Die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt bleibt auch im neuen Jahr angespannt. Die Mieten für freie Wohnungen steigen unvermindert an. Und mit dem neuen Mietspiegel, der im Frühsommer dieses Jahres erscheinen soll, müssen sich auch Haushalte in bestehenden Mietverhältnissen auf weitere Kostensteigerungen einstellen. Immerhin bringt die Novelle des bundesweiten Mietrechts, die zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist, auch ein paar Verbesserungen für Mieter.

Wichtigste Änderung ist die Absenkung der Modernisierungsumlage. So dürfen Vermieter künftig nur noch acht statt elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Ein Beispiel: Eine 100 Quadratmeter große Wohnung mit einer Kaltmiete von 800 Euro darf sich nach einer 20.000 Euro teuren Modernisierung um rund 133 Euro monatlich verteuern. Bisher war bei Modernisierungskosten von 20.000 Euro eine Umlage von rund 183 Euro monatlich möglich.

Große Koalition kann Forderungen nicht erfüllen

Neu ist auch die Einführung einer Obergrenze bei der Umlage der Modernisierungskosten. So darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. In Fällen, bei denen die Quadratmetermiete weniger als sieben Euro beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen. Damit soll die Verteuerung noch günstiger Wohnungen verhindert werden.

Die große Koalition aus CDU/CSU und SPD bleibt damit jedoch hinter den Forderungen von Mietervertretern zurück. Der Mieterbund hatte gefordert, die Modernisierungsumlage von elf auf vier Prozent zu begrenzen und die Obergrenze auf 1,50 Euro je Quadratmeter festzulegen. Allerdings: Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu drängen, gilt künftig als Ordnungswidrigkeit.

„An der Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse wird sich nichts ändern“

Mit dem neuen Mietrecht gibt es außerdem Korrekturen an der Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass bei der Wiedervermietung einer Wohnung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Zahlreiche Ausnahmen, etwa der Bestandsschutz für eine hohe Vormiete, führten jedoch bislang dazu, dass die Bremse kaum Wirkung entfaltet hat.

Jetzt werden zwar nicht die Ausnahmen abgeschafft, doch müssen Vermieter künftig beim Abschluss des Mietvertrages angeben, ob sie sich auf eine Ausnahme berufen oder nicht. Bei Mietervertretern löst das jedoch keinen Jubel aus. „Das neue Mietrecht bringt nur marginale Verbesserungen für Berlin“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV).

„An der Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse wird sich nichts ändern“, sagt er voraus. So gebe es weiter keine Strafen, wenn Vermieter gegen die Bremse verstießen. Interessant sei einzig die Obergrenze bei der Modernisierungsumlage. Das Problem: Viele Vermieter haben laut Wild vor Jahresende die Mieten erhöht, um über die Grenze von sieben Euro je Quadratmeter zu kommen – damit sie künftig nach einer Modernisierung nicht nur zwei, sondern drei Euro je Quadratmeter auf die Miete umlegen können. „Wir brauchen eine deutlich bessere Reform des Mietrechts“, fordert Wild.

Pauschale Sätze für Erhaltungsmaßnahmen

Dem Eigentümerverband Haus & Grund geht dagegen schon die aktuelle Mietrechtsnovelle zu weit. „Das ist wieder einmal der Versuch, Probleme mit dem Mietrecht zu lösen, die man mit dem Mietrecht nicht lösen kann“, sagt Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt werde sich durch mehr Regulierung nicht verbessern, sondern nur durch mehr Neubau.

„Dem einen oder anderen werden die Änderungen, etwa durch die verringerte Modernisierungsumlage, vielleicht helfen – aber grundsätzlich wird sich an der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt nichts ändern“, sagt Warnecke. „Was wir begrüßen, ist die Einführung der vereinfachten Modernisierung bei Investitionen bis zu einer Höhe von 10.000 Euro“, sagt Warnecke. Um einen oftmals teuren Streit über die Anteile für nicht umlagefähige Instandhaltungsarbeiten und umlagefähige Modernisierungen zu vermeiden, werden hier künftig pauschale Sätze für Erhaltungsmaßnahmen zugrunde gelegt.

Anstieg der Mieten um 9,4 Prozent

Mit Spannung wird der nächste Berliner Mietspiegel erwartet. Er gibt Auskunft über die ortsübliche Miete je nach Wohnlage, Baualter, Ausstattung und Größe einer Wohnung. Vermietern dient das Werk dazu, um Mieterhöhungen zu begründen.

Mieter können anhand des Mietspiegels überprüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind. Der Mietspiegel von 2017 wies innerhalb von zwei Jahren einen Anstieg der Mieten um 9,4 Prozent aus. Den Vermietern wurden dadurch neue Spielräume für Mietsteigerungen verschafft. Der Grund: Die Vermieter können die Miete in bestehenden Mietverträgen anheben, wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist.

In Berlin darf die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent erhöht werden. Was auf Kritik stößt: Bisher fließen in den Mietspiegel nur die meist teuren Mietänderungen der vergangenen vier Jahre ein. Ältere Abschlüsse bleiben unberücksichtigt. Das soll sich ändern. Nach den Ergebnissen des Wohngipfels der Bundesregierung ist geplant, die Mieten der vergangenen sechs Jahre einzubeziehen. Für den Mietspiegel 2019 kommt dies jedoch zu spät.