Schnäppchen bei der Zwangsversteigerung: Alles nur Theater?

Der Berliner Immobilienmarkt zwingt Kaufwillige zu kreativen Lösungsversuchen – zum Besuch einer Zwangsversteigerung etwa. Lässt sich da ein Schnäppchen machen?

<strong>Nach der Versteigerung: Es gibt keine Möglichkeit, vom Kauf zurückzutreten</strong>
Nach der Versteigerung: Es gibt keine Möglichkeit, vom Kauf zurückzutretenimago/bonn-sequenz

Die Bühne: Das Amtsgericht Mitte. Genauer, Raum 0208. Ein karg eingerichteter Saal, an den weißen Wänden nichts als eine leise tickende Uhr. Sie zeigt: 10 Uhr am Morgen. Gleich beginnt die Zwangsversteigerung. Die Akteure nehmen in diesem Saal ihre Plätze ein. Zunächst die Bieter. Es sind fast ausschließlich Männer zwischen 40 und 60, vorher mussten sie alle bereits einen Sicherheitscheck wie am Flughafen absolvieren: Uhr ab, Gürtel ab, Brieftasche raus. Nun sitzen sie auf ungemütlichen Holzstühlen in Reihen.

Ihnen gegenüber sitzt, hinter einer Art Bahnhofsschalter aus Holz, die junge Rechtspflegerin, Frau Kuhnert. Sie wird das Verfahren leiten. Neben ihr dürften zudem die Verfahrensbeteiligten sitzen – der aktuelle Immobilieneigentümer und die Gläubiger, bei denen er Schulden hat, die er nicht begleichen kann. Gekommen ist heute aber nur Cornelia L., eine Gläubigerin, mit ihrer Rechtsanwältin.

„Zwangsversteigerungen sind wie Theaterstücke“, hatte draußen auf der Straße ein Herr mit Zeitung unterm Arm gesagt. Der einzige Unterschied? „Dass man keinen Eintritt zahlen muss.“ Nun denn, es beginnt also: das Theaterstück.

Das Objekt: Eine 3- oder 4-Zimmer-Wohnung in Berlin-Tiergarten

Versteigert wird an diesem Freitag Mitte September eine 3- oder 4-Zimmer-Wohnung in Tiergarten. Wie viele Zimmer genau, das weiß niemand. Denn selbst die Gutachterin, die alle verfügbaren Informationen für das Gericht zusammenstellt, durfte nicht rein. Ein typischer Fall: Der aktuelle Bewohner ist nicht verpflichtet, sie in die Wohnung zu lassen. Die Bieter verlassen sich also auf die kargen Informationen, die das Gericht vorher auf seiner Website hochlädt. In diesem Fall erfährt man: Die Wohnung ist etwa 100 m² groß, es gibt wohl Küche, Badezimmer, Gäste-WC, außerdem einen Abstellraum – alles erschlossen über öffentliche Dokumente, einen Blick durchs Fenster und ein Gespräch mit der Wohnungsverwaltung, wie die Gutachterin schreibt.

Wichtiger aber ist sowieso die Lage: Gegenüber liegt die Spree, direkt nebenan findet sich die Bundesgeschäftsstelle der CDU, im gleichen Komplex die Botschaften von Mexiko, Malaysia und weiterer Staaten. Kein familiärer Bezirk, aber gut geeignet für Menschen, die in der Gegend arbeiten. Oder die ihre Ruhe haben wollen.

Ein weiteres Verkaufsargument: Ein diskretes Umfeld. Wer zur Wohnung will, muss zu jeder Tages- und Nachtzeit an einem Pförtner vorbei. Hier gibt es keine Klingelschilder. Und der Pförtner reagiert auf Nachfragen nur einsilbig und misstrauisch. 2001 wurde das Gebäude in den Medien als Deutschlands erste „Gated Community“ bezeichnet. Über die Bewohner hieß es: „Vor allem Diplomaten und Parlamentarier haben in dem elitären Bunker mit dem Mahagoni-Messing-Charme eines Fünf-Sterne-Hotels ein Heim gefunden.“ Namentlich genannt wird Peter Struck – damals Fraktionsvorsitzender der SPD.

Beginn der Versteigerung: Mindestens 30 Minuten muss sie dauern

Es ist fast still im Saal. Die Bieter sitzen, wie etwas zu alte Schulkinder, brav in Reih und Glied. Nur hier und da tuscheln Männer im Anzug noch über die anstehende Versteigerung, ein Mann weiter hinten blättert noch einmal im Gutachten. Als Cornelia L., die Gläubigerin, Frau Kuhnert, die Rechtspflegerin fragt, ob es denn immer so voll sei, antwortet diese knapp: „Nein“. Dann schaut sie sich noch einmal um und korrigiert: „Aber häufig“.

