Studie: Nach Vergesellschaftung könnten Mieten für über 200.000 Wohnungen sinken

Eine Untersuchung im Auftrag der Rosa-Luxemburg-Stiftung beschreibt die sozialen Folgen einer Enteignung großer Wohnungsunternehmen in Berlin.

Die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen hat den Volksentscheid zur Vergesellschaftung von Wohnungen herbeigeführt. 
Die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen hat den Volksentscheid zur Vergesellschaftung von Wohnungen herbeigeführt. dpa/Christophe Gateau

Durch eine Vergesellschaftung von Wohnungen großer Konzerne könnten die Mieten für mehr als 200.000 Haushalte in Berlin um durchschnittlich rund 16 Prozent gesenkt werden. Zu diesem Ergebnis kommen die Stadtforscher Matthias Bernt vom Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung und Andrej Holm von der Humboldt-Universität in einer Kurzstudie im Auftrag der Rosa-Luxemburg-Stiftung, die der Linkspartei nahesteht. Die Studie wurde am Dienstag vorgestellt.

„Wir haben den Eindruck gehabt, dass sich die Diskussion mehr um finanzielle, rechtliche Aspekte dreht und dass der soziale Sinn einer Vergesellschaftung in den Hintergrund gerückt ist“, sagte Matthias Bernt zur Motivation für die Studie. Diese belege nun erstmals den sozialen Nutzen der Vergesellschaftung.

Hintergrund der Untersuchung ist der Volksentscheid vom 26. September 2021, bei dem sich 57,6 Prozent der Abstimmenden dafür ausgesprochen haben, die Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen zu vergesellschaften. Die Umsetzung des Entscheids ist offen. Im Frühjahr 2022 hat der Senat eine Expertenkommission eingesetzt, die klären soll, ob eine solche Vergesellschaftung rechtlich zulässig ist. Sie soll in diesem Jahr das Ergebnis ihrer Beratungen vorlegen. Der Senat will dann entscheiden, wie es weitergeht.

Für die nun präsentierte Studie haben Bernt und Holm die Mietpreispolitik und die Geschäftsmodelle der sechs größten privaten Wohnungskonzerne in Berlin untersucht, die zusammen rund 222.000 Wohnungen besitzen: Adler/ADO, Grand City Properties, Heimstaden/Akelius, Covivio, Deutsche Wohnen und Vonovia. Das Ergebnis der Auswertung, die auf den Zahlen aus den Geschäftsberichten für das Jahr 2021 beruht, lautet: Die privaten Unternehmen verlangen eine Bestandsmiete von durchschnittlich 7,63 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kalt. Sie liegt laut der Studie deutlich über der durchschnittlichen Miete bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die sich auf 6,29 Euro je Quadratmeter beläuft.

Beim Abschluss neuer Verträge fordern die privaten Unternehmen mit einer durchschnittlichen Miete in Höhe von 9,24 Euro je Quadratmeter sogar fast zwei Euro pro Quadratmeter mehr als die landeseigenen Unternehmen, deren durchschnittliche Neuvermietungsmiete laut Studie 7,25 Euro je Quadratmeter beträgt.

Haushalte könnten im ersten Jahr 200 Millionen Euro Miete sparen

Dass die Mieten bei den privaten Unternehmen deutlich über den Mieten bei den landeseigenen Unternehmen liegen, ist laut der Studie auf eine andere Geschäftspraxis zurückzuführen. Danach investieren die privaten Unternehmen unter anderem dreimal mehr Geld in Modernisierungen als in notwendige Instandhaltungen – bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen ist das Verhältnis umgekehrt. Hintergrund: Die Kosten einer Modernisierung lassen sich zu einem bestimmten Anteil auf die Miete umlegen, Ausgaben für die Instandhaltung nicht.

Nach einer Vergesellschaftung könnten die Mieten in den Wohnungen der großen Konzerne um 16 Prozent reduziert werden, wenn die Maßstäbe für die Bewirtschaftung der landeseigenen Unternehmen zugrunde gelegt werden, argumentieren Bernt und Holm – von 7,63 Euro auf 6,39 Euro je Quadratmeter kalt. Bei den 6,39 Euro je Quadratmeter wurde laut Rosa-Luxemburg-Stiftung eine Fortschreibung der Mieten berücksichtigt.

Ersparnis für alle Mieter: rund 200 Millionen Euro im ersten Jahr. Einnahmen in gleicher Höhe würden damit allerdings für Investitionen nach einer Vergesellschaftung nicht mehr zur Verfügung stehen. Alternativ zu einer Mietabsenkung wäre es laut Holm und Bernt auch möglich, die Mieten in den Wohnungen für mehrere Jahre nicht zu erhöhen, um die Bewohner zu entlasten. Vorteil dabei: Der hohe Verwaltungsaufwand zur Absenkung der Mieten würde entfallen.

Mehr Angebote für Besitzer eines Wohnberechtigungsscheins

Als weiteren Vorteil einer Vergesellschaftung führen die Stadtforscher an, dass der Anteil der Wohnungen erhöht werden könnte, die an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) vermietet werden. Jedes Jahr ließen sich circa 7000 Wohnungen zusätzlich an einkommensarme Mieter vergeben, wenn die Vergabepraxis der landeseigenen Wohnungsunternehmen für die vergesellschafteten Wohnungen angewendet würde. Die landeseigenen Unternehmen vergeben derzeit jährlich 63 Prozent der Wohnungen, die wieder vermietet werden, an WBS-Inhaber. Zum Vergleich: Die großen privaten Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin haben sich im Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen dazu verpflichtet, 30 Prozent der frei werdenden Wohnungen an WBS-Haushalte zu vergeben. Also nicht mal halb so viele.  Anspruch auf einen WBS haben etwa 50 Prozent der Haushalte in Berlin.

Schließlich würde eine Vergesellschaftung laut der Studie gerade in den besonders von Aufwertung und Verdrängung belasteten Innenstadtvierteln für Entlastung sorgen. So könnte der öffentliche Wohnungsbestand in Teilen von Moabit, Kreuzberg und in Nordneukölln fast verdoppelt werden – ein Zuwachs an günstigen Wohnungen, wie er durch Neubau oder Ankauf nicht annähernd erreicht würde.

Die Vergesellschaftung könne zwar nicht alle wohnungspolitischen Probleme lösen, aber sie sei „potenziell sehr wirksam“, schreiben die Autoren Holm und Bernt. „Aus der Sicht einer sozialen Wohnraumversorgung sollte dieses Instrument also genutzt werden.“ Zur Höhe einer Entschädigung der Unternehmen nach einer Vergesellschaftung macht die Kurzstudie keine Angaben.

Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßte die Studie. Sie zeige, dass sich die Vergesellschaftung „nachhaltig positiv auf den Berliner Mietmarkt auswirken wird“, so BMV-Geschäftsführerin Ulrike Hamann. Der Mieterverein sehe diese und die kommende Regierung „am Zug, jetzt schleunigst die Schritte für die Vergesellschaftung der einst privatisierten großen Bestände einzuleiten“. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) äußerte sich nicht.