Senat auf Einkaufstour: Rieckhallen in Mitte und Flughafen Tegel auf der Liste

Die Berliner Landesregierung befasst sich mit dem Erwerb von wichtigen Flächen für die Stadtentwicklung. Das letzte Wort haben aber andere Gremien.

Die lang gestreckten Rieckhallen hinter dem Hamburger Bahnhof in Mitte sollen in Landesbesitz kommen.
Die lang gestreckten Rieckhallen hinter dem Hamburger Bahnhof in Mitte sollen in Landesbesitz kommen.IMAGO/Jürgen Ritter

Gut einen Monat vor der Wiederholung der Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus will die rot-grün-rote Landesregierung am heutigen Dienstag zwei wichtige Entscheidungen über Grundstücksgeschäfte in der Bundeshauptstadt fällen.

Zum einen steht die Zustimmung der Landesregierung zum Erwerb der Rieckhallen am Hamburger Bahnhof auf der Tagesordnung, um den Standort für eine kulturelle Nutzung zu sichern. Zum anderen will die Landesregierung den Erwerb der bundeseigenen Flächen auf dem stillgelegten Flughafen Tegel besiegeln, um dort ein neues Stadtquartier zu errichten.

Der Erwerb der Rieckhallen gilt als notwendig, um den Erhalt der Ausstellungsflächen in Mitte langfristig zu sichern. Denn der Eigentümer, die private CA Immo, hätte die Hallen sonst abreißen können. Bitter ist dies, weil die Flächen noch bis zum Jahr 2007 im öffentlichen Besitz standen, nämlich im Eigentum der Deutschen Bahn. Doch dann wurden sie an die CA Immo verkauft, die am Hauptbahnhof die Europacity errichtet.

Der Kaufpreis für die Rieckhallen beläuft sich nach Informationen der Berliner Zeitung auf 96 Millionen Euro. Bezahlt wird, indem Berlin der CA Immo ein Grundstück in der Nähe – nämlich am benachbarten Humboldthafen – im Rahmen eines Tauschgeschäfts überträgt und die verbleibende Wertdifferenz finanziell ausgleicht. Der Wert des Areals am Humboldthafen wird mit 26,5 Millionen Euro beziffert, sodass das Land  69,5 Millionen Euro aus dem Landeshaushalt finanzieren muss.

Bei den 69,5 Millionen bleibt es nicht. Durch die Grunderwerbsnebenkosten, darunter die Ausgaben für die notarielle Beurkundung, erhöht sich die Zahlung Berlins auf 78 Millionen Euro. Im Haushalt, der im vergangenen Jahr vom Abgeordnetenhaus beschlossen wurde, wurde dafür bereits Vorsorge getroffen.

Verständigung über Verkauf schon im September 2021

Der Ankauf der Rieckhallen geht auf eine Vereinbarung der CA Immo mit dem Land Berlin vom 21. September 2021 zurück, ein sogenanntes Memorandum of Understanding (MoU). Damals war der Tausch der Hallen gegen das Grundstück am Humboldthafen und ein weiteres Areal an der Invalidenstraße 60 vereinbart worden. In den anschließenden Verhandlungen machte Berlin dann aber klar, dass es auf seine Fläche an der Invalidenstraße doch nicht verzichten wolle – weil das Areal als Verwaltungsstandort benötigt werde. Die CA Immo hatte zunächst auf einem Tausch der Grundstücke bestanden, erklärte sich später aber doch bereit, sich mit dem Areal am Humboldthafen zu begnügen – plus Wertausgleich.

Berlin trägt nicht nur die Kosten für die notarielle Beurkundung des Geschäfts. In dem Memorandum of Understanding wurde festgehalten, dass Berlin zugleich die Grunderwerbsteuer für das Grundstück am Humboldthafen trägt. Immerhin rund 1,6 Millionen Euro.

Vorgesehen war zudem, dass die CA Immo auch den Hamburger Bahnhof an den Bund verkauft, um den gesamten kulturellen Standort zu sichern. Nach Informationen der Berliner Zeitung ist dies inzwischen geschehen. Am 30. November vergangenen Jahres sollen die CA Immo und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) den Kaufvertrag geschlossen haben. Die Zustimmung des Bundesfinanzministeriums zu dem Deal liegt den Angaben zufolge bereits vor.

Frist für Zustimmung läuft am 28. Februar aus

Aus den Informationen zur Übertragung des Grundstücks am Humboldthafen geht hervor, dass die CA Immo beabsichtigt, mehr als in dem bisher per Bauvorbescheid bestätigten Umfang zu bauen. Sofern dies planungsrechtlich zulässig sein sollte, würde sich der Wert des Grundstücks dadurch nachträglich erhöhen. Denn der Wert eines Grundstücks hängt immer davon ab, was darauf gebaut werden darf.

