Berlin - Während in den meisten deutschen Großstädten die Mieten trotz Corona-Pandemie voraussichtlich auch 2021 weiter steigen, werden sie in Berlin wohl erneut sinken. Zu diesem Ergebnis kommt eine Mietpreis-Prognose des Onlineportals Immowelt für Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern.

Bis Ende des Jahres steigen demnach in elf von 14 untersuchten Städten die Angebotsmieten von Bestandswohnungen weiter, also die Mieten, die in Inseraten für bestehende Wohnungen verlangt werden. Die einzigen untersuchten Städte, in denen das Portal sinkende Angebotsmieten voraussagt, sind Hamburg (minus 1 Prozent) und Berlin (minus 5 Prozent).

Während sich in Hamburg laut Immowelt die große Neubauaktivität und „Sättigungseffekte“ bemerkbar machen, also der Bedarf langsam gedeckt ist, reguliert in Berlin der Mietendeckel die Preise nach unten. Bereits von 2019 auf 2020 sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in Berlin um 8 Prozent gesunken, wie eine Analyse von Immowelt aus dem vergangenen Jahr zeigt. Nach einem weiteren Rückgang wird sich der neuen Prognose zufolge Ende 2021 die Miete in Berlin bei 8,70 Euro pro Quadratmeter einpendeln. Zum Vergleich: Vor der Einführung des Mietendeckels wurden noch Mieten von 11,10 Euro pro Quadratmeter verlangt.

München liegt mit großem Abstand vor allen anderen Großstädten

Allerdings zeigen sich in der Analyse auch die Nebenwirkungen des Gesetzes: So ist der Anteil an günstigeren Bestandswohnungen am gesamten Angebot stark zurückgegangen, während der Anteil an teuren Neubauten steigt, die nicht unter den Mietendeckel fallen. Vermutet wird, dass Vermieter Mietwohnungen bis zu einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts leer stehen lassen oder lieber in Eigentumswohnungen umwandeln und zum Verkauf anbieten.

In München, Deutschlands teuerster Stadt, ist die Initiative für einen Mietenstopp im vergangenen Jahr vom Verfassungsgerichtshof zwar als unzulässig eingestuft worden. In der Isar-Metropole flacht die Preiskurve allerdings dennoch laut Immowelt merklich ab – allerdings auf hohem Niveau. Nach den enormen Anstiegen der vergangenen Jahre gehen die Angebotsmieten von Bestandswohnungen voraussichtlich nur noch um 1 Prozent nach oben. Ende des Jahres müssen Mieter dann mit 16,10 Euro pro Quadratmeter rechnen. Trotz der vergleichsweise geringen Steigerung liegt München auch Ende 2021 noch mit großem Abstand vor allen anderen Großstädten.

Nach München folgt Frankfurt auf Platz zwei der Preisskala. Nach einem prognostizierten Anstieg von 3 Prozent liegt der Quadratmeterpreis am Jahresende bei 12,20 Euro. Dahinter holt Stuttgart laut Immowelt „stark auf“. In der schwäbischen Großstadt wird der stärkste Anstieg bis zum Jahresende prognostiziert: Die Preise für Bestandswohnungen erhöhen sich danach bis Ende des Jahres um 6 Prozent, sodass der Quadratmeter dann voraussichtlich 12,10 Euro kostet. In Düsseldorf, Köln und Nürnberg (je plus 4 Prozent) sind weitere Anstiege ebenfalls wahrscheinlich. Ein Plus von 5 Prozent wird auch für Leipzig prognostiziert. Mit Quadratmeterpreisen von 6,80 Euro Ende 2021 ist das Preisniveau aber deutlich niedriger als in den westdeutschen Städten.

„Das Interesse an Immobilien ist so groß wie nie zuvor, das Angebot – besonders im günstigen Segment – nach wie vor überschaubar“, sagt Immowelt-Chef Cai-Nicolas Ziegler. „Daher gehen wir fest davon aus, dass es auch in diesem Jahr zu keiner Trendumkehr kommen wird, wenngleich die Preise nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren.“

Auch bei Neubauten sind die Preisunterschiede groß

Die Preise der ohnehin teuren Neubauten werden sich laut Immowelt im Laufe des Jahres in vielen Städten noch weiter von den Bestandsimmobilien entkoppeln. In Berlin wird eine Mietsteigerung von 6 Prozent prognostiziert, während die Mieten von Bestandswohnungen rückläufig sind. Der Quadratmeter in einer Neubauwohnung kostet in Berlin dann 13,20 Euro. Den stärksten Anstieg bei Neubauten gibt es wie schon bei den Bestandsimmobilien voraussichtlich in Stuttgart: Hier rechnet Immowelt mit einem Plus in Höhe von 7 Prozent bis Jahresende. Für Dresden und Leipzig wurde jeweils ein Anstieg von 5 Prozent errechnet. Auch bei Neubauten sind die Preisunterschiede groß: In Stuttgart zahlen Mieter eines Neubaus 16,30 Euro, in München (plus 3 Prozent) sogar 20,10 Euro pro Quadratmeter. In Leipzig sind es gerade einmal 8,80 Euro pro Quadratmeter. In vielen anderen Städten ist da bereits die Miete für eine Bestandswohnung teurer.