Streitgespräch über Mieten in Berlin: "Berlins Wohnraummangel ist ein klassischer Fall von Marktversagen"

Die beiden kennen einander: aus Hessen, von früher. Als Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (damals ohne Doppelnamen) Anfang der 90er-Jahre in der rot-grünen Landesregierung von Hans Eichel und Joschka Fischer Büroleiter des Landesentwicklungsministers Jörg Jordan (SPD) war, da verhandelte er über die Zukunft der „Heimatsiedlung“, einem Wohnquartier aus den 20er-Jahren in Frankfurt-Sachsenhausen. Verhandlungspartner auf der Seite der Mieter war damals: Jan Kuhnert – zuvor für die Grünen im Landtag und ein streitbarer Wohnungspolitiker. Zwei Jahrzehnte später treffen sie wegen des Mietenvolksentscheids in Berlin wieder aufeinander, in ganz ähnlicher Konstellation. Nur dass es diesmal um die Hauptstadt geht.

Herr Kuhnert, Herr Kollatz, Sie streiten über die besten Lösungen für Berlins Wohnungsmarkt. Was ist denn das Hauptproblem?

Kuhnert: Das Hauptproblem besteht ganz klar im Verlust preiswerten Wohnraums. Dafür gibt es viele Ursachen. Eine davon ist das falsche System, mit dem der soziale Wohnungsbau in der Vergangenheit finanziert wurde. Es war eine teure, zeitlich befristete Förderung, die in den nächsten Jahren allmählich ausläuft. Dadurch gehen mehr Sozialwohnungen verloren als derzeit neu gebaut werden – obwohl wir sie dringend brauchen. Das muss man sich mal vorstellen! Und die zweite Ursache: Der preiswerte Altbau, der über Jahrzehnte eine tragende Säule günstigen Wohnens in Berlin war, steht massiv im Fokus von Investoren, die die Bestände kaufen, sanieren und viel teurer weiterverkaufen. So entsteht immer mehr die Lage, dass Berlin keine oder kaum günstige Wohnungen anzubieten hat. Das ist ein ganz klassischer Fall von Marktversagen.

Was ist aus Ihrer Sicht zu tun?

Kuhnert: Die öffentliche Hand ist geradezu verpflichtet, hier zu intervenieren. Wir plädieren dafür, massiv auf einen starken, langfristigen öffentlichen Sektor zu setzen, um nicht immer wieder in diesen alten Schweinezyklus hineinzugeraten. Wieso fördern wir als Land private Eigentümer beim Bau von Sozialwohnungen, wenn sie nach 15 bis 20 Jahren die Wohnungen frei verwerten können? Dann fängt man ja immer wieder von vorne an – denn die Haushalte, die solche Wohnungen brauchen, verschwinden nicht. Die Lösung dafür steht in unserem Gesetzentwurf. Wir setzen einen Schwerpunkt auf eine massive Stärkung des öffentlichen Wohnungssektors – mit einem Wohnraumförderfonds, in den künftige Mieteinnahmen fließen, um weiter bauen zu können.

Stimmen Sie mit der Problembeschreibung überein, Herr Kollatz-Ahnen?

Kollatz-Ahnen: Zu einem großen Teil schon. Das ist genau der Grund, warum wir Neubau wollen. Ich sage: Die Lösung für die Berliner Probleme muss deutlich mehr über den Neubau kommen als über Subventionen oder Zuschüsse in den Bestand. Es ist auch klar, warum: In keinem anderen Bundesland wurden Sozialwohnungen so teuer gebaut wie im früheren West-Berlin. Private Investoren und Baufirmen haben sich hier regelrecht bedient. Auch das muss man sich mal vorstellen: Berlin hat 60 Milliarden Euro Schulden – und fast 20 Milliarden Euro davon stammen aus der alten verfehlten West-Berliner Förderung. Dafür zahlen die Hauptstädter immer noch jedes Jahr 600 Millionen Euro an Zinsen. Das ist viel mehr Geld als über die Rückzahlung alter Darlehen hereinkommt. Das heißt: Wir zahlen immer noch drauf für zu teure alte Wohnungen mit zu hohen Mieten. Wir täten daher gut daran, guten Neubau zu finanzieren statt in den schlechten Bestand noch mehr Geld zu stecken. Genau das will aber der Mietenvolksentscheid.