Das Land Berlin hat für den Fall einer nachträglichen Werterhöhung offenbar vorgesorgt. So soll eine entsprechende „Mehrerlösklausel für eine höhere Geschossfläche“ vereinbart worden sein, wie es heißt. Das bedeutet, dass die CA Immo Geld ans Land Berlin zahlen muss, wenn sie später mehr Geschossfläche baut als in der Wertermittlung für das Grundstück zugrunde gelegt wurde. Näheres dazu ist bisher nicht bekannt. Das Abgeordnetenhaus muss der Transaktion noch zustimmen. Die Frist dafür läuft am 28. Februar aus – danach gibt es noch die Option, mit der CA Immo über eine Verlängerung um maximal sechs Monate zu verhandeln.

Neben dem Erwerb der Rieckhallen will der Senat über den Ankauf der bundeseigenen Flächen auf dem Areal des stillgelegten Flughafens Tegel entscheiden. Die Flächen in Tegel gehören bisher dem Bund und dem Land Berlin. Der etwas größere Teil befindet sich aber in Bundesbesitz. Mit drei bereits im November ausgehandelten Kaufverträgen, denen der Senat am heutigen Dienstag zustimmen will, soll sich das ändern.

Tegel Projekt GmbH hofft auf Entwicklung aus einer Hand

Danach geht ein 2.486.512 Quadratmeter großes Areal zum Kaufpreis von rund 261 Millionen Euro ans Land Berlin. Eigentlich wurde ein Wert von rund 274 Millionen Euro für die Flächen ermittelt. Doch durch verschiedene Abzüge, unter anderem wegen der Verpflichtung Berlins zum Bau von Sozialwohnungen, vermindert sich der Kaufpreis um insgesamt rund 13 Millionen Euro.

„Der Erwerb der Teilflächen des Bundes mit den dazugehörigen Gebäuden am ehemaligen Flughafen Tegel durch das Land Berlin ist ein wichtiger Meilenstein für das Gesamtprojekt“, sagt Gudrun Sack, Geschäftsführerin der Tegel Projekt GmbH, die für das neue Stadtquartier zuständig ist. „Auf dieser Basis kann nun die Entwicklung aus einer Hand erfolgen.“

In Tegel soll ein Forschungs- und Industriepark für urbane Zukunftstechnologien entstehen. Name: Urban Tech Republic. Hauptnutzer wird die Berliner Hochschule für Technik, die das denkmalgeschützte sechseckige Terminal nutzen soll. Außerdem sind ein neues Stadtquartier mit 5000 Wohnungen, das sogenannte Schumacher-Quartier, sowie Grünflächen in einem Landschaftspark und einem naturnahen Landschaftsraum geplant.

Drei Kaufverträge für drei Teilgebiete in Tegel

Nach den jetzt ausgehandelten Kaufverträgen geht eine rund 1,1 Millionen Quadratmeter große Fläche des Flughafenareals an die landeseigene Grün Berlin GmbH. Sie soll das Areal als sogenannte Tegeler Stadtheide für den geplanten Landschaftsraum nutzen. Kaufpreis: 14,9 Millionen Euro.

Weitere rund 1,3 Millionen Quadratmeter des Areals werden vom Bund an die Tegel Projekt GmbH verkauft. Diese Flächen sind für die Urban Tech Republic vorgesehen, die rund um das alte Terminalgebäude entstehen soll. Kaufpreis: rund 223 Millionen Euro.

Schließlich verkauft der Bund ein Grundstück mit einer Fläche von 29.690 Quadratmetern an das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Finanzen. Dieses Areal soll Teil des künftigen Schumacher-Quartiers und eines Bildungscampus werden. Kaufpreis: rund 23 Millionen Euro.

Altlastensanierung wird nur zu 90 Prozent übernommen

Interessant: Der Bund hat lediglich zugesichert, sich zu 90 Prozent an den Kosten für eine Altlastensanierung der verkauften Flächen zu beteiligen. Voraussetzung ist, dass die Kontamination innerhalb von zehn Jahren, nachdem der Kaufvertrag wirksam geworden ist, festgestellt wird – und die Kosten dann innerhalb von fünf Jahren in Rechnung gestellt werden. Die Kosten für die Beseitigung von Kampfmitteln werden dagegen innerhalb von 20 Jahren nach dem Eigentumsübergang zu 100 Prozent getragen.

Der Kaufvertrag für die Flächen im Schumacher-Quartier ist auf Berliner Seite davon abhängig, dass nach dem Senat das Abgeordnetenhaus zustimmt. Für die anderen beiden Verträge ist eine Zustimmung des Parlaments nicht nötig. Diese beiden Verträge werden jedoch nur wirksam, wenn das Abgeordnetenhaus dem Vertrag zum Schumacher-Quartier zustimmt. Aufseiten des Bundes muss das Finanzministerium den Kaufverträgen zustimmen.

Bisher besitzt das Land Berlin nach Angaben der Tegel Projekt GmbH 182 Hektar Grundstücksfläche in Tegel. Dem Bund gehören etwa 305 Hektar. Ganz raus ist der Bund nach den jetzigen Verkäufen nicht. Etwa 60 Hektar verbleiben weiter in seinem Besitz. Diese Flächen im Norden des Airports werden weiter von der Flugbereitschaft der Bundeswehr genutzt. Die Übertragung dieser Grundstücke ans Land Berlin ist zu einem späteren Zeitpunkt geplant.