Berlin - Immer wieder versucht die Deutsche Wohnen, bei Mieterhöhungen den Mietspiegel zu umgehen – um mit anderen Begründungen, etwa durch Gutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen, eine höhere Miete durchzusetzen. Doch dabei hat der größte private Vermieter in der Stadt jetzt eine Niederlage eingesteckt.

Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin wies mit Urteil vom 19. Dezember 2018 eine Beschwerde der Deutsche Wohnen gegen eine Entscheidung des Landgerichts zum Mietspiegel 2013 als „unbegründet“ zurück, wie der Berliner Mieterverein (BMV) am Montag mitteilte. Die Richter erklärten, die Entscheidung des Landgerichts, das den Mietspiegel als geeignete Schätzgrundlage bezeichnet hatte, sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden – ebenso wie die Nichtzulassung der Revision.

Deutsche Wohnen nannte Vergleichswohnungen 

In dem vorliegenden Fall wollte die zur Deutsche Wohnen gehörende Gehag die Miete für eine knapp 63 Quadratmeter große Wohnung in Wilmersdorf von 431,79 Euro kalt auf 496,55 Euro erhöhen. Die Mieterin wies die Forderung aber zurück, weil die geforderte Kaltmiete von 7,92 Euro je Quadratmeter über dem Oberwert des Mietspiegelfeldes von 7,10 Euro je Quadratmeter lag. Die Deutsche Wohnen begründete die Mieterhöhung nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit der Miete von zehn anderen Wohnungen in demselben Gebäudekomplex. Die Miete für diese Wohnungen lag zwischen 8,65 und 8,90 Euro je Quadratmeter.

Im Streit vor dem Amtsgericht berief sich die Mieterin darauf, dass die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel zu berechnen sei. Danach bestünde kein Spielraum für eine Mieterhöhung. Die Deutsche Wohnen zog dagegen die Aussagekraft des Mietspiegels in Zweifel. Sie argumentierte, dass bei der Datenerhebung große Vermieter überrepräsentiert seien, wobei wiederum „unverhältnismäßig viele Mietwerte von den sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften herrühren“. 

„Zum Mietspiegel gibt es keine Alternative“

Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht konnte sich die Deutsche Wohnen jedoch nicht durchsetzen. Weil sie sich in ihren verfassungsmäßigen Rechten verletzt sah, zog sie vor das Verfassungsgericht. Das entschied jedoch, dass die Landgerichtsentscheidung nicht gegen Eigentumsgrundrechte verstoße, nicht willkürlich sei und zudem nicht den Anspruch auf rechtliches Gehör verletze, wie die Deutsche Wohnen bemängelt hatte. Die Entscheidung des Verfassungsgerichts fiel mit fünf zu drei Stimmen sehr knapp aus.

Der BMV begrüßt das Urteil der Verfassungsrichter. „Die Deutsche Wohnen hat damit auch verfassungsrechtlich eine Ohrfeige für ihre unsägliche Ablehnung des Berliner Mietspiegels erhalten“, erklärte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Zum Mietspiegel gibt es keine Alternative“, so Wild. „Gutachten sind für einfache Miethöhestreitigkeiten zu teuer und erfüllen wissenschaftliche Grundsätze keineswegs besser“. Mieter könnten sich auch zukünftig bei Mieterhöhungen auf den Mietspiegel berufen.

„Damit der Mietspiegel rechtssicherer wird, muss die Bundesregierung unverzüglich von einer Rechtsverordnung Gebrauch machen, mit der die Erstellung von Mietspiegeln geregelt wird“, forderte Wild. Denn da bei der Wiedervermietung sehr hohe Mieten erzielt würden, werde es „weiter Vermieter-Angriffe auf Mietspiegel geben“. Es sei erklärtes Ziel von Vermieterverbänden, auch in bestehenden Mietverhältnissen die Marktmiete von neuen Mietvertragsabschlüssen als Orientierung für Mieterhöhungen zu erhalten.

Deutsche Wohnen bekräftigt Position 

Die Deutsche Wohnen weist in einer Reaktion auf die Entscheidung des Verfassungsgerichts auf das knappe Abstimmungsergebnis hin. Dies belege, dass die Rechtsauffassung des Unternehmens „durchaus nachvollziehbar und schlüssig“ sei, so Konzernsprecher Marko Rosteck. Die Deutsche Wohnen bedauere, dass es zu keiner Klärung der in Rede stehenden Rechtsfragen durch den Bundesgerichtshof komme. Es sei nie das Ziel der Verfassungsbeschwerden gewesen, den Berliner Mietspiegel zu kippen oder die Marktmiete durchzusetzen, so der Sprecher. Die Deutsche Wohnen werde auch künftig für ihre Rechtsauffassung eintreten.