Nun also auch Treptow-Köpenick: Der grüne Bezirk im Südosten der Hauptstadt, immer interessanter als Wohnort gerade für junge Familien, geht gegen Verdrängungseffekte in seinen begehrten Kiezen erstmals mit dem scharfen Instrument des Vorkaufsrechts vor. In der Karl-Kunger-Straße 15 – in Alt-Treptow, einen ausgewiesenen Milieuschutzgebiet – standen ein Hinterhaus und der Seitenflügel seit Juni vorm Verkauf. Die Mieter aus den knapp 20 Wohnungen befürchteten teure Modernisierungen und Umwandlung in Eigentum, so dass sie ihre Wohnungen hätten verlassen müssen.

Jetzt handelt der Bezirk und kauft das Haus zugunsten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land, indem er in den bestehenden Kaufvertrag einsteigt. Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD) sagte der Berliner Zeitung, die Frist für eine Vereinbarung mit dem privaten Käufer sei abgelaufen. „Wir ziehen jetzt das Vorkaufsrecht.“

Erst mit dem Investor reden

Mit der Übernahme ins öffentliche Eigentum können die Mieter von den eigens für städtische Wohnungsbaugesellschaften geltenden Mietbremsen profitieren, die sie deutlich besser stellen als auf dem freien Markt. Beispiel: Statt einer Mieterhöhung von 15 Prozent in drei Jahren sind bei den sechs Landesgesellschaften nur zwei Prozent im Jahr erlaubt – also etwa die Hälfte. Allerdings sind Ausnahmen nach oben auf freiwilliger Basis möglich, wenn die Wohnungsbaugesellschaft beim Vorkaufsrecht ansonsten Probleme mit der Wirtschaftlichkeit bekommt. Ob dies in der Karl-Kunger-Straße Thema sein wird, ist bislang offen. Ganz ohne Mieterhöhungen wird es mutmaßlich nicht gehen, denn die Wohnungen sind teils in einem schlechten Zustand, wie es im Bezirk hieß.

Ist dies also die Trendwende in einem Randbezirk mit bisher geringen Platzproblemen, der nun zu robusteren Mitteln der Wohnungspolitik greift? „Nein, definitiv nicht“, sagt Bezirksbürgermeister Oliver Igel (SPD). Das Vorkaufsrecht sei keineswegs ein Allheilmittel für die Wohnungsfrage, erklärt er. Vielmehr müssten die Wohnungsbaugesellschaften sorgfältig prüfen, ob sich ein Kauf nach vorgegebenem Preis für sie rechne. „Es gab schon mehrfach Fälle, in denen sich aus diesen Gründen keine Landesgesellschaft zum Kauf bereit erklärt hat“, sagt Igel.

Das Vorkaufsrecht wahrzunehmen, sei in jedem Fall teuer und schaffe keine neuen Wohnungen, sondern biete lediglich Schutz für Bestandsmieter. „Eine Wohnungsbaugesellschaft muss sich schon gut überlegen, ob sie nicht für das gleiche Geld lieber Neubau finanziert.“ In jedem Fall besser als das Vorkaufsrecht sei es daher, mit einem Investor einen speziellen Vertrag, die sogenannte Abwendungsvereinbarung, zu schließen, der die Ziele des Milieuschutzes und Verdrängung entgegenwirkt. „Dann bekommen wir gratis, was wir politisch wollen“, sagt Igel.

Der Bezirk Treptow-Köpenick plant daher auch vorerst nicht, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen, was das Vorkaufsrecht – immerhin die Option eines starken Eingriffs in Eigentumsrechte – überhaupt erst möglich macht. Um ein solches Gebiet auszuweisen, bedarf es längerer soziografischer Untersuchungen zu Gentrifizierungsprozessen. Bisher sind nur Alt-Treptow sowie Ober- und Niederschöneweide zum Milieuschutzgebiet im Bezirk erklärt worden. Berlinweit gibt es 44 solcher Gebiete mit insgesamt 700.000 Bewohnern, die meisten in der Innenstadt. Igel verweist auf Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, geführt von Senatorin Katrin Lompscher (Linke), nach denen keine weiteren Gebiete in Treptow-Köpenick die Bedingungen für eine Milieuschutzverordnung erfüllen.

Die Mieter waren selbst aktiv

Uwe Doering (Linke), Experte für Stadtentwicklung in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) und ehemals Landesparlamentarier, nennt das erstmals ausgeübte Vorkaufsrecht ein „starkes Signal“. Er hält von dem Instrument deutlich mehr als Bürgermeister Igel. „Ich verstehe nicht, warum wir das nicht längst schon angewandt haben.“ Aus seiner Sicht ist das Bezirksamt nicht gerade entscheidungsfreudig, was aktive Wohnungspolitik gerade auch zugunsten von Altmietern angeht. Doering kämpft unter anderem für eine Schutzsatzung gegen die Verdrängung im Kosmosviertel ganz im Süden, an der Grenze zu Schönefeld. Auch für Köpenick-Nord und für den Kiez am Baumschulenweg hält er neue Milieuschutzgebiete für sinnvoll.

In der Karl-Kunger-Straße, sagt Doering, habe aber nicht nur die Linke Druck gemacht auf den Bezirk. Vor allem die Mieter seien selbst aktiv geworden, hätten sich organisiert, Treffen veranstaltet und die Politik auf sich aufmerksam gemacht. „Das ist der beste Weg“, sagt der Linken-Politiker Doering.