Begehrte Lage: neu errichtete Wohnungen am Goslarer Ufer.
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BerlinAuf dem Immobilienmarkt deutet sich möglicherweise ein Ende des Trends der stetig steigenden Preise an. Vom zweiten zum dritten Quartal 2020 sind zumindest die Angebotspreise für Bestands-Einfamilienhäuser in Berlin, München und in Frankfurt am Main gesunken. Das geht aus dem am Dienstag veröffentlichten Wohnimmobilienindex IMX des Onlineportals Immoscout24 hervor. Während im zweiten Quartal 2020 die Preise für Bestands-Einfamilienhäuser in Berlin noch um 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen waren, sind sie vom zweiten zum dritten Quartal um 0,9 Prozent gesunken. In München und Frankfurt am Main weist der aktuelle Preisindex von Immoscout für das dritte Quartal ebenfalls sinkende Preise aus.

„Im Wohnimmobilienmarkt ist derzeit viel Bewegung“, sagt Immoscout-Geschäftsführer Thomas Schroeter. „Vor allem im Segment für Bestands-Einfamilienhäuser kam es in Berlin in diesem Jahr erstmalig zu Preisanpassungen.“ Das Berliner Kaufsegment zähle neben Metropolen wie München oder Frankfurt am Main zu den „preisintensiven“, also teuren, Immobilienmärkten. „Es bleibt abzuwarten, ob sich hier eine Preis-Trendwende einstellt“, sagt Schroeter. Derzeit sei der Wohnimmobilienmarkt trotz leichter Korrekturen „krisenfest“.

Bei den Preisen für neu errichtete Eigentumswohnungen zeigt sich eine unterschiedliche Entwicklung. Während in München selbst die Preise für dieses Segment gesunken sind, stiegen in Berlin die durchschnittlichen Angebotspreise für neu gebaute Eigentumswohnungen um 1,8 Prozent. In Frankfurt am Main zogen die Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen ebenfalls an: um durchschnittlich 1,3 Prozent.

Eigentumswohnungen verteuern sich weiter

Im Segment der Bestands-Eigentumswohnungen zeigt der Wohnimmobilien-Index in Berlin, Frankfurt, München, Hamburg und Köln steigende Preise. Für Berlin wird dabei eine Steigerung von 2,8 Prozent ausgewiesen, für München eine von 1,9 Prozent, für Hamburg von 1,5 Prozent, für Frankfurt am Main von 1 Prozent und für Köln von 0,9 Prozent. Allerdings fällt der Anstieg nicht mehr so stark aus wie im vorigen Quartal, stellt Immoscout fest.

In den vergangenen zwölf Monaten sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin von 5258 auf 5541 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Häuser zogen im selben Zeitraum von 4583 auf 5051 Euro pro Quadratmeter an. Die Mieten in Berlin stiegen in Wohnungen, die älter als zwei Jahre sind, vom zweiten zum dritten Quartal um 0,3 Prozent. Zum Vergleich: In München verlangten die Vermieter 1,4 Prozent mehr, in Frankfurt am Main 1,9 Prozent.

Grundlage des IMX sind rund 15 Millionen Immobilienangebote, die seit 2004 auf Immoscout24 inseriert wurden. Monatlich kommen rund 125.000 neue Objekte hinzu. Die Datenbasis des IMX umfasst sämtliche Immobilientypen – von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus. Zu welchem Preis eine Immobilie am Ende verkauft wird, geht aus dem Index nicht hervor.

Empirica kommt zu etwas anderen Ergebnissen

Das Empirica Institut, das unter anderem an der Erstellung des jährlichen Frühjahrsgutachtens für die Immobilienwirtschaft beteiligt ist, weist eine etwas andere Preisentwicklung als Immoscout aus. Nach den Angaben von Empirica sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand in Berlin und in Frankfurt am Main vom zweiten zum dritten Quartal nicht gesunken, für München weist allerdings auch Empirica sinkende Angebotspreise in diesem Segment aus. Eigentumswohnungen in Berlin haben sich laut Empirica sowohl im Neubau als auch im Bestand weiter verteuert. „Inserierte Preise schwanken öfter mal von Quartal zu Quartal“, sagt Rainer Braun von Empirica. Dies dürfe man „nicht überinterpretieren“. Dies gelte insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, da diese „viel heterogener“ seien als Eigentumswohnungen. „Ja, mag sein, dass wir vor einer Preiswende stehen“, sagt Braun. „Das betrifft dann aber eher hochpreisige Eigentumswohnungen in schlechten Lagen und weniger Ein- und Zweifamilienhäuser“. Diese seien seit der Corona-Krise eher wertvoller geworden.

Ähnlich wie Immoscout stellt auch Empirica fest, dass sich die Mieten „beruhigen“. Dies sei auf eine Entlastung durch den Neubau zurückzuführen. „Der Neubau ist kräftig, aber der Weg noch nicht zu Ende“, mahnt Braun. Der Schwung müsse jetzt „gehalten werden“. Im Jahr 2019 wurden in Berlin rund 19.000 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht fast dem Bedarf von 20.000 Wohnungen pro Jahr.

Der Immobilienmarkt in Berlin war im Jahr 2019 noch von stark steigenden Preisen geprägt. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um zwölf Prozent - auf einen mittleren Kaufpreis von 3455 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Das geht aus dem Immobilienmarktbericht 2019/2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervor. Er ist die genaueste Übersicht über die Marktentwicklung, weil er auf den notariellen Kaufvertragsabschlüssen beruht, also auf den tatsächlichen Preisen.

Das höchste Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser wurde danach mit durchschnittlich 10.276 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Ortsteil Schmargendorf erreicht. Reihenhäuser kosteten im Schnitt 503.000 Euro – 3386 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Eigentumswohnungen verteuerten sich dem Bericht zufolge um rund elf Prozent auf 4446 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der höchste Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde im vergangenen Jahr mit 8,7 Millionen Euro nahe dem Rosenthaler Platz gezahlt – umgerechnet etwa 18.700 Euro pro Quadratmeter.