Ein Plattenbau in Lichtenberg.
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BerlinMontagmittag, 13 Uhr. Ein rund 35 Quadratmeter großes „Singleapartment“ in Schöneberg wird im Internet für eine Kaltmiete von 327 Euro angeboten. Ein stattlicher Preis für eine Stadt, in der seit 23. Februar der Mietendeckel gilt. Aber zahlen muss der Mieter diese Miete nicht, erfährt er bei der weiteren Lektüre – jedenfalls vorerst nicht. „Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die im Inserat angegebene Miete diejenige Miete ist, welche im Mietvertrag vereinbart werden wird“, heißt es. Während der Geltungsdauer des Berliner Mietendeckels werde „als Zahlbetrag bis auf weiteres“ lediglich die Nettokaltmiete gemäß Mietendeckel in Höhe von 224,33 Euro von dem Vermieter entgegengenommen. Für den Fall, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder endet, behält sich der Vermieter allerdings vor, die höhere Miete zu verlangen. 

So oder ähnlich lesen sich derzeit viele Wohnungsangebote in Berlin. „Schattenmiete“ nennt der Berliner Mieterverein (BMV) die höhere Miete. Brisant daran: Etliche Vermieter behalten sich vor, die Differenz zwischen Mietendeckel-Miete und der höheren Vertragsmiete rückwirkend einzufordern.

Ob Schattenmieten erlaubt sind, ist umstritten. Der Mieterverein hält sie für nicht zulässig, „weil damit dem Mieter eine nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzumutbare Vertragsklausel aufgezwungen wird“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Außerdem werde mit der Schattenmiete dem Sinn und Zweck des Mietendeckels nicht entsprochen, argumentiert Wild. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hält Schattenmieten dagegen für „rechtlich zulässig“. Geschäftsführer und Vorstände müssten „ordnungsgemäß agieren“ und wirtschaftliche Schäden von ihren Unternehmen abwenden, so BBU-Chefin Maren Kern. In diesem Rahmen würden für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt werde, die höheren Mieten vereinbart.

Auch die landeseigene Berlinovo erhebt Schattenmieten

Nicht nur private Vermieter vereinbaren eine Schattenmiete, etwas feiner auch „Mietsicherungsklausel“ genannt. Auch die landeseigene Berlinovo, die die Immobilien der früheren Skandalfonds der Bankgesellschaft verwaltet, weist in ihren Annoncen darauf hin, dass die aktuellen Mietforderungen nur die „vorläufige Gesamtmiete“ darstellen. Dagegen regt sich Widerspruch in der rot-rot-grünen Koalition. „Berlin zwackt keine Gewinne der Berlinovo ab, damit die Berlinovo sich selbst gut auf dem Markt positionieren kann und die Berliner Garantien aus dem Bankenskandal 2002 nicht braucht“, sagt die Linken-Abgeordnete Hendrikje Klein. „Aus dieser aktuell komfortablen Situation heraus muss die Berlinovo Vorbild auf dem aggressiven Markt sein, einen sozialen Zweck verfolgen, Schattenmieten nicht zulassen und zeigen, dass Wohnraum in erster Linie den Menschen, die darin wohnen, dient und nicht zur Rendite.“

Das Problem ist an höchster Stelle angekommen. In der nächsten Aufsichtsratssitzung der Berlinovo am 8. Juli steht das Thema auf der Tagesordnung. Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD), Aufsichtsratschef der Berlinovo, werde sich gegen die Schattenmieten einsetzen, teilt die Senatsverwaltung für Finanzen der Linken-Abgeordneten Klein mit. Das sei im Vergleich zu den städtischen Wohnungsbaugesellschaften allerdings komplizierter, da nicht die Berlinovo, sondern die Immobilienfonds Eigentümerin der Mietobjekte seien. An diesen sei die Berlinovo zwar mehrheitlich beteiligt. Anteilseigner seien aber auch Dritte, denen gegenüber sich die Berlinovo gegebenenfalls schadensersatzpflichtig machen würde. Denn die Fonds agierten gemäß ihrem Gesellschaftszweck, anders als die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, rein gewinnorientiert. Ein Verzicht auf Mieteinnahmen widerspräche diesem Gesellschaftszweck. Dennoch erscheine ein Verzicht auf Schattenmieten wahrscheinlich. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen seien aber noch genauer zu untersuchen.

Hintergrund: Die mehr als 20.000 Wohnungen und Apartments, die die Berlinovo verwaltet, sind in 22 Fondsgesellschaften aufgeteilt. Nur drei Fondsgesellschaften davon sind bereits zu 100 Prozent im Besitz der Berlinovo. Zumindest bei ihnen könnte das Land Berlin aber wohl so handeln, wie es das für richtig hält. Seit Inkrafttreten des Mietendeckels hat die Berlinovo bereits rund 500 Mietverträge für Apartments und Wohnungen abgeschlossen.

Die Deutsche Wohnen, der größte private Vermieter in Berlin, vereinbart beim Abschluss neuer Verträge ebenfalls Schattenmieten. An der Rechtmäßigkeit des Mietendeckels bestünden „bekanntermaßen Zweifel“, argumentiert eine Unternehmenssprecherin auf Anfrage. Das Bundesverfassungsgericht sei aufgerufen, hier eine Entscheidung herbeizuführen. Bis dahin gelte es, „mit dieser anhaltenden Unsicherheit verantwortungsvoll umzugehen“. Hierzu gehöre auch, „Regelungen für den Fall zu finden, dass sich der Mietendeckel als nicht verfassungskonform herausstellen sollte“.

Vor diesem Hintergrund vereinbare die Deutsche Wohnen bei Neuvermietungen auch die nach den Vorschriften des BGB zulässige Miete. Die Deutsche Wohnen verlangt von Hartz-IV-Empfängern eine Bescheinigung vom Jobcenter, dass es neben der Mietendeckel-konformen Miete eine höhere Miete übernimmt und gegebenenfalls sogar für nachzuzahlende Differenzen aufkommt. „Bestätigt das Jobcenter in der Bescheinigung die Übernahme des Differenzbetrages nicht, können wir leider keinen Mietvertrag mit Ihnen abschließen“, heißt es in einem Schreiben der Deutsche Wohnen an einen Interessenten, das der Berliner Zeitung vorliegt. „Diese Übernahmebestätigung ist gerade deshalb so wichtig für unsere Mietinteressentinnen und Mietinteressenten, da diese nicht eigenständig in der Lage sind, finanzielle Rücklagen zu bilden, um eventuell entstehende Nachzahlungen zu bedienen“, argumentiert die Deutsche Wohnen. „In keinem Fall ist bei der Deutsche Wohnen bisher eine Vermietung infolge dieses Vorgehens gescheitert.“

Die Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales, die für die Kosten der Unterkunft zuständig ist, zeigt sich unterdessen hart. Das Jobcenter übernehme nur die Unterkunftskosten, die der Mieter dem Vermieter schulde „und die auch angemessen“ seien.  Das Jobcenter übernehme keine nach dem Mietendeckel unzulässige Mieterhöhung. Wenn nach dem 23. November 2020 eine überhöhte Miete abgesenkt wird, was dann möglich ist, übernehme das Jobcenter nur die abgesenkte Miete.