Und am Ende der Straße steht ein Haus am See. Orangenbaumblätter liegen auf dem Weg.“

Klingt gut, was der Berliner Dancehall-Reggae-Sänger Peter Fox da textet. Die Orangenbaumblätter, sollten sie von echten Bäumen gefallen sein, mögen dezent auf südlichere Gefilde verweisen, doch beim Traumort Haus am See denken viele Berliner schon aus praktischen Gründen eher an Brandenburg. Und schon wird es schwierig.

Zwar hat das Land rund um die Hauptstadt rund 3000 Seen zu bieten, davon allein etwa 200 zum Baden. Doch erstens sind Wassergrundstücke höchst selten zu haben, weil die Gemeinden ihre Seen für alle zugänglich halten wollen – weswegen es im Land schon seit 2008 auch ein Seen-Privatisierungsstopp gibt. Zweitens wird auch das Bauland im Brandenburgischen allmählich immer teurer, selbst für ein Haus nah am See. Oder eines nah an einem Ort nah am See.

Berlinfern heißt billig

„Der Trend ist klar und hält seit Jahren an“, sagt Lars Eichert, Vorsitzender des Eigenheim-Verbands Haus & Grund Brandenburg. „Die Baulandpreise steigen in Berlin und im Umland.“ Nur der wirklich berlinferne Raum, also Regionen an der Peripherie wie die Prignitz und die Uckermark im Norden, aber auch etwa die Niederlausitz im Süden des Landes, ist davon ausgenommen.

Das belegt in der Tat schon ein flüchtiger Blick auf die Entwicklung von Baulandpreisen in verschiedenen Landkreisen (siehe die Übersichtskarte unten). In Elbe-Elster etwa, ganz im Süden, stagniert der durchschnittliche Quadratmeterpreis (nach kurzen Schwankungen) derzeit zwischen acht und neun Euro im Jahr 2014. Er lag schon 2008 auf dieser Höhe. Billiger ist es nirgendwo in Berlin und Brandenburg, ein Baugrundstück zu erwerben. In der Uckermark zahlt man gut 14 Euro im Durchschnitt, auch seit Jahren konstant. Deutlich teurer ist es in den an Berlin angrenzenden Landkreisen wie dem Havelland im Westen, wo die Durchschnittspreise von gut 33 Euro (im Jahr 2008) auf inzwischen mehr als 56 Euro (2014) pro Quadratmeter gestiegen sind.

Nicht überall rund um Berlin ist der Anstieg so deutlich: In Dahme-Spreewald, Märkisch-Oderland, Barnim, Oberhavel oder Teltow-Fläming etwa hält sich seit Jahren ein Quadratmeterpreis von meist unter 50 Euro im Durchschnitt. Ganz anders in der Landeshauptstadt Potsdam, die zwar mit knapp 170.000 Einwohnern eine wachsende Großstadt und keine einfache Umlandgemeinde ist, die sich aber immer größerer Beliebtheit erfreut. Das zeigt auch die Entwicklung der Baulandpreise: Ein Quadratmeter Potsdam kostete vor acht Jahren noch gut 110 Euro – wenn auch nicht gerade gegenüber dem Marmorpalais am Heiligen See, sondern nur im Durchschnitt. Inzwischen liegt dieser Durchschnitt aber annähernd doppelt so hoch. Tendenz, wie gehabt, stark steigend.

Verglichen mit den Bauland-Preisen in begehrten Berliner Lagen, gerade in der City, ist Potsdam dennoch geradezu günstig. Der Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der den Mittelstand vertritt, listet ein paar typische Bodenrichtwerte (also zuletzt erzielte Kaufpreise) auf: Am Thälmannpark in Prenzlauer Berg sind es 700 Euro, in Zehlendorf nördlich der Potsdamer Chaussee 760 Euro, in Mitte an der Ackerstraße sogar stolze 2500 Euro pro Quadratmeter. Dabei seien die Berliner Angaben, Stand 31. Dezember 2015, mit Vorsicht zu lesen, warnt der BFW-Vizegeschäftsführer Bernd Strehlow. „Im extrem dynamischen Hauptstadtmarkt liegen die aktuellen Preise teils schon wieder bis zu einem Drittel höher.“

Renditen sinken in Berlin

Die BFW-Mitgliedsunternehmen seien daher längst schon dabei, sich auch im Berliner Umland umzuschauen, sagt die Geschäftsführerin des Landesverbands Berlin-Brandenburg, Susanne Klabe. In Berlin seien nicht nur die Bodenpreise schon „sehr sportlich“, auch das für Investoren oft mühsame „kooperative Baulandmodell“ in der Hauptstadt bereite Probleme. Wenn die Stadt mitreden will bei der Gestaltung des Projekts und des Umfelds, heißt das für Bauherren praktisch vor allem eines: höhere Kosten. „Die Renditen werden dann irgendwann so klein, dass es sich schlicht nicht mehr lohnt“, sagt Klabe.

Verglichen mit den 90er-Jahren, als im berlinnahen Raum die inzwischen teils berüchtigten Wohnparks emporwuchsen, lässt sich nach Einschätzung des BFW aktuell zwar noch kein veritabler Bauboom ausmachen. Aber die Steigerungsraten seien beträchtlich, heißt es. Und die Nachfrage ist da, was schon daran zu erkennen ist, dass in 31 Umlandgemeinden seit 2016 die Mietpreisbremse gilt. Haus & Grund-Chef Eichert sieht ohnehin einen Trend zu immer mehr  Wohnungseigentum auch im Umland – weil es günstiger ist. Also weg vom Eigenheim – hin zur Wohnung im Haus am See.