Herr Simons, bei Wohnungsbesichtigungen in Berlin stehen die Leute schon wieder Schlange. Gibt es nicht genügend Wohnungen?

Genügend Wohnungen gibt es noch. Aber nicht mehr in allen Gebieten. Innerhalb des S-Bahnrings ist es schwierig geworden, eine Wohnung zu finden. Wir sind seit mindestens 2009 in einer Verknappungsphase. Aber: Im überregionalen Vergleich – nehmen Sie München, nehmen Sie Hamburg, von London wollen wir gar nicht reden – sind wir immer noch auf der Insel der Glückseligen. In Berlin werden 23 Prozent der Wohnungen unter 6 Euro angeboten, in München gibt es das Preissegment gar nicht mehr.

Der Senat will, dass innerhalb von fünf Jahren 30.000 neue Wohnungen gebaut werden. Ist das ausreichend?

Nach unseren Berechnungen brauchen wir eher das Doppelte. Wir haben die Nachfrageseite geschätzt, vor dem Hintergrund stärkerer Zuwanderung und der Tatsache, dass immer weniger Menschen in einem Haushalt leben. Wir brauchen zirka 12.000 neue Wohnungen pro Jahr. Die Zahl der Haushalte und damit die Wohnungsnachfrage ist in den letzten fünf Jahren jährlich sogar um rund 18.000 gestiegen.

Warum ist in den letzten Jahren so wenig gebaut worden?

Weil in den 90er-Jahren zu viel gebaut wurde. Es ist damals noch subventionsgetrieben gebaut worden, als sich schon abzeichnete, dass es nicht genügend Nachfrage gibt. Das war in ganz Ostdeutschland, aber auch in vielen westdeutschen Städten der Fall. Und weil zu viel gebaut wurde, sind die Mieten in den Keller gegangen, zumindest bei den Neubauwohnungen. Die Mieten reichten schließlich nicht mehr aus, um weiteren Neubau zu finanzieren.

Dass Berlin in eine Wohnungsknappheit steuert, deutet sich schon seit einigen Jahren an. Was hat der Senat falsch gemacht?

Man hätte sehr viel früher sehen müssen, dass die Nachfrage steigt. Wir kamen aus einer Phase mit vielen leerstehenden Wohnungen. Das hat die Senatsverwaltung in Sicherheit gewiegt. Doch die Leerstände bauten sich schnell ab, allein zwischen 2008 und 2010 um 27.000. Übrig blieben unsanierte Altbauten und Plattenbauten in dezentraler Lage. Nachdem diese Quelle versiegte stiegen die Mieten und Preise plötzlich an. Das ist ärgerlich, das hätte man voraussehen können. Sehr gut ist, dass der neue Stadtentwicklungssenator Michael Müller das Thema Wohnungsneubau auf der Tagesordnung ganz nach oben geschoben hat.

Die neuen Wohnungen werden meist zu Mieten von zehn Euro und mehr angeboten. Muss es nicht auch Wohnungen geben, die preiswerter sind?

Tja, das wäre schön, wenn man sie billiger bauen könnte. Aber wir kriegen sie nicht billiger. Das hat vielfältige Ursachen. Da sind die Baukosten, die steigen. Und dann kommen die Auflagen dazu. Die Forderung nach einem geringeren Energieverbrauch im Neubau, so vernünftig sie ist, kostet nun mal Geld. Und das muss über die Mieten finanziert werden. Letzten Endes bezahlt der Mieter. Hinzu kommt, dass immer häufiger die Bauherren für die soziale Infrastruktur zahlen müssen. Das ist nichts anderes als eine Neubausteuer

Der Senat will den Bau von günstigen Wohnungen fördern, indem er Grundstücke kostenlos oder preiswerter abgibt. Was halten Sie davon?

