Berlin - Die Mietpreisbremse tritt zum 1. Juni in Berlin in Kraft. Die Vermieter dürfen die Miete danach bei der Wiedervermietung einer Wohnung höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Miete zuzüglich zehn Prozent anheben. Außerdem wird das Maklerrecht geändert. Hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema.

Welche Mietverträge fallen unter die neue Regelung?

Alle Verträge, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen werden. Beginnt ein Mietverhältnis am 1. Juni, der Vertrag wurde jedoch schon im Mai oder früher abgeschlossen, greift die Mietpreisbremse nicht.

Wem nützt die Mietpreisbremse?

Allen Wohnungssuchenden, die einen neuen Mietvertrag unterzeichnen. Bisher gab es bei der Neuvermietung praktisch keine Begrenzung der Mieten nach oben. Weil Wohnungen knapp sind, schlugen die Vermieter schon mal 20 bis 30 Prozent auf die bisherigen Mieten drauf – oder sogar noch mehr. Das führte dazu, dass viele neu vereinbarte Mieten deutlich über den ortsüblichen Mieten liegen. Künftig darf die ortsübliche Miete um maximal zehn Prozent überschritten werden.

Wie können Mieter prüfen, ob die Forderungen des Vermieters korrekt sind?

Der Berliner Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete einer Wohnung je nach Größe, Lage, Baualter und Ausstattung. Liegt die ortsübliche Miete bei 6,00 Euro je Quadratmeter, darf der Vermieter bei der Wiedervermietung maximal 6,60 Euro je Quadratmeter verlangen – aber nicht mehr.

Kann man einen Vertrag mit überhöhter Mietforderung unterzeichnen und hinterher die Senkung verlangen?

Ja. Aber der Mieter muss rasch die überhöhte Miete rügen. Denn nur die ab dem Zeitpunkt der Rüge zu viel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden. Der Mieterverein warnt jedoch: Niemand sollte einen für ihn teuren Mietvertrag in der Erwartung unterzeichnen, die Miete hinterher wieder senken zu können. Denn es gibt viele Ausnahmen.

Kann ein Mieter, der zurzeit mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete zahlt, eine Senkung der Miete verlangen, wenn das neue Gesetz in Kraft ist?

Nein, das geht nicht. Das Gesetz bezieht sich nur auf künftige Wiedervermietungen. Außerdem gibt es einen Bestandsschutz. Hat ein Vormieter eine überhöhte Miete bezahlt, muss diese weiter gezahlt werden. Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, zählen nicht mit – um Mauscheleien zu verhindern.

Welche weiteren Ausnahmen sind in dem Gesetz vorgesehen?

Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkungen vermieten. Das gleiche gilt für die Vermietung der Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Investitionen etwa ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen. Als Neubauten gelten all jene Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden. Das ist der Tag, an dem das Bundeskabinett den Gesetzentwurf gebilligt hat.

Wer greift bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse ein?

Laut Justizministerium ist es Sache des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen. Im Zweifel sollten sich Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, zunächst an einen Mieterverein wenden oder Rat bei einem Anwalt suchen, empfiehlt das Ministerium. Verstöße stellt gegebenenfalls der Amtsrichter oder spätestens das Landgericht fest.

Was ändert sich beim Maklerrecht?

Bislang ist es so, dass in Städten wie Berlin freie Wohnungen oftmals nur über einen Makler angeboten werden. Dieser verlangt dann im Fall der erfolgreichen Wohnungsvermittlung eine Courtage von zwei Monatskaltmieten, auch wenn der Mieter den Makler nicht beauftragt hat. Künftig gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Danach muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt. In den meisten Fällen wird das der Vermieter sein.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse?

Ein Gebiet darf nur für maximal fünf Jahre zu einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt werden. Nur auf angespannten Märkten ist die Preisbremse erlaubt. Die neue Regelung, die der Senat für die ganze Stadt in Kraft gesetzt hat, läuft also bis Ende Mai 2020.

Welche Regelungen gelten für bestehende Mietverträge?

Für bestehende Verträge in Berlin gilt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent angehoben werden kann, sofern die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist. Bei einer Modernisierung können elf Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Eine Ausnahme machen die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Sie erhöhen die Miete nur alle vier Jahre um maximal 15 Prozent und legen nach einer Modernisierung maximal neun Prozent der Kosten auf die Miete um.

Quellen: Bundesjustizministerium, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berliner Mieterverein