Kuhnert: Ich würde es anders sagen: Wir wollen noch einmal Geld in die Hand nehmen, damit die Wohnungen weiterhin für die Zielgruppe da sind, für die sie mal gedacht waren. Es sind Sozialwohnungen! Aber die Leute, die darin wohnen, können sie sich nicht mehr leisten, weil sie immer teurer werden. Diese Leute haben die falsche Förderung von einst nicht erfunden – und man kann sie jetzt auch nicht mit dem Problem allein lassen.

Sie erhalten jetzt beide die Gelegenheit für ein kurzes Pro und ein Contra. Herr Kuhnert, so kompakt wie möglich: Was ist gut an Ihrem Gesetz?

Kuhnert: Dass die Menschen, die jetzt im sozialen Wohnungsbau wohnen, dort wohnen bleiben können. Sie werden nicht vertrieben durch immer weiter steigende Mieten. Es wird Geld geben für eine vernünftige Wohnraumförderung, für Modernisierung, für Neubau. Und es wird Mietzuschüsse für viele Menschen geben, die heute noch leer ausgehen. Wir brauchen mehr bezahlbare Wohnungen für Menschen mit besonders geringem Einkommen.

Herr Kollatz-Ahnen, was ist nicht gut an dem Gesetzentwurf?

Kollatz-Ahnen: Nicht gut ist, dass es faktisch keinen Neubau geben würde, obwohl man Milliarden Euro bewegt. Die Mittel würden komplett in den Bestand gehen, das lässt sich belegen. Die vorgeschlagenen Maßnahmen sind aber auch einfach zu teuer für das, was sie erreichen sollen. Es geht günstiger. Und in Zeiten der Schuldenbremse können wir so teure Programme ohne erhebliche Einschnitte in anderen Bereichen gar nicht bezahlen. Wir können doch nicht ausschließlich Wohnungspolitik machen und alles andere liegen lassen.

Was macht das Gesetz denn so teuer?

Kollatz-Ahnen: Einige Punkte haben die Initiatoren schon zu korrigieren versucht, was ich gut finde. Aber es gibt immer noch völlig unhaltbare Passagen: Zum Beispiel steht drin, dass das Land Berlin alte Sozialwohnungen zum Verkehrswert kaufen muss, wenn sie angeboten werden. Das Volumen dabei ist nicht begrenzt: Werden mehr Wohnungen angeboten als erwartet, muss Berlin immer weiter kaufen mit der Folge, dass schlichtweg kein Geld übrig bleibt für den Neubau. Auch die Mietenzuschüsse beruhen auf der verfehlten Förderung der Vergangenheit und sind viel zu großzügig bemessen. Deswegen muss es für beides Grenzen geben.

Kuhnert: Also da widerspreche ich. In unserem Modell bleibt sehr wohl Geld für den Neubau übrig. Und beim Kostenargument lassen Sie weg, dass gerade auf Berlin ein dauerhaftes Problem zukommt: Steigen die Mieten weiter, muss das Land auch immer mehr Kosten der Unterkunft für Langzeitarbeitslose tragen und immer mehr Wohngeld bezahlen. Das wird den Haushalt massiv belasten. Deswegen ist unser Vorschlag, dass das Land jetzt möglichst viele Wohnungen kauft und die Mieten dann dort reguliert, eine sehr vernünftige Vermögensanlage – die langfristig Geld spart.

Kollatz-Ahnen: Ich stimme zu, dass es auf lange Sicht sinnvoll ist, einen relativ großen Anteil an öffentlichen Wohnungen zu haben. Öffentliche Unternehmen können sich eben dauerhaft anders am Markt verhalten und holen nicht alles raus, was geht. Das geschieht in Berlin schon beim „Mietenbündnis“ mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Trotzdem bin ich für Neubau. Wenn wir die alten Bestände nachsubventionieren, stützen wir die Vermieter, die bei extrem hohen Kostenmieten vor Gericht damit gescheitert sind, eine Anschlussförderung durchzusetzen und jetzt eine Miete vom Staat subventioniert bekommen sollen, die vielfach über dem Doppelten der wirklichen Marktmiete liegt.

Kuhnert: Aber Berlin hat doch gar keine Alternative zu bieten. Wir haben um die 100.000 Sozialwohnungen bei privaten Eigentümern. Jetzt schon fehlen doch ebenso viele preiswerte Wohnungen. Wo sollen die Leute denn hinziehen? Wenn das Land aber den Zugriff auf diese Wohnungen hätte, wäre das schon ein Pfund. Es war ein verheerender Fehler vor mehr als zehn Jahren, die größte Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW zu privatisieren. Es wäre gut, wenn wir die gesamte GSW zurückkauften. Die Bestände waren gepflegt und gut verteilt in den Bezirken. Ein wesentlicher Motor unserer Initiative stammt daher übrigens auch von Menschen aus der alten GSW.