Wer zu einer Zwangsversteigerung geht, der sollte Zeit mitbringen. Bevor es richtig losgeht, listet die Rechtspflegerin alle Forderungen auf, wegen derer die Immobilie überhaupt versteigert werden muss. Die Schulden von 316,20 Euro bei der Hausverwaltung liest sie mit der gleichen monotonen Stimme vor wie die Forderung von 1,35 Millionen, die noch bei Cornelia L. offen ist. Während sie spricht, öffnen manche den Taschenrechner auf ihrem Handy und versuchen zwischen Grundschuldkapital und Hausgeldschulden zu verstehen, was das am Ende für sie bedeuten würde. Das Raten und Rechnen beendet die Rechtspflegerin nach langem Vorlesen: „Die Forderungen erlöschen alle und haben für Sie keine Relevanz.“ Die Taschenrechner werden mit verblüfftem Blick geschlossen. Dann beginnt die Versteigerung, die – komme, was wolle – mindestens 30 Minuten dauern muss.

Das Bieten: So früh will niemand den Preis hochtreiben

Der Wert der Wohnung wurde auf 730.000 Euro geschätzt. Ein Anzugträger um die 30 bietet zuerst 400.000 Euro. Knapp mehr als die Hälfte – ein Profi also. Liegt das Höchstgebot am Ende unter diesem Wert, ist das Gericht verpflichtet, den Zuschlag zu verweigern.

Das Gebot abzugeben, dauert einige Minuten. Wer zum ersten Mal bietet, muss die Zahlung einer Sicherheitsleistung bei Frau Kuhnert nachweisen. Die liegt bei 10 Prozent des Verkehrswertes und muss in Form eines Schecks oder einer Bankbürgschaft nachgewiesen werden. Heute also 73.000 Euro. Sobald die Sicherheitsleistung bestätigt wurde, ruft die Rechtspflegerin in den Raum: „400.000 Euro bietet Herr S. für die K. GmbH.“ Erst dann geht der Bieter wieder zu seinem Platz zurück, die meisten schauen sich jetzt kurz im Raum um. Wer traut sich als Nächstes?

Die wenigen Unerfahrenen, das Ehepaar Herr und Frau E. etwa, warten nervös auf das nächste Gebot. Andere kennen das Prozedere und haben sich eine Zeitung mitgebracht. Auch die Rechtspflegerin ist entspannt, sie weiß wohl, dass erst einmal nicht viel passiert. Denn so früh will niemand den Preis hochtreiben.

Irgendwann erbarmt sich der Nächste. Als er vorne steht, fragt er kurz bei Cornelia L. nach, ob die Wohnung denn vermietet sei. Sie gibt die Information freimütig raus: „Nein, nein. Der Schuldner ist im Mai ausgezogen.“ Die Rechtspflegerin wird nervös und ergänzt schnell in bekannter Monotonie: „Das kann sie natürlich nicht versprechen, jeder Zustand der Immobilie ist möglich.“

Das ist nicht nur so dahergesagt. Es gab bereits Fälle, in denen Schuldner ihr Haus unter der Androhung von Suizid nicht verlassen wollten oder das Haus vor der Übergabe sogar gesprengt haben. Bei einer Zwangsversteigerung kann man sich nie sicher sein, welche Situation beim Schuldner dazu geführt hat, dass er seine Schulden nicht begleichen kann. Bei dieser Auktion aber gibt es den Vorteil der redseligen Gläubigerin Cornelia L. Sie unterhält sich mit ihrer Anwältin. So laut, dass alle im Saal es hören können und auch der Profi in der hinteren Reihe von seiner Zeitung aufschaut, erzählt sie dann: „Der Eigentümer kommt aus der Familie und alle haben ihm abgeraten, das Erbe seines Vaters anzutreten. Aber er dachte, er wüsste es besser und da gäbe es was zu holen – ja, und dann war er mit Anfang 20 schon mit mehreren Millionen verschuldet.“

Der Zuschlag: War es einfach nur Glück?

Kurz vor Ablauf der 30-minütigen Pflichtzeit, der Preis liegt nach etwa zehn Geboten jetzt bei 600.000 Euro, beginnt ein Duell: Auf der einen Seite Herr und Frau E., das unerfahrene Paar, andererseits – Cornelia L., die Gläubigerin selbst. Ihre Anwältin treibt den Preis von ihrem Platz ganz vorne durch Zurufen munter in die Höhe: „630.000 Euro!“.

