Rechtsfrage: Kann mir die Wohnung per WhatsApp-Nachricht gekündigt werden?
Der Berliner Rechtsanwalt Ehssan Khazaeli beantwortet Rechtsfragen aus dem Alltag. Heute: Muss eine Kündigung schriftlich erfolgen, auch dann, wenn es gar keinen Mietvertrag gibt?
Ricarda A. (39, Königs Wusterhausen): Vor sieben Jahren habe ich einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Einfamilienhaus abgeschlossen. Schriftlich hatten wir das damals nicht festgehalten, schließlich waren die Vermieter damals meine Schwiegereltern. Im Herbst erhielt ich eine WhatsApp-Nachricht, wonach ich bis zum 31. Dezember 2022 hätte ausziehen sollen. Ich bin aber der Auffassung, das ist nicht rechtens, auch wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt. Eine Kündigung muss doch zumindest schriftlich erfolgen – oder liege ich damit falsch? Die Vermieter haben mir gedroht, falls ich nicht ausziehe, würden sie die Schlösser tauschen und die Polizei rufen.
Liebe Frau A., haben Sie vielen Dank für Ihre Frage. Ich kann es grundsätzlich nachvollziehen, dass man wegen familiärer Bindungen einen Vertrag nicht schriftlich fixieren will – in diesem Fall hätte aber ein schriftliches Festhalten bereits das Entstehen von Problemen verhindert, die Sie nun lösen müssen. Mietverträge über Wohnungen müssen nach § 568 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) schriftlich gekündigt werden. Andernfalls ist die Kündigung nicht wirksam. Eine WhatsApp-Nachricht wird dem nicht gerecht, denn nach § 126 Absatz 1 BGB erfordert die Schriftform eine eigenhändige Namensunterschrift. Darauf kann auch nicht verzichtet werden, weil es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt. In § 550 BGB heißt es: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er auf unbestimmte Zeit.“ In erster Linie soll einem späteren Käufer der Wohnung („Kauf bricht nicht Miete“) durch die Schriftform ermöglicht werden, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu informieren. Außerdem erfüllt § 550 BGB eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion. Aus der Formulierung dieses Paragrafen ergibt sich danach, dass ein Mietvertrag nicht zwingend schriftlich festgehalten werden muss.
Sollten Ihre Vermieter tatsächlich die Polizei rufen, können Sie dem mit Gelassenheit entgegensehen. Die Polizei wird nichts unternehmen, weil es sich hier um einen Zivilrechtsstreit handelt. Die wesentlichen Aufgaben der Polizei sind die Abwehr künftiger Gefahren und die Aufklärung von Straftaten. Sollte man Sie aus der Wohnung haben wollen, müssten die Vermieter bei dem zuständigen Gericht zunächst eine Räumungsklage einreichen und begründen, dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt worden ist. Vor Gericht haben Sie dann auch die Möglichkeit, Ihre Sichtweise vorzutragen. Selbst wenn Ihre Vermieter ein Räumungsurteil erstreiten, kann dieses nicht eigenmächtig umgesetzt werden, sondern nur mithilfe eines Gerichtsvollziehers. Sollten Ihre Vermieter einfach die Schlösser austauschen, würden Sie dadurch vom berechtigten Besitz an der Wohnung ausgeschlossen. Dies wäre verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Absatz 1 BGB. Sie können dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen oder selbst neue Schlösser einbauen. Gerichtlich können Sie die Vermieter in diesem Fall auf künftiges Unterlassen der Besitzstörung in Anspruch nehmen.