Berlin - In Berlin ist am Donnerstag der neue Mietspiegel 2021 veröffentlicht worden. Er tritt sofort in Kraft und löst den Mietspiegel 2019 ab. Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit. Der neue Mietspiegel weist eine um 1,1 Prozent höhere Miete als vor zwei Jahren aus. Belief sich die durchschnittliche Miete in Berlin im Jahr 2019 auf 6,72 Euro je Quadratmeter, so beträgt sie nun 6,79 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt).

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient der Mietspiegel dazu, Mieterhöhungen zu begründen und die korrekte Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge zu ermitteln. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind. Dabei gilt: In laufenden Mietverhältnissen können die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent steigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags dürfen Vermieter die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten.

Neues Mietniveau liegt bei 6,79 Euro pro Quadratmeter

Anders als die bisherigen Mietspiegel basiert der neue Mietspiegel nicht auf einer Erhebung von aktuellen Mietwerten. Der Grund: Weil sich die Mieten in Berlin wegen des Mietendeckels nicht frei am Markt bilden konnten, wurde der neue Mietspiegel auf Basis der Entwicklung der Verbraucherpreise als „Index-Mietspiegel“ erstellt. Zugrunde gelegt wurde dabei nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der deutschlandweite Verbraucherpreisindex. Dieser wies für die Zeit vom September 2018, dem Zeitpunkt für die Erhebung der Daten zum Mietspiegel 2019, bis zum September 2020, dem Zeitpunkt für die Ermittlung der Daten zum Mietspiegel 2021, eine Steigerung um rund 1,1 Prozent aus. Alle Werte der Mietspiegeltabelle aus dem Mietspiegel 2019 seien entsprechend mit dem Faktor 1,011 multipliziert worden, so die Senatsverwaltung.

„Mit der Steigerung der Mietspiegelmieten in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten wird sichergestellt, dass die Mieten um lediglich 1,1 Prozent steigen“, sagt Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke). Nach Angaben der Senatsverwaltung erfüllt der neue Mietspiegel die Voraussetzungen für einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Diese Einstufung hat zur Folge, dass Vermieter ihre Mieter auf den Mietspiegel hinweisen müssen, wenn sie Mieterhöhungen mit anderen Mitteln begründen – zum Beispiel mit drei Vergleichswohnungen, was ebenfalls möglich ist.

Vermieter unterzeichnen nicht

Die drei Vermieterverbände, die an der Erarbeitung des Mietspiegels beteiligt waren, haben das Werk dieses Mal nicht unterzeichnet. „Die Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels anhand des bundesweiten Verbraucherpreisindexes sei zwar eine im Bürgerlichen Gesetzbuch anerkannte Methode“, stellte der Immobilienverband BFW fest. Doch eigne sie sich nicht für einen so heterogenen Immobilienmarkt wie in Berlin. 

Eine Indexfortschreibung biete sich nur dann an, wenn davon ausgegangen werden könne, „dass sich die Mieten aller Wohnungen im Wesentlichen gleich entwickelt haben“. Hinzu komme, dass es an einer Datengrundlage für die Mieten von Neubauwohnungen mangele, die seit September 2018 hinzugekommen seien. Dem Berliner Mietspiegel 2021 fehlten demnach „rund 45.000 Neubauwohnungen, die seit 2018 fertiggestellt wurden“, kritisiert der BFW. Unabhängig von der Nichtunterzeichnung würden die Mitgliedsunternehmen die Tabellenwerte und Vorgaben des Mietspiegels aber „zur Grundlage ihrer Arbeit machen“, so der BFW.

Mietspiegel soll trotz Kritik genutzt werden

Der Eigentümerverband Haus & Grund hatte bereits im Vorfeld darauf verwiesen, dass es sich „bereits beim Mietspiegel 2019“ um eine „teilweise Fortschreibung des Mietspiegels 2017“ gehandelt habe, wie der Landesvorsitzende Carsten Brückner sagte. Eine Indexierung komme „daher nicht infrage“. Haus & Grund erklärte allerdings, seinen Mitgliedern zu empfehlen, den Mietspiegel 2021  anzuwenden. „Diesen rechtlich anzugreifen macht wenig Sinn; fällt der Mietspiegel als Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus, müssten nicht nur in gerichtlichen Verfahren teure Sachverständigengutachten eingeholt werden, was die Gerichte aber nicht mitmachen“, so Carsten Brückner.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) begrüßte am Donnerstag den „neuen qualifizierten Berliner Mietspiegel 2021“, wie Verbands-Chefin Maren Kern sagte. Kern erklärte, dass ihr Verband den Mietspiegel aufgrund der „eingeschränkten Erstellungsmöglichkeiten“ nicht unterzeichnet habe. Der jetzt vorgelegte Indexmietspiegel biete „dennoch eine gute Grundlage für die rechtssichere Gestaltung der Mieten in Berlin“, so Kern. „Wir gehen davon aus, dass unsere rund 140 Berliner Mitgliedsunternehmen sich wie gewohnt an ihn halten.“ Dass die Vermieterverbände den Mietspiegel nicht unterzeichnet haben, hat für dessen Wirksamkeit keine Folgen. Der Mietspiegel tritt mit der Veröffentlichung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Kraft.