Die Rechtspflegerin bestätigt monoton und wiederholt: „630.000 Euro bietet Frau L.“

Ohne abzuwarten, meldet sich auch das Paar durch Zuruf: „640.000 Euro!“ – „640.000 Euro bieten Herr und Frau E.“

Innerhalb weniger Minuten steigt der Preis durch das Hin und Her also um mehr als 100.000 Euro. Mittlerweile wurde der ursprüngliche ermittelte Wert überstiegen. Es deutet sich an, dass Herr und Frau E. bald als Höchstbietende dastehen könnten. Doch dann tritt aus der hinteren Ecke ein Mann hervor. Er steigt ein und bietet 760.000 Euro.

Die meisten halten sich an die goldene Regel, sich vor dem Termin auf ein Höchstgebot festzulegen – niemand verliert die Kontrolle über seine Gebote. Wusste der Bieter, der sein Gebot jetzt abgibt, wo die Grenze von Herrn und Frau E. liegt? Hat er mit der Zeit ein Gefühl dafür entwickelt? Oder war es einfach nur Glück?

Jedenfalls tritt er erst jetzt in Erscheinung, nachdem Cornelia L. und das Ehepaar E. den Preis hochgeschaukelt haben. Weil es sein erstes Gebot ist, muss auch er nach vorne gehen und die Zahlung einer Sicherheitsleistung nachweisen. Gekleidet in marineblauem Polohemd, legerer Hose und einfacher Umhängetasche, kommt er aus der hintersten Reihe vor und zeigt seinen Scheck.

Die Überprüfung dauert zwei Minuten, bevor die Rechtspflegerin sein Gebot laut ausruft: „Herr S. bietet 760.000 Euro.“ Nun wartet sie nicht lange ab und geht über zu dem Teil, der schon oft von neuen Geboten unterbrochen wurde. „Zum Ersten. Zum Zweiten. – Möchte noch jemand ein Gebot abgeben?“ Sie schaut sich im Saal um. Herr und Frau E. sind still, auch Cornelia L. gibt kein Gebot mehr ab. „Zum Dritten. Damit schließe ich die Versteigerung.“

Nach der Versteigerung: Es gibt keine Möglichkeit, vom Kauf zurückzutreten

Das war’s. In dieser Sekunde ist Frank S. neuer Eigentümer der diskreten Wohnung in Tiergarten. Es gibt keine Schonfrist und keine Möglichkeit, vom Kauf zurückzutreten. Zusätzlich zum Kaufpreis muss er noch die Gerichtskosten zahlen, in diesem Fall 10.000 Euro. Außerdem kostet ihn jeder Tag, an dem er den Kaufbetrag noch nicht überwiesen hat. Denn wer eine Immobilie ersteigert, muss an das Gericht jährlich vier Prozent Zinsen auf den Kaufpreis zahlen – bis das Geld beim Gericht angekommen ist. Wer die Finanzierung schon vorher sicherstellt oder selbst über ausreichende Liquidität verfügt, kann also sparen.

Die Kosten für die Eintragungen ins Grundbuch sowie die Grunderwerbssteuer fallen wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch an. Alles in allem ist das zwar immer noch günstiger als die Kosten für Makler und Notar, die er auf dem freien Markt hätte zahlen müssen. Aber von einem Schnäppchen kann man angesichts des hohen Kaufpreises nicht sprechen.

Frank S. huscht gleich nach dem Schluss aus dem Saal und ist verschwunden. Vor dem Saal erzählt ein anderer Bieter, dass er ihn kurz gegoogelt habe: Frank S. ist Anwalt für die Immobilienwirtschaft, also ebenfalls ein Profi. „Der hat in den letzten Jahren so viel Geld gemacht, der muss das jetzt irgendwo parken“, sagt der Mann über den ihm völlig fremden S.

Die anderen Teilnehmer sind nicht enttäuscht, dass es nichts geworden ist. Frau E., die mit ihrem Mann so kurz davor war, eine neue Wohnung zu bekommen, sagt, dass sie sowieso nicht mit dem Zuschlag gerechnet habe: „Wir sind nur zufällig auf die Versteigerung gestoßen und dachten, wir versuchen es einfach mal.“

Manche gehen dann angesichts des hohen Preises trotzdem kopfschüttelnd aus dem Saal, andere bleiben und kommen ins Plaudern, reden über die verschiedenen Charaktere, ihre Motivationen und die verschiedenen Strategien beim Bieten. „Warum hat denn die Gläubigerin überhaupt mitgeboten?“, fragt ein jüngerer Bieter. „Und wieso hat das Paar dann aufgehört?“ Es wird gerätselt und interpretiert, was dort gerade zu sehen war. Ein bisschen fühlt es sich tatsächlich an, als wäre man gerade aus dem Theater gekommen.