Berlin - Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll künftig in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlin erschwert werden, aber nicht völlig ausgeschlossen sein. Das sieht ein Kompromiss zum sogenannten Baulandmobilisierungsgesetz vor, auf den sich die Fraktionen von CDU/CSU und SPD verständigt haben. Zur Regelung gehören neben den Einschränkungen bei der Umwandlungspraxis strengere Vorgaben zum Bau preiswerter Wohnungen, eine Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts und erleichterte Genehmigungsverfahren für Neubauten.

Wichtigste Nachricht für die Mieter ist, dass Hausbesitzer in Berlin und anderen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt künftig generell eine behördliche Genehmigung brauchen, wenn sie Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchten. Für welche Gebiete ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wird, liegt dabei in der Hand der Bundesländer. Der Berliner Senat hat Berlin bereits als ein solches Gebiet ausgewiesen. Auf Druck der Unionsfraktion sieht die Genehmigungspflicht bei Umwandlungen aber Ausnahmen vor. So sind Häuser ausgenommen, in denen sich maximal fünf Wohnungen befinden. Für sie gelten die Beschränkungen bei der Umwandlung nicht.

Die Landesregierungen erhalten dabei die Möglichkeit, die Ausnahmen entweder etwas strenger oder etwas großzügiger zu gestalten. So sieht das Gesetz vor, dass die Grenze für die genehmigungsfreie Umwandlung auf Gebäude mit drei Wohnungen beschränkt werden kann. Sie kann allerdings auch auf Gebäude mit bis zu 15 Wohnungen ausgedehnt werden. Die Regelung ist zudem befristet. Sie muss „spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten“, heißt es im Gesetzentwurf. Zu genehmigen ist eine Umwandlung aus mehreren Gründen: Unter anderem, wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter verkauft werden sollen.

SPD zeigt sich zufrieden

Die SPD zeigt sich mit der Regelung zufrieden. „Wir stoppen das spekulative Geschäftsmodell der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten“, heißt es in einem Schreiben der vier SPD-Bundestagsabgeordneten Sören Bartol, Bernhard Daldrup, Claudia Tausend und Klaus Mindrup an die Mitglieder der SPD-Bundestagsfraktion. „Umwandlungen werden nur noch in seltenen Ausnahmefällen möglich sein.“ Die Union habe eine „Kleineigentümerregel“ zur Bedingung für das Gesetz gemacht, räumen die Sozialdemokraten ein. Hier seien die Länder jetzt „in der Pflicht, diese so mieterfreundlich wie möglich auszurichten“. Die SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe sagte, die Berliner Landesregierung müsse jetzt „schnell handeln, um das brutale Umwandeln Berliner Mietshäuser zu beenden“.

Der stellvertretende Vorsitzende des CDU/CSU-Fraktion, Ulrich Lange, verweist auf die zeitliche Begrenzung der Regelung: „In angespannten Wohnungsmärkten, die die Länder bestimmen, können befristete Instrumente für bezahlbares Wohnen zum Zuge kommen“, sagt er. Eigentümer mit wenigen und kleinen Wohngebäuden sollten auch künftig die Möglichkeit haben, ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ohne Genehmigung umzuwandeln.

Vorgesehen sind noch mehrere andere Änderungen. In Innenstadtbereichen, in denen kein Bebauungsplan gilt, soll künftig bestimmt werden können, dass bei Neubauprojekten ein bestimmter Anteil an geförderten Wohnungen entsteht, also ein fester Anteil an Sozialwohnungen. Wenn Grundstücke aus Spekulationsgründen brachliegen, sollen Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt die Eigentümer mit einem Baugebot einfacher verpflichten können, dort Wohnungen zu bauen.

Vorkaufsrecht kann zum Verkehrswert ausgeübt werden

Wenn die Eigentümer nicht bauen wollen, kann die Stadt zwar schon jetzt das Grundstück übernehmen, um dort selbst zu bauen. Mit der Gesetzesnovelle soll nun aber erreicht werden, dass die Gemeinde das Grundstück auch zugunsten einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft übernehmen kann, die dann dort baut. Gestärkt werden soll zudem das Vorkaufsrecht der Städte. Steht ein Grundstück zum Verkauf, kann die Gemeinde es künftig direkt zum Verkehrswert erwerben, bevor es auf den Markt kommt. Auch gegen verwahrloste Grundstücke und städtebauliche Missstände sollen Städte künftig mit dem Vorkaufsrecht vorgehen. So ist vorgesehen, dass sie Bauland leichter erwerben und für den Bau bezahlbarer Wohnungen bereitstellen können.

Als „bodenpolitischen Meilenstein“ des Gesetzes beschreiben die vier SPD-Abgeordneten die Möglichkeit, dass alle Kommunen mit ihrem Vorkaufsrecht auch die Preise limitieren können. Bislang mussten sie die teils spekulativ hohen Marktpreise entrichten – oder verzichten. In der Praxis lief das kommunale Vorkaufsrecht deswegen oft ins Leere. „Mit der Preislimitierung bremsen wir auