Wohnungen. Doch wem sie gehören, ist vielfach nicht bekannt. Die Rosa-Luxemburg-Stiftung, die der Partei Die Linke nahesteht, hat den Immobilienmarkt in der Hauptstadt in den vergangenen zwei Jahren näher beleuchtet. Herausgekommen ist eine Studie unter dem Titel „Wem gehört die Stadt?“, die die Eigentümergruppen und deren Geschäftspraktiken analysiert. Am Dienstagabend wurde sie in einer digital übertragenen Veranstaltung vorgestellt.

„Fast halb Berlin gehört einigen tausend Multimillionären“, bilanzierte der Verfasser der Studie, Christoph Trautvetter, das Ergebnis in einem Satz. Diese Formulierung sei in der groben Vereinfachung bewusst gewählt, weil man in Anbetracht der öffentlichen Debatte manchmal das Gefühl habe, es gehe bei den Vermietern in der Stadt „hauptsächlich um arme, kleine Privatvermieter, denen man keine Art der Regulierung zumuten“ könne, sagte Trautvetter in Anspielung auf Proteste gegen den Mietendeckel.

Privatbesitzer mit großem Immobilienvermögen halten in Berlin laut der Studie rund 470.000 Wohnungen. Börsennotierte Unternehmen, darunter die Deutsche Wohnen und die Vonovia, sowie Investmentfonds verfügen über weitere rund 330.000 Wohnungen. Es gebe bei den Anteilseignern nicht nur Multimillionäre, sagte Trautvetter. So habe die Deutsche Wohnen auch den einen oder anderen Kleinanleger, der Großteil der Anteile liege aber bei „wenigen, sehr, sehr reichen“ Anlegern. Darüber hinaus gebe es 320.000 Wohnungen im Besitz von Eigentümern mit bis zu fünf Wohnungen. Rund 305.000 Wohneinheiten werden als Eigentum selbst genutzt. Etwa 220.000 Wohnungen befinden sich im Besitz von Genossenschaften und gemeinnützigen Akteuren. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften halten rund 325.000 Wohnungen.

Trotz der zweijährigen Recherche seien viele der großen privaten Eigentümer noch nicht bekannt, erklärte Trautvetter. Dazu sei der Immobilienmarkt zu intransparent. „Was wir aber mit großer Sicherheit sagen können, ist, dass es diesen Vermietern tatsächlich sehr, sehr gut geht – auch nach dem Mietendeckel, und dass sie ihr Vermögen nicht verdient haben“, so Trautvetter. Dies meine er nicht im Sinne einer Neiddebatte, sondern als „marktwirtschaftliche Analyse“.  Investoren, die 2006/2007 nach Berlin gekommen seien, hätten für ihre Wohnungen Preise „unter dem Gebäudewert“ bezahlt und praktisch ohne Risiko seitdem jedes Jahr eine Rendite von rund 20 Prozent erwirtschaftet. Das sei vor allem auf die Bodenwertsteigerungen zurückzuführen.

„Sie hatten das Glück, zur richtigen Zeit am richtigen Ort zu sein“, sagte Trautvetter. Nun profitierten diese Eigentümer von den hohen Renditen, „ohne das mit eigener Leistung verdient zu haben“. Besonders schlimm werde es, wenn für diese Gewinne noch nicht mal Steuern gezahlt werden. Da gebe es eine Reihe von Gründen. Das gehe los bei der Gewinnverschiebung von Berlin in Steueroasen wie Luxemburg und reiche bis zum unversteuerten Gewinn bei Immobilienverkäufen nach einer Haltefrist von zehn Jahren.

Der Boom auf dem Berliner Immobilienmarkt betreffe auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und die Genossenschaften, egänzte Trautvetter. Auch die landeseigenen Wohnungsunternehmen und die Genossenschaften hätten in den vergangenen 20 Jahren wie die Deutsche Wohnen regelmäßig die Mieten erhöht. Gleichzeitig hätten sich die Kosten durch sinkende Zinsen reduziert. Dadurch sei die Gewinnspanne gestiegen.

Der größte Unterschied zwischen den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und den börsennotierten Unternehmen sei, was sie mit dem Geld machten. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften nutzten das Geld, um neu zu bauen, in Immobilien zu investieren und das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Genossenschaften würden das Geld hauptsächlich nutzen, um Rücklagen aufzubauen und ihre Gebäude in Schuss zu halten. Sie seien die Besitzer, die ihre Immobilien am besten instand halten. Die Deutsche Wohnen nutze einen großen Teil der Gewinne hingegen, um sie an ihre Anleger auszuschütten.

Die Deutsche Wohnen stehe zwar als größter Eigentümer in der Öffentlichkeit, aber es gebe Eigentümer, die „noch sehr viel schlimmer“ seien, so Trautvetter. Das seien die „Heuschrecken“, zum Beispiel Fonds mit Sitz in Steuerparadiesen. Zwar habe der Chef der Deutsche Wohnen, Michael Zahn, im Geschäftsbericht 2019 erklärt, dass die Deutsche Wohnen in „Berlin vor Ort präsent und kein anonymer Fonds in einem Steuerparadies“ sei, sagte Trautvetter. Das Problem sei jedoch, dass viele Unternehmen mit Sitz in einem Steuerparadies Anteile an der Deutsche Wohnen hielten – somit sei die Deutsche Wohnen zumindest indirekt auch eine solche Heuschrecke, folgerte Trautvetter. Was eine Heuschrecke so schlimm mache, sei die dauerhaft hohe Rendite in Höhe von etwa 10 bis 15 Prozent. Fonds kauften Wohnungen auf, bauten aber nicht selbst. Manche reduzierten auch die Instandhaltungen, um Kosten zu sparen. Bei den Fonds seien – anders als bei der Deutsche Wohnen – nicht Mieter, sondern Investoren die Kunden. Denn die Fonds agierten als Vermögensverwalter.

Zu den Top Ten der Fonds gehören laut Trautvetter unter anderem die US-Investmentgesellschaft Blackstone, die IMW Immobilien AG, der Fonds UniImmo: Wohnen ZBI, die Vermögensverwalter Albert und Victoria Immo aus Luxemburg sowie die in Großbritannien gegründete Pears-Gruppe, die jeweils mehr als 3000 Wohnungen in Berlin besitzen sollen.

„Der Berliner Mietwohnungsmarkt kennzeichnet sich durch eine sehr heterogene Eigentümerstruktur“, erklärte der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), zu dessen Mitgliedern neben Genossenschaften und landeseigenen Unternehmen auch die Deutsche Wohnen und die Vonovia gehören. „Das macht auch diese Studie deutlich“, so BBU-Sprecher David Eberhart. Angesichts von mehr als 1,6 Millionen Mietwohnungen stellten selbst die größten Eigentümer aber jeweils nur einen vergleichsweise geringen Marktanteil, bei einem gleichzeitig starken Anteil von landeseigenen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen. Das sei „eine große Stärke Berlins“. Gerade auch für die beiden größten börsennotierten Wohnungsanbieter, Deutsche Wohnen und Vonovia, weise die Studie „moderate Mieten auf dem Niveau des Mietspiegeldurchschnitts sowie soziales Engagement aus“, so der BBU-Sprecher.