Das ist eine versteckte Subvention. Auf der einen Seite fangen wir an, Auflagen für den Neubau zu machen, und auf der anderen Seite geben wir eine versteckte Subvention. Was diese Hin-und-Her-Rechnerei soll, weiß ich auch nicht. Wir treiben das Preisniveau nach oben, um dann selektiv in einzelnen Fällen billiger zu bauen. Und dann wird eine staatliche Lotterie veranstaltet, bei der wenige günstige Wohnungen vergeben werden. Wenn überhaupt, sollte die Abgabe von günstigerem Bauland an eine schnelle Bebauung gekoppelt werden.

Wie würden Sie den Wohnungsneubau fördern?

Ich würde möglichst viele Bauflächen auf den Markt bringen. Ich würde die Eigentümer von der Spekulation abhalten, indem ich den Konkurrenzdruck erhöhe. Wir brauchen einfach mehr verfügbare Flächen im Wohnungsbau, und zwar mehr als letztlich benötigt wird.

Es gibt auch Vorschläge für eine neue Wohnungsbauförderung. Ist das sinnvoll?

Die Förderung ist überflüssig und verpufft in höheren Preisen. Sie würde am Ende wahrscheinlich genauso absurd teure Baukosten zur Folge haben wie die frühere Wohnungsbauförderung. Am Ende stehen 200 oder 300 billige Wohnungen zur Verfügung, aber das ändert nichts an der sozialen Mischung eines Bezirks wie Friedrichshain-Kreuzberg.

Friedrichshain-Kreuzberg ist der Bezirk, in dem die durchschnittlichen Einkommen zu den niedrigsten der Stadt gehören, während die Mietangebote zu den höchsten zählen. Findet da Verdrängung statt?

Na sicher. Die Einkommen in dem Bezirk werden demnächst steigen, aber aus dem einfachen Grunde heraus, dass die Zuziehenden wohlhabender sind als die Fortziehenden. Verdrängung findet aber nicht in dem Sinne statt, dass Mieter mit Druck und windigen Eigenbedarfskündigungen aus ihren Wohnungen herausgeklagt werden, da ist das Mietrecht vor. Auch wenn es sicherlich solche Fälle gibt, in der Realität läuft das anders, indirekter. Erst wenn der Haushalt sich verändern möchte – ein Kind wurde geboren, eine Scheidung zwingt zum Auszug – wird jeder, der nicht das nötige Geld hat, woanders hinziehen müssen, während jede freie Wohnung von jemandem mit höherem Einkommen bezogen wird.

Wo sind die nächsten Gebiete in Berlin, die gentrifiziert werden, die also aufgewertet werden und in denen einkommensschwache Haushalte verdrängt werden?

Nach unseren Analysen wird es zum Beispiel das Brunnenviertel sein, das Gebiet rund um den Humboldthain, der Sparrplatz – der ganze südliche Wedding.

Wie lange wird der Prozess dauern?

In zwei, drei Jahren werden wir über eine Gentrifizierung im Wedding öffentlich reden. Bis sich die Bevölkerungsstruktur verändert hat, wird es aber zehn Jahre und länger dauern.

Welche Folge hat die Gentrifizierung für die Außenbezirke?

Das ist nicht ganz eindeutig zu beantworten. Die Frage ist, wie sortiert es sich da. Wenn Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen stärker nach außen wandern, gibt das ja erst mal kein Problem. Problematisch wird es erst, wenn Gebiete stigmatisiert werden.

Was kann die Politik tun, um Verhältnisse wie in Paris zu verhindern, wo die Außenbezirke zu sozialen Brennpunkten geworden sind?

Also von Verhältnissen wie in Paris sind wir nun wirklich meilenweit entfernt.

Wir müssen uns keine Sorgen um die Zukunft der Außenbezirke machen?

Im Prinzip, nein. Irgendwo müssen sozial Schwache ja nun mal wohnen. Und wenn wir jedes Gebiet, wo sie wohnen, wieder mit viel Förderung aufwerten, dann vertreiben wir sie auch wieder. Das heißt, irgendwo muss es auch unsanierte Gebiete geben, wo man für niedrige Mieten wohnen kann.

Das Gespräch führte Ulrich Paul