Mieterverein rechnet mit vielen Mieterhöhungen

Der Berliner Mieterverein (BMV) verteidigt den Mietspiegel. Zwar wurde der Mietspiegel 2019 schon als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 bezeichnet, de facto habe er aber alle Merkmale einer Neuerhebung, sodass der fortgeschriebene Mietspiegel 2021 sachgerecht ebenfalls als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet werden könne. „Der Berliner Mieterverein trägt daher den Berliner Mietspiegel mit“, erklärte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Wir bedauern aber, dass die Vermieterverbände erneut und zum Teil wiederholt dem Mietspiegel die Unterstützung versagen.“ Das lasse „nichts Gutes“ erahnen.

„Wir rechnen mit vielen Mieterhöhungen, mit denen die Mietspiegelwerte überschritten werden sollen, und zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen“, sagt Wild. „Gerade noch haben Vermieterverbände, CDU/CSU und FDP im Streit um den Mietendeckel auf den hinreichenden Mieterschutz des BGB verwiesen. Im nächsten Atemzug unterlaufen die Berliner Vermieterverbände diesen Schutz durch die Nichtanerkennung des Mietspiegels.“

Vermieterverbände versuchen zu beruhigen

Am späten Donnerstagnachmittag meldeten sich die Vermieterverbände BBU und BFW mit einer gemeinsamen Stellungnahme zu Wort - im Bemühen, die Situation zu beruhigen. Die beiden Verbänden erklärten nun, dass der Mietspiegel 2021 „im rechtlichen Sinne qualifiziert“ sei.  „Wir empfehlen ihn unseren Mitgliedsunternehmen uneingeschränkt als Grundlage für die Gestaltung ihrer Mieten“, so Kern und Klabe. „Mietspiegel sind unverzichtbar, weil sie für mehr Rechtsfrieden für Mieter und für Vermieter sorgen.“

Dass sie den Mietspiegel nicht unterzeichnet haben, begründen BFW und BBU damit, dass eine „pauschale Fortschreibung der Mieten auf Grundlage der bundesdurchschnittlichen Inflationsrate“ die „Vielfalt des Berliner Wohnungsmarktes nicht adäquat abbilden“ könne - und einen Mietspiegel auch inhaltlich und technisch angreifbar mache. Der Berliner Mietspiegel 2021 sei aber aufgrund des gescheiterten Mietendeckels gezwungenermaßen ein „Brückenmietspiegel“, stellen Klabe und Kern fest. „Umso mehr wollen wir mit unserer Unterstützung dieses Mietspiegels erneut unseren Beitrag zur Befriedung der mietenpolitischen Diskussion in Berlin leisten. Gleichwohl wollen wir aber darauf dringen, dass schnellstmöglich ein Erhebungsmietspiegel beauftragt wird.“

Das Preisgefüge der vergangenen Jahre wird mit dem neuen Mietspiegel fortgeschrieben. Das heißt, die beliebten Altbauwohnungen aus der Gründerzeit sind deutlich teurer als Altbauwohnungen der Jahrgänge 1919 bis 1949. Vergleichsweise günstig sind Wohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren sowie die zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen im Ostteil der Stadt. Die nach der Wiedervereinigung entstandenen Wohnungen weisen im Vergleich dazu sehr viele höhere Mieten aus – die Oberwerte erreichen dabei in der Spitze ein Niveau von bis zu 14,99 Euro je Quadratmeter in der Baualtersklasse von 2003 bis 2017.

Hier gibt es weitere Informationen

Auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sind ab sofort weitere Angaben zum Mietspiegel zu bekommen. Die Adresse lautet: http://www.berlin.de/mietspiegel

Fragen zum Mietspiegel werden zudem über das „Servicetelefon Miete“ unter der Rufnummer (030) 90139-4777 beantwortet.

In den nächsten Tagen wird die Mietspiegel-Broschüre an alle Bezirke und die beteiligten Mieter- und Vermieterverbände kostenlos verteilt. Die Broschüre ist in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am Standort Fehrbelliner Platz 4 in Charlottenburg-Wilmersdorf für alle Bürgerinnen und Bürger kostenfrei erhältlich.