BerlinDer Mietendeckel führt dazu, dass Mietwohnungen in Berlin in diesem Jahr fünf Prozent günstiger angeboten werden als 2019. Allerdings offerieren die Vermieter jetzt deutlich weniger Mietwohnungen. Gestiegen ist dagegen die Zahl der Eigentumswohnungen, die zum Verkauf stehen. Das geht aus einer am Montag veröffentlichten Analyse des Internetportals Immobilienscout24 hervor.

„Auch wenn die Mietpreise für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 in Berlin gesunken sind, führt der Mietendeckel nicht zu einer Entlastung auf dem Berliner Wohnungsmarkt“, sagt Immoscout-Geschäftsführer Thomas Schroeter. „Vor allem für Bestandswohnungen ist der Nachfragedruck enorm hoch, und eine Mietwohnung zu finden, ist schwerer denn je.“

Laut der Untersuchung sanken innerhalb eines Jahres die Angebotsmieten für Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, von durchschnittlich 12,91 Euro im September 2019 auf 12,26 Euro pro Quadratmeter im September 2020.  Das Gesamtangebot an Mietwohnungen in Berlin hat sich laut Immoscout aber um 41,5 Prozent verringert. Das gehe fast vollständig auf Mietwohnungen mit einem Baujahr vor 2014 zurück , die unter den Mietendeckel fallen. Neubau-Wohnungen mit Fertigstellung nach 2014, für die der Mietendeckel nicht gilt, würden hingegen mit einem Plus von 6,7 Prozent verstärkt angeboten. Die Studie legt nahe, dass Vermieter in Berlin freie Wohnungen wegen des Mietendeckels seltener weitervermieten, sondern lieber als Eigentumswohnung zum Kauf anbieten.

Angebotskaufpreise steigen

Ob die Wohnungen tatsächlich verkauft werden, und falls ja, zu welchem Preis, geht aus der Untersuchung nicht hervor. Die Angebotspreise, die Immoscout auswertet, beschreiben nur die Forderungen der Verkäufer. Obwohl die Zahl der Eigentumswohnungen auf dem Markt steigt, wirkt sich das nicht preisbremsend aus. Laut Immoscout sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen mit Baujahr vor 2014 um 5,8 Prozent gestiegen. Lagen die durchschnittlichen Preise im September 2019 bei 4788 Euro pro Quadratmeter, beträgt der durchschnittliche Angebotspreis ein Jahr später 5068 Euro pro Quadratmeter.

Dass das geringere Angebot von Mietwohnungen in Berlin nicht durch die Corona-Pandemie oder andere Einflussfaktoren hervorgerufen werden, soll laut Immoscout ein Blick auf die anderen Großstädte in Deutschland zeigen. So habe in Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart das Wohnimmobilienangebot im gleichen Zeitraum deutlich zugenommen. Auch das Angebot an Mietwohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, sei in diesen Städten gestiegen - um 38,5 Prozent.

Grafik: BLZ/Hecher, Quelle: Immoscout 24 

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) äußert sich zurückhaltend zu der Studie. „Die Aussagekraft solcher Analysen ist schwierig“, sagt BBU-Chefin Maren Kern. „Zum einen haben wir Corona-Effekte auf dem Wohnungsmarkt. Zum anderen beleuchten Immobilienportale nur bestimmte Marktausschnitte.“ Hintergrund: Nicht alle Mietwohnungen, etwa bei landeseigenen Unternehmen oder Genossenschaften, werden auf den einschlägigen Internetportalen offeriert. Der BBU gehe davon aus, dass es bei seinen Mitgliedsunternehmen „beim Vermietungsgeschehen keine nennenswerten Veränderungen aufgrund des Mietendeckels gegeben“ habe, so Kern. Anders werde es sehr wahrscheinlich bei ihren Investitionen aussehen.

Mieterverein: Viele werden am Ende doch vermieten

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zieht den gesamten Wert der Immoscout-Untersuchung in Zweifel: Das Portal beinhalte nur einen unbekannten Teilmarkt des Berliner Wohnungsmarktes, so eine Behördensprecherin. Eine seriöse Bewertung durch eine Senatsverwaltung könne daher nicht erfolgen.

Der Berliner Mieterverein (BMV) bezeichnet den Einbruch bei den Mietwohnungs-Angeboten zwar als „zweifelsohne immens“. Doch nach Ansicht von BMV-Geschäftsführer Reiner Wild dürfte es unterschiedliche Gründe dafür geben. So würden immer weniger Mieter ihre Wohnung kündigen. Dies führt der BMV-Geschäftsführer unter anderem auf die sogenannten Schattenmieten zurück, die von vielen privaten Vermietern beim Abschluss neuer Verträge vereinbart werden. Schattenmieten liegen über den mietendeckelkonformen Mieten und werden für den Fall vereinbart, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder ausläuft. „Zwar wird vielfach trotz Schattenmiete nur die deutlich niedrigere Deckelmiete verlangt, die Unterschrift zu einer hohen Miete für den Fall der Verfassungswidrigkeit schreckt jedoch ab“, sagt Wild.

Hinzu komme, dass in bestehenden Mietverhältnissen aktuell niemand mit massiven Mietsteigerungen wegen des Mietendeckels rechnen müsse. Es gebe also keinen Grund zum Auszug. Zu den vermehrten Angeboten von Eigentumswohnungen sagt Wild voraus: Viele Anbieter würden „auf ihren Angeboten sitzen bleiben, und am Ende doch vermieten müssen“. Dabei müssten die Eigentümer aufpassen, denn Wohnungen dürften nicht länger als drei Monate leer stehen. Das Verbot der Zweckentfremdung müsse auch in diesen Fällen konsequent beachtet werden.