Wenn es nach den Experten des Immobilienportals Immowelt geht, neigt sich der Immobilienboom dem Ende zu. „Die Zeit der großen Preissteigerungen ist voraussichtlich vorbei“, teilte das Immobilienportal am Dienstag mit. Für zehn der 14 deutschen  Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern rechnet das Portal in einer aktuellen Preisschätzung mit stagnierenden bis leicht rückläufigen Kaufpreisen bis Dezember dieses Jahres. Darunter auch in Berlin.

Für die Bundeshauptstadt erwartet Immowelt einen Preisrückgang von drei Prozent bis Dezember. Der Quadratmeterpreis von Bestandswohnungen würde dadurch wieder von 5030 Euro im April 2022 unter die 5000-Euro-Marke rutschen – Käufer müssten in Berlin am Jahresende 4890 Euro je Quadratmeter zahlen.

Die Kombination aus zuletzt stark gestiegenen Zinsen für Baudarlehen, Unsicherheiten durch den anhaltenden Ukraine-Krieg und der derzeit hohen Inflation könnten verantwortlich für die Trendumkehr am Immobilienmarkt sein, heißt es in einer Mitteilung von Immowelt.

Eingeflossen in die Untersuchung sind die bei Immowelt veröffentlichten Angebotspreise für 75 Quadratmeter große Bestandswohnungen mit drei Zimmern, die in den 1990er-Jahren errichtet wurden. Wichtig: Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um notariell vereinbarte Kaufpreise. Diese können von den Angebotspreisen nach oben oder unten abweichen.

Ukraine-Krieg, steigende Zinsen und Inflation bremst Preisanstieg

Für die Kaufpreis-Schätzung wurde neben der langjährigen Entwicklung der Immobilienpreise auch die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes sowie der Zinsen für Baudarlehen berücksichtigt. Für die Werte im Dezember 2022 wurde dabei ein Zinssatz von 3,5 Prozent für Baudarlehen mit zehnjähriger Laufzeit und eine weitere Erhöhung des Verbraucherpreisindexes angenommen.

„Die aktuellen Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation und die steigenden Bauzinsen führen dazu, dass der Immobilienboom voraussichtlich noch in diesem Jahr endet“, sagt Immowelt-Manager Felix Kusch. „Nach der jahrelangen Preisrallye bewegen sich die Kaufpreise in den meisten Städten künftig seitwärts.“ Mancherorts komme es auch „schon jetzt zu leichten Preiskorrekturen nach unten“, so Kusch. „Sollten die Bauzinsen noch stärker steigen, sind auch spürbare Rückgänge denkbar.“

In Frankfurt am Main fällt der Rückgang besonders hoch aus

Während in den meisten Städten die Preise stagnieren beziehungsweise leicht in die eine oder andere Richtung schwanken, kommt es laut Immowelt-Schätzung in Frankfurt zu einem spürbaren Rückgang. Das Portal erwartet, dass die Kaufpreise dort bis Ende des Jahres voraussichtlich um fünf Prozent sinken – das ist die stärkste Veränderung aller untersuchten Städte. Im Dezember würde der Quadratmeter in Frankfurt danach voraussichtlich 6260 Euro kosten, aktuell sind es mit 6600 Euro noch 340 Euro mehr.

Für Leipzig sagt Immowelt einen prozentualen Rückgang der Preise um vier Prozent voraus. Das Preisniveau ist dort allerdings deutlich niedriger, der Quadratmeterpreis geht auf 2610 Euro zurück.

Immowelt erwartet, dass sich der „sowieso große Objektbestand“, also die Zahl der Wohnungen, durch die gestiegenen Bauzinsen vermutlich weiter vergrößert. Weil weniger verkauft wird. Das führe zu einer Preiskorrektur nach unten. Auch für die Märkte in Nürnberg (minus zwei Prozent), Stuttgart und Dortmund (je minus ein Prozent) wird mit leichten Rückgängen gerechnet.

Experten: Vor allem für ältere Wohnungen gehen Preise zurück

Die Preiskorrekturen werden vermutlich nicht bei allen Wohnungssegmenten gleichermaßen stark sein, schätzen die Experten. Besonders bei älteren, oftmals unsanierten Wohnungen dürfte die Nachfrage aber deutlich zurückgehen. Denn neben den gestiegenen Zinsen erschwerten die hohen Sanierungskosten sowie der Handwerkermangel den Kauf zusätzlich.

Besonders in den Städten, in denen die Preise zuletzt nochmal stark angezogen seien, führten die gestiegenen Bauzinsen noch zu keiner kompletten Trendumkehr. Der erwartete Rückgang bei der Nachfrage sorge aber dafür, dass die Preiskurven bis Jahresende stark abflachen. So werde für München ein geringer Anstieg von ein Prozent erwartet. Die Preisspitze dürfte dann erreicht sein.

In Deutschlands teuerster Großstadt kostet der Quadratmeter im Dezember laut Immowelt voraussichtlich 9670 Euro. In Hamburg ist hingegen noch etwas Luft nach oben. Nach einem erwarteten Plus von zwei Prozent werde der Quadratmeterpreis Ende des Jahres bei 6790 Euro liegen. Der stärkste Anstieg wird für Hannover erwartet, wo nach einem Plus von drei Prozent ein Quadratmeter von 4250 Euro vorausgesagt wird.