Berlin - Die Aufgabe ist gigantisch: Bis zum Jahr 2025 müssen mindestens 122.000 Wohnungen in Berlin neu gebaut werden. Das geht aus dem Vorentwurf zum Stadtentwicklungsplan (Step) Wohnen hervor, den die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erarbeitet hat. Der Senat will den Plan, der derzeit in kleiner Runde diskutiert wird, noch im Laufe dieses Jahres beschließen.

Dann wird das Werk neue Richtschnur für die Wohnungspolitik bis zum Jahr 2025. Die Ergebnisse fließen zugleich in den Stadtentwicklungsplan 2030 ein, der ressortübergreifend die Ideen für das Berlin der Zukunft formuliert. Die Beratungen hierfür beginnen an diesem Freitag.

Dass Wohnungen in Berlin langsam knapp werden, liegt zum einen am Zuzug in die Hauptstadt und zum anderen am geringen Neubau. So ist die Zahl der Privathaushalte seit dem Jahr 2005 in Berlin um knapp 100.000 gestiegen, im gleichen Zeitraum wurden aber nur zirka 27.000 Wohnungen neu gebaut. In den nächsten Jahren wird sich die Entwicklung fortsetzen. Laut dem Entwurf für den Step Wohnen wächst Berlin bis zum Jahr 2020 um jährlich gut 13.000 Haushalte und von 2021 bis 2025 um knapp 4000 Haushalte pro Jahr.

Flächenalarm: Bauareale knapp

Um den zunehmenden Bedarf nach Wohnraum zu decken, müssen dem Papier zufolge bis zum Jahr 2020 jährlich rund 11.500 neue Wohnungen gebaut werden, ab 2021 sind es 6000 Wohnungen pro Jahr. Dass bis zum Jahr 2020 die Zahl der benötigten Wohnungen geringer ist als die Zahl der Haushalte, um die Berlin wächst, hat einen einfachen Grund: In den nächsten Jahren kommen noch einige tausend leerstehende Wohnungen auf den Markt, die das Defizit ausgleichen.

Dass ab dem Jahr 2021 mehr Wohnungen benötigt werden als neue Haushalte in Berlin hinzu kommen, liegt daran, dass nach den Berechnungen der Experten pro Jahr immer rund 2000 Wohnungen dem Markt verloren gehen, beispielsweise durch Abriss. Kurios: Der Vorentwurf zum Step Wohnen bescheinigt, dass die vom rot-schwarzen Senat geplanten mindestens 6000 neuen Wohnungen jährlich bis zum Jahr 2016 viel zu wenig sind. Es werden eigentlich fast doppelt so viele benötigt.

Auf dem Weg zu mehr neuen Wohnungen gibt es ein gravierendes Problem: Zu wenig Flächen. So existiert in Berlin zwar ein Potenzial an Flächen für den Bau von rund 210.000 Wohnungen, doch sind diese offenbar nicht schnell genug verfügbar. Kurzfristig kann es laut dem Vorentwurf zum Step Wohnen deswegen „zu einer Verknappung bei den vorhandenen Wohnbauflächen kommen“. Um Preissteigerungen wegen der Verknappung zu vermeiden, müsste das Angebot an Flächen größer als die Nachfrage sein, so die Experten. Kein Wunder, dass der Senat darauf drängt, große Areale wie das Tempelhofer Feld zu bebauen.

Um Flächen für den Neubau zu mobilisieren, wird im Vorentwurf zum Step Wohnen ein überraschender Vorschlag gemacht: „Erforderlich wäre eine höhere Grundsteuer für brachliegende oder untergenutzte Grundstücke“, erklären die Verfasser. Wer ein Grundstück nicht bebaut, auf dem neue Wohnungen entstehen könnten, soll künftig also stärker zur Kasse gebeten werden.

Zwar wurde in den vergangenen Wochen immer wieder verlangt, auch höher zu bauen, um die Nachfrage nach Wohnungen zu befriedigen. Für neue Großsiedlungen mögen sich die Verfasser des Stadtentwicklungsplans Wohnen aber nicht erwärmen. Das Risiko, dass diese Wohnungen später leerstehen, werde durch solche Gebäude langfristig erhöht. Es gelte, „nicht heute die Leerstandsrisiken von morgen zu erzeugen“, raten die Experten. Um Neubauprojekte durchzusetzen und bei Konflikten zu vermitteln, soll eine Wohnungsbauleitstelle eingerichtet werden.

Neben dem Anspruch, den Wohnungsneubau anzukurbeln, sind im Vorentwurf zum Step Wohnen mehrere soziale Ziele formuliert. „Berlin soll als Wohn-, Lebens- und Arbeitsort in seiner einzigartigen Vielfalt für alle Bewohner- und Nutzergruppen gestärkt und weiterentwickelt werden“, heißt es. Und: „Der Erhalt der sozialen Mischung in den Wohnquartieren und die Verhinderung der Verdrängung von einkommensschwächeren Haushalten ist ein erklärtes Ziel der Berliner Wohnungspolitik.“

Trotz der hohen sozialen Ansprüche treten die Verfasser des Step Wohnen zugleich falschen Erwartungen entgegen: Weil die Flächen nun mal begrenzt seien, „kann nicht allen Haushalten garantiert werden, dass sie dort wohnen können, wo sie wollen“, formulieren sie. „Es kann nicht ganz Berlin im Prenzlauer Berg wohnen.“

Mieterverein ist enttäuscht

Neubauwohnungen soll es nicht nur für Besserverdienende geben. „Einkommensschwächeren Haushalten ist auch in Zeiten steigender Preise und zunehmender Knappheiten das Wohnen im Neubau zu ermöglichen“, heißt es. Doch die möglichen Unterstützungsleistungen werden relativiert. Bei Kaltmieten von mindestens 8,50 bis 9 Euro je Quadratmeter im freifinanzierten Neubau seien in Anbetracht der knappen Kassen des Landes „keine signifikanten Mengeneffekte im preisgünstigen Neubau zu erwarten“. Es gibt also nicht genug Geld für eine nennenswerte Zahl preiswerter Neubauwohnungen.

Der Berliner Mieterverein (BMV) zeigt sich „enttäuscht“ vom Vorentwurf für den Step Wohnen. „Mehr als ein Stadtentwicklungsplan Flächenpotenziale für den Wohnungsneubau ist die Vorlage nicht“, erklärte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Wie preiswerter Wohnraum gesichert werden solle, werde nicht gesagt. Wenn der Bau von so vielen Wohnungen unterstützt werde, führe das zudem zu einem erheblichen Mehrverbrauch an Energie. Damit ergäben sich umfängliche Konsequenzen für die klimapolitischen Ziele.

Wie dieser Mehrverbrauch durch Energieeinsparung kompensiert werden kann, auch dazu finde sich keine Aussage. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) sieht es gelassener: „Der Step Wohnen sollte nicht mit Erwartungen erdrückt werden“, rät BBU-Sprecher David Eberhart. Seine Aufgabe sei es, eine solide Analyse für die weitere Entwicklung des Wohnungsbedarfs zu liefern. „Alles weitere ist dann Aufgabe für eine wohnungspolitische Gesamtkonzeption.“