Gebaut wird viel in Berlin, doch oft sind die Wohnungen zu teuer.
Foto: Christian Vorhofer/Imago

BerlinPreiswerte Wohnungen in Berlin sind rar. Doch gerade die Zahl der Sozialwohnungen bei privaten Bauprojekten ist noch immer gering. Das will der Bezirk Neukölln jetzt ändern. Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne) hat dazu ein Modell ausgearbeitet. Es könnte Vorbild für andere Bezirke werden.

„An vielen Stellen wird am Bedarf der Neuköllner vorbei gebaut“, sagte Biedermann am Donnerstag bei der Vorstellung der Pläne. „Mit dem Neuköllner Modell setzen wir einen Rahmen für bezahlbare und lebenswerte Kieze.“ Das Modell sieht vor, dass der Bezirk von den Bauherren verlangen kann, auf 30 Prozent der neu zu schaffenden Geschossfläche Sozialwohnungen zu errichten.

So funktioniert das Neuköllner Modell

Zwar gibt es das bisher schon unter dem Namen „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ für die ganze Stadt. Doch dieses Modell greift dieses nur in solchen Fällen, in denen mit einem Bebauungsplan Baurecht erst geschaffen wird. Bei Projekten in Baulücken und in Hinterhöfen, bei denen es ein Baurecht  im Grunde schon gibt, läuft es dagegen ins Leere.

Hier setzt das Neuköllner Modell an. Es macht sich dabei den Umstand zunutze, dass die Bebaubarkeit von Hinterhöfen und Baulücken zwar oft zulässig ist, aber die mögliche Geschossfläche eng begrenzt wird. In Fällen, in denen der Bauherr nun mehr Geschossfläche errichten möchte, will Neukölln dies auf dem Weg der Befreiung erlauben, diese aber an den Bau von Sozialwohnungen auf 30 Prozent der Geschossfläche koppeln – wobei die Bebauung zugleich nach oben begrenzt ist.

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Neuköllner Modell macht Förderung möglich

Gelten soll das Neuköllner Modell, wenn aufgrund der Befreiungen mehr als 1000 Quadratmeter neue Geschossfläche entstehen, sagte Biedermann. Dann sind 30 Prozent Sozialwohnungen zu schaffen. Darüber hinaus müssen sich die Bauherren an der Finanzierung von Grundschul- und Kita-Plätzen beteiligen, sofern diese nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen.

Sozialwohnungen werden zurzeit für 6,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vermietet und stehen Menschen offen, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Wer eine Sozialwohnung baut, darf dafür eine Förderung in Anspruch nehmen, muss dies aber nicht tun. Biedermann sagte, er schätze das Potenzial in Neukölln auf 2100 Wohnungen, die nach dem neuen Modell genehmigt werden könnten – 700 Sozialwohnungen ließen sich so schaffen.

Immobilienverband BFW: „Ansatz nicht richtig“

Das Vorgehen sei rechtlich geprüft worden, so Biedermann. Es gebe ein Gutachten, dass die Rechtmäßigkeit bestätige. Das Modell werde jetzt angewendet, sagte der Stadtrat. Noch gibt es aber kein Projekt, das auf der neuen Grundlage genehmigt wurde. Der Immobilienverband BFW, in dem viele private Unternehmen organisiert sind, beurteilt das Neuköllner Modell kritisch. „Grundsätzlich begrüßen wir sehr, dass sich endlich jemand Gedanken macht, wie Nachverdichtungen eine höhere Akzeptanz bekommen“, sagt BFW-Geschäftsführerin Susanne Klabe. „Der Ansatz ist unseres Erachtens aber nicht richtig.“

Während das Berliner Modell auf der Grundidee fuße, den wirtschaftlichen Vorteil durch ein höheres Baurecht etwa für den Bau der Infrastruktur abzuschöpfen, sei die Lage beim Neuköllner Modell anders. Wenn Baurecht bereits bestehe, gebe es keinen abzuschöpfenden Mehrwert. „Im Gegenteil entsteht durch diesen Vorstoß der Eindruck, dass finanzielles Entgegenkommen in Form einer Befreiung Baurecht käuflich macht“, so Klabe. „Wir setzen eher darauf, dass es in einem ausgewogenen Miteinander projektkonkrete Vereinbarungen zwischen Bezirk und Unternehmen gibt, die sicherstellen, dass die Wirtschaftlichkeit gewahrt bleibt.“, sagt sie.

Die Initiative Neue Wege für Berlin, die sich für mehr Sozialwohnungen einsetzt, sieht in dem Neuköllner Modell einen „Schritt in die richtige Richtung“. Das Modell selbst werde aber allein das Berliner Wohnungsproblem nicht lösen, so Vorstandsmitglied Peter Kurth, ehemaliger CDU-Finanzsenator. „Dennoch ist das ein richtiger Ansatz und vielleicht entwickeln weitere Bezirke andere innovative Ideen zur Lösung des Wohnungsproblems“, so Kurth.

Gesetzesänderung verlangt

Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßt den Vorstoß, dass Neukölln durch Verhandlungen mit Investoren den Anteil von Sozialwohnungen erhöhen will. „Hochpreisige Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren genug gebaut worden“, sagt Vereinsgeschäftsführer Reiner Wild.

„Die Anstrengungen des Bezirksamtes Neukölln dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir dringend eine Reform des Baugesetzbuches benötigen, damit dem Gemeinwohl im Baurecht Vorrang eingeräumt und für die ausführenden Ämter die Rechtssicherheit erhöht wird“, so Wild. Im Bundesinnenministerium arbeite man derzeit an einer Änderung des Baugesetzbuchs. Der Mieterverein fordere, dass danach künftig bis zu 100 Prozent Sozialwohnungen festgesetzt werden dürfen.