Berlin - Der neue Mietspiegel ist in Kraft getreten. Für welche Wohnungen gilt er? Worauf ist bei Mieterhöhungen zu achten? Hier eine Übersicht über die wichtigsten Fragen und Antworten.

Für wie viele Wohnungen gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt für rund 1,4 Millionen nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2017 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern und in Neubauwohnungen, die ab 1. Januar 2018 fertiggestellt wurden, in Sozialwohnungen und in Wohnungen mit Außen-WC.

Wofür wird der Mietspiegel benötigt?

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient der Mietspiegel dazu, Mieterhöhungen zu begründen und die korrekte Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge zu ermitteln. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind.

Worauf ist bei Mieterhöhungen in laufenden Verträgen zu achten?

Mieterhöhungen sind nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt. So muss die Miete seit einem Jahr, von Betriebskostenerhöhungen und Modernisierungszuschlägen abgesehen, unverändert geblieben sein. Sie darf zudem innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent steigen. Aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Beispiel: Bisher zahlt ein Mieter für seine 100 Quadratmeter große Wohnung eine Kaltmiete von 1000 Euro monatlich. Die ortsübliche Miete liegt bei 1150 Euro. Wenn der Vermieter die Miete in den vergangenen drei Jahren nicht erhöht hat, darf er die Miete um 15 Prozent steigern: auf 1150 Euro.

Worauf ist beim Abschluss eines neuen Mietvertrags zu achten?

Vermieter dürfen beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten. Das sieht die Mietpreisbremse vor. Ein Beispiel: Liegt die ortsübliche Miete für eine Wohnung bei 1000 Euro, dann darf der Hausbesitzer sie für 1100 Euro vermieten.

Was ist, wenn der Vermieter mehr Geld verlangt?

Erfahrungen zeigen, dass Wohnungssuchende nicht gut beraten sind, den Vermieter vor Abschluss eines Vertrages darauf hinzuweisen. Sonst riskieren sie, dass sie die Wohnung nicht bekommen. Sicherer ist es, den Vertrag erst zu unterschreiben und dann die überhöhte Miete zu beanstanden. Bei Verträgen, die nach dem 1. April 2020 abgeschlossen wurden, kann die Miete rückwirkend bis zu 30 Monate lang zurückgefordert werden. Bei Verträgen, die vor dem 1. April 2020 vereinbart wurden, muss der Vermieter nichts zurückzahlen. Die abgesenkte Miete gilt erst von dem Monat an, der auf die Rüge folgt. Vorsicht: Es gibt zahlreiche Ausnahmen bei der Mietpreisbremse: Sie gilt zum Beispiel nicht für Neubauten, die ab 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurden.

Wie errechnet sich die ortsübliche Miete?

In der Mietspiegeltabelle muss man zunächst das entsprechende Feld für seine Wohnung finden. Dazu muss man wissen, wie groß die Wohnung ist, wann sie gebaut wurde, wie sie ausgestattet ist und in welcher Wohnlage sich das Haus befindet. Die Wohnlage findet sich unter anderem im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2021, das am 6. Mai im Amtsblatt veröffentlicht wurde – oder auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Der fettgedruckte Wert in dem Mietspiegelfeld ist der jeweilige Mittelwert. Die Werte darunter geben die Spanne zwischen dem unteren Wert und dem Oberwert an. Die ortsübliche Miete für eine gut ausgestattete Wohnung liegt eher im oberen Bereich, für eine schlechter ausgestattete Wohnung im unteren Bereich. Wo genau eine Wohnung einzuordnen ist, lässt sich anhand der sogenannten Spanneneinordnung ermitteln. Das ist ein Bewertungssystem, bei der wohnwerterhöhende Merkmal mit wohnwertmindernden Merkmalen verrechnet werden. Wohnwerterhöhend ist zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Parkettfußboden und eine Fußbodenheizung. Wohnwertmindernd ist etwa ein Bad mit weniger als vier Quadratmetern oder wenn die Elektroleitungen überwiegend auf Putz liegen.

Was ist mit Einbauten, die der Mieter auf eigene Rechnung angeschafft hat?

Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen, ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt.

Wo gibt es Rat und weitere Informationen?

Fragen zum Mietspiegel werden über das „Servicetelefon Miete“ in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unter der Rufnummer (030) 901-394-777 beantwortet.

Auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sind ab sofort weitere Angaben zum Mietspiegel zu bekommen. Die Adresse lautet: http://www.berlin.de/mietspiegel

Die Mieterorganisationen stehen ebenfalls für Rat zur Verfügung:

Berliner Mieterverein: Spichernstraße 1 in 10777 Berlin. Tel. (030) 226-260. www.berliner-mieterverein.de

Berliner Mietergemeinschaft: Möckernstraße 92 in 10963 Berlin. Tel. (030) 2168-001. www.bmgev.de

Mieterschutzbund Berlin: Konstanzer Straße 61 in 10707 Berlin. Tel. (030) 9210-2300. www.mieterschutzbund-berlin.de