Altbauten und Neubauten in Friedrichshain. In diesem Bezirk wurden die meisten Wohnungen privatisiert.
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BerlinDer Mietendeckel liegt noch vor Gericht. Noch ist nicht sicher, ob der Versuch des Landes Berlin, die Mieten für fünf Jahre einzufrieren, überhaupt verfassungskonform ist. Doch nicht nur die Mieten steigen, auch die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen nimmt zu. Die Ausweisung von Milieuschutzgebieten, die diesen Trend abschwächen sollte, enthält ein entscheidendes Schlupfloch, das bisher nicht gestopft werden konnte.

In Berlin wurden von 2015 bis 2019 insgesamt 72.629 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt und damit dem Mietwohnungsmarkt entzogen. Das geht aus einer Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf eine Anfrage der Linken-Abgeordneten Gaby Gottwald hervor. Demnach wurden die meisten Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg privatisiert (14.776), die wenigsten Umwandlungen wurden in Marzahn-Hellersdorf verzeichnet (699). Zum Vergleich: Im selben Zeitraum wurden nach Berechnungen der Senatsbauverwaltung 75.755 Wohnungen neu gebaut – 50.489 davon gelten als Mietwohnungen, 25.266 als Eigentumswohnungen.

Diese absoluten Zahlen sagen jedoch nicht alles über das Verhältnis von Miet- zu Eigentumswohnungen aus. So weiß niemand, wie viele Eigentumswohnungen vermietet werden und wie viele von den Eigentümern, oder deren Familienangehörigen, selbst bewohnt werden. Selbst die Verpflichtung privater Bauherren, bei einem Neubau ein Drittel als preisgebundene Wohnungen – also sozialen Wohnungsbau – auszuweisen, ändert an den Unwägbarkeiten nichts. Immerhin weiß man, wie viele Wohnungen die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zwischen 2016 und 2019 errichtet haben: 11.590 Einheiten – 100 Prozent zur Miete.

Andere Mechanismen, den Status der Mieterstadt Berlin zu stärken, sind weniger erfolgreich. Insbesondere der Versuch, die Privatisierung in sogenannten sozialen Erhaltungsgebieten per Milieuschutz auszubremsen, erweist sich als lückenhaft. Wie aus der Antwort der Bauverwaltung auf die Anfrage der Abgeordneten Gottwald hervorgeht, wurden von 2015 bis 2019 selbst in sozialen Erhaltungsgebieten 18.832 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dabei erwies sich vor allem ein Passus im Baugesetzbuch als Einfallstor. Demnach ist nach Paragraf 172, Absatz 4, Satz 3, Nummer 6 Baugesetzbuch der Eigentümer verpflichtet, eine Wohnung dem Mieter sieben Jahre lang zum Kauf anzubieten. Danach darf er an den Meistbietenden verkaufen. 97,4 Prozent aller Verkäufe in Milieuschutzgebieten mussten aufgrund dieser Regelung genehmigt werden.

Nach Ansicht von Gaby Gottwald schafft das Schlupfloch im Baugesetzbuch „Anreiz zum Missbrauch, der reichlich stattfindet“, wie sie sagt. Nach ihren Berechnungen beträgt die Quote der Käufe durch Mieter nur 0,3 Prozent. „Es wird also eine Auflage erteilt, unter der der Umwandlung stattgegeben werden muss, die offensichtlich gar keine Praxistauglichkeit hat“, so Gottwald.

In ihrer Kritik an „Tatbestand Nr. 6“, wie der Passus oft nur genannt wird, befindet sich die Linken-Politikerin voll auf Linie der rot-rot-grünen Koalition. Seit Jahren sucht der Senat nach Verbündeten im Bund. Bisher vergeblich. So schreibt Baustaatssekretär Sebastian Scheel in seiner Antwort auf Gottwalds Anfrage: „Um auf diese Fehlentwicklung zu reagieren, richtete das Land Berlin in den Jahren 2017, 2018 und 2019 Vorschläge zur ersatzlosen Streichung des ‚Tatbestands Nr. 6‘ an Bund und Länder, was aufgrund der politischen Mehrheitsverhältnisse erfolglos blieb.“ Selbst in der jüngsten Novelle des Gesetzes blieb die Siebenjahres-Regelung in „Nummer 6“ unangetastet.

Aus Sicht von Gaby Gottwald ist es jedenfalls „ein völliger Irrsinn, den Bundesländern die Handhabe zum Umwandlungsverbot zu geben, das aber dann per Baugesetzbuch zu durchlöchern und damit zu unterlaufen“. Der Bund dränge die Länder geradezu dazu, weiterhin Wege zu suchen, „um sich von der bekloppten Bundespolitik zu emanzipieren“, so Gottwald.

Doch nicht nur Mieter geraten in Gefahr, wenn ihre Wohnung verkauft wird. Auch auf dem Berliner Gewerbemietenmarkt gibt es ein permanentes Kommen und Gehen. Corona wirkt dabei noch beschleunigend. Auf dem Höhepunkt der Pandemie Anfang April erließ die Bundesregierung einen Kündigungsschutz für Gewerbemieter, die virusbedingt Mietschulden angehäuft hatten. Diese Regelung lief am 30. Juni aus. Seitdem muss wieder pünktlich bezahlt werden, sonst droht Kündigung.

Zwar ist nicht bekannt, wie viele Geschäfte tatsächlich wegen Corona aufgeben mussten. Für die Berliner SPD ist die Pandemie und die damit zusammenhängende Krise aber ein Grund mehr, erneut eine Gewerbemietpreisbremse zu fordern. Wie bei „Tatbestand Nummer 6“ ist das jedoch bisher stets an den Mehrheitsverhältnissen im Bund gescheitert. Für Ina Czyborra, Vize-Chefin der Berliner SPD, noch lange kein Grund zur Aufgabe. „Die Städte sollten Milieuschutzgebiete auch für Gewerbe einführen dürfen.“ Das müsse natürlich auch für soziale Infrastruktur gelten. Andernfalls, so Czyborra, drohe ein Verlust des „Lebens- und Heimatgefühls“, wenn sich etwa eine Einkaufsstraße binnen weniger Jahre komplett verändere.