Der Mietanstieg auf dem freien Wohnungsmarkt soll durch den Mietendeckel begrenzt werden – im sozialen Wohnungsbau müssen sich Mieter dagegen auf steigende Belastungen einstellen. Das geht aus den jetzt in Kraft getretenen neuen „Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung“ hervor.

Senatsverwaltung begründet Erhöhung der Mieten mit gestiegenen Grundstückpreisen

Vorgesehen ist danach eine neue Preis-Staffelung bei den Einstiegsmieten. Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins (WBS), die wenig Geld verdienen, sollen zwar wie bisher eine anfängliche Kaltmiete von 6,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bezahlen. Wer ein etwas höheres Einkommen hat, soll dagegen neuerdings künftig 6,70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aufbringen. Im bisher schon teureren Preissegment von 8 Euro je Quadratmeter steigt die Einstiegsmiete auf 8,20 Euro je Quadratmeter. Alle zwei Jahre darf die Miete für die neuen Sozialwohnungen darüber hinaus um 20 Cent je Quadratmeter angehoben werden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung begründete die Erhöhung der Einstiegsmieten mit den gestiegenen Bau- und Grundstückskosten. „Damit sind die Mieten für neu errichtete Mietwohnungen immer noch sehr günstig“, sagte Behördensprecherin Katrin Dietl. „Berlin braucht Neubau und zwar vor allem solchen, den sich auch Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen tatsächlich leisten können“, erklärte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). „Wir haben deshalb erneut die Wohnraumförderungsbestimmungen überarbeitet, um diese wirtschaftlich noch attraktiver zu machen.“

Bau von Sozialwohnungen soll durch neue Regelungen gefördert werden 

Ziel ist in den Jahren 2019 und 2020 die Förderung von 8500 neuen Sozialwohnungen. Rund 750 Millionen Euro stehen dafür aus dem Landeshaushalt zur Verfügung. Die Mittel werden zum Teil als zinsloses Darlehen, zum Teil als Zuschuss gezahlt. Bei Bauprojekten mit bis zu 100 Wohnungen können bis zu 100 Prozent der Unterkünfte gefördert werden. Bei Bauvorhaben mit mehr als 100 Wohnungen soll der geförderte Anteil 75 Prozent der neuen Unterkünfte nicht überschreiten. So sollen große neue Quartiere sozial durchmischt bleiben.

Es gibt zwei Fördermodelle. Beim Fördermodell 1 wird das zinslose Baudarlehen von bisher 1300 Euro je nach Bodenwert auf 1450 Euro bis 1800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht. Von den Bauherren wird im Gegenzug erwartet, dass sie die Hälfte der geförderten Wohnungen an Haushalte vergeben, deren Einkommen innerhalb der Einkommensgrenzen des Bundes für den sozialen Wohnungsbau liegt. Ein Einpersonenhaushalt darf danach ein anrechenbares Jahreseinkommen von 12.000 Euro haben. Ein Zweipersonenhaushalt darf über 18.000 Euro pro Jahr verfügen. Für jede weitere zum Haushalt gehörende Person erhöht sich die Einkommensgrenze um 4100 Euro. Für diesen Personenkreis beläuft sich die Einstiegsmiete im Neubau weiterhin auf 6,50 Euro je Quadratmeter. Die übrigen 50 Prozent der Wohnungen dürfen an Haushalte vergeben werden, deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenzen des Bundes für den sozialen Wohnungsbau um 40 Prozent überschreitet. Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Grenze hier bei 16.800 Euro im Jahr, für einen Zweipersonenhaushalt bei 25.200 Euro. Für jede weitere Person erhöht sich der Betrag um 5740 Euro. Für jedes Kind wird ein Zuschlag von 700 Euro gewährt. Dieser Personenkreis muss künftig im sozialen Wohnungsbau eine Einstiegsmiete von 6,70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bezahlen. Das Besondere am Fördermodell 1: Hier verzichtet Berlin auf die Rückzahlung von 25 Prozent des Darlehens.

Wohnungsverband BFW hält die Unterstützung für Sozialwohnungen nicht ausreichend 

Das Fördermodell 2 richtet sich an Bauherren, die etwas höhere Mieten im Neubau anbieten. Hier zahlt das Land Berlin je nach Bodenwert ein Baudarlehen zwischen 1150 und 1500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Also etwas weniger als im Modell 1. Dafür verzichtet das Land aber bei der Rückzahlung nicht auf einen Teil des Darlehens. Die nach dem Fördermodell 2 finanzierten Wohnungen dürfen an Haushalte vergeben werden, deren Einkommen die Einkommensgrenzen des Bundes um bis zu 180 Prozent überschreiten. Für diesen Personenkreis erhöht sich die Einstiegsmiete von 8 auf 8,20 Euro je Quadratmeter.

„Ich möchte alle Bauherren ermuntern, die Förderung in Anspruch zu nehmen“, sagte Stadtentwicklungssenatorin Lompscher. Das haben bisher überwiegend die landeseigenen Wohnungsunternehmen getan. Das Interesse der privaten Wirtschaft war gering. Ob sich daran mit der neuen Förderung etwas ändert, ist fraglich. Der Wohnungsverband BFW jedenfalls hält die neue finanzielle Unterstützung noch immer nicht für ausreichend. BFW-Geschäftsführerin Susanne Klabe sagte, ihre Mitgliedsunternehmen würden gerne Wohnungen zu Neubaumieten von 6,50 Euro je Quadratmeter bauen. Die tatsächlichen Kosten würden jedoch eine Neubaumiete von mindestens 12 Euro pro Quadratmeter notwendig machen, Tendenz steigend. Laut Klabe wäre es „halbwegs vertretbar“, wenn es auf das Eigenkapital über die 30-jährige Laufzeit der Sozialbindung eine Rendite von drei Prozent jährlich gäbe.

Mieterverein setzt sich für differenzierte Erhöhung der Mieten bei Sozialwohnungen ein 

Tatsächlich liege die nach einer Modellrechnung des BFW ermittelte Rendite bei der neuen Förderung aber nur bei 1,59 Prozent jährlich. „Damit sind und bleiben die Projekte wirtschaftlich nicht darstellbar“, warnt Klabe. Der Berliner Mieterverein (BMV) äußert Lob und Kritik. „Die Ausweitung der Fördersumme pro Quadratmeter ist auf jeden Fall zu begrüßen“, sagte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Allerdings sollte dann auch die Sozialbindung verlängert werden. Wild sagte, der Mieterverein setzte sich im sozialen Wohnungsbau seit langem für differenzierte Miethöhen ein. Eine Einstiegsmiete von 6,70 Euro je Quadratmeter bei einer Überschreitung der Einkommensgrenze des Bundes um 40 Prozent halte er bei den zugrunde gelegten Wohnungsgrößen für leistbar. Für Haushalte, die unter der Einkommensgrenze des Bundes liegen, fordere der Mieterverein eine Absenkung der Einstiegsmiete auf 5,50 Euro je Quadratmeter.