Kollatz-Ahnen: Ich halte das für den falschen Schwerpunkt. Wir haben im neuen Landeshaushalt die Ausgaben für die Neubau-Förderung verdreifacht. Das ist auch notwendig. Aber wenn wir so viel Geld für preiswerten Neubau ausgeben – und der ist auch in Berlin möglich! –, dann verfügen wir nun einmal nicht in demselben Umfang über Geld für Mietzuschüsse.

Das heißt, die betroffenen Mieter haben Pech gehabt?

Kollatz-Ahnen: Nein, wir wollen auch denen helfen, die jetzt in den verbliebenen Sozialwohnungen leben – übrigens ist das eine West-Berliner Besonderheit, dass es so viele private Sozialwohnungen gibt. Diese Mieter wollen wir unterstützen, wenn sie nachweislich mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen – das würde dann so laufen wie schon bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen. Da geht es dann aber eher um 30 Millionen Euro pro Jahr als um 350 Millionen Euro wie beim Gesetzentwurf des Volksentscheids. Wenn wir dann die Landesunternehmen noch stärken und Privatisierungen ausschließen, geben wir insgesamt mehr als 200 Millionen Euro jährlich für die Wohnungspolitik aus. Das wäre mehr als eine Milliarde in einer Wahlperiode – nicht gerade wenig. Und wir müssen nun einmal in erster Linie neu bauen, wenn pro Jahr 45 000 neue Menschen nach Berlin kommen.

Kuhnert: Ich sehe nicht, dass Ihr 30-Prozent-Vorschlag wirklich so viel weniger Geld kostet.

Kollatz-Ahnen: Doch, denn wir subventionieren nicht ohne Rücksicht auf Verluste die Mieten herunter, sondern wir helfen nur denen, die wirklich stark belastet sind. Ihr Vorschlag, Herr Kuhnert, ist so ziemlich das Teuerste, was man machen kann. Und Sie lösen damit eine Mietspirale nach oben aus: Egal, wie die Miete erhöht wird, Berlin zahlt die Differenz. Das nützt gierigen Vermietern mit viel zu hohen Kostenmieten, denen wir wirklich nicht helfen sollten.

Kuhnert: Ich finde es falsch, Neubau gegen Bestandswohnungen auszuspielen. Genau in den Stadtteilen, in denen preiswerte Wohnungen fehlen, wird es kaum Neubauflächen geben. Da ist ein Problem: Wer in der Innenstadt die soziale Mischung erhalten will, muss durch Ankauf und Mietensenkung den Bestand schützen. So etwas ist ja kein Plan für die Ewigkeit. Aber wenn wir das jetzt – zugegebenermaßen mit viel Geld – ein paar Jahre lang tun, haben wir an Einfluss gewonnen und die Mieter geschützt, die jetzt gefährdet sind.

Herr Kuhnert, wenn Sie einen Volksentscheid gewinnen wollen, brauchen Sie an die 650.000 Ja-Stimmen, das sind sehr viel mehr als diejenigen, die von Ihren Plänen direkt profitieren würden. Was bieten Sie diesen Leuten an?

Kuhnert: Sie sollten sich nicht täuschen. Bei uns haben auch Leute unterschrieben, die eine Eigentumswohnung haben. Die haben explizit gesagt: Ja, das ist richtig, was ihr da macht. Wir möchten diese Berliner Mischung erhalten. Berlin zieht seinen Reiz nicht daraus, dass die Armen alle draußen in irgendwelchen Satellitenstädten hausen und man im S-Bahn-Ring nur noch teures Eigentum hat. Die Mieterstadt Berlin hat diese lebendige Struktur des Miteinanders, der Nachbarschaft. Das sollten wir erhalten.

Kollatz-Ahnen: Trotzdem müssen wir immer auch sehen, was möglich ist. Wir agieren hier im Land Berlin auf einem Sockel von 60 Milliarden Euro Staatsschuld. In dieser Lage entstehen in allen Bereichen Investitionsrückstände, nicht nur auf dem Wohnungsmarkt. Wir haben auch riesige Finanzierungslücken bei Krankenhäusern, bei Schulen, im Nahverkehr und anderswo. Und wenn man da heraus kommen will, kann man nicht alle Ressourcen der Stadt in einen Sektor stecken. Das wäre keine verantwortliche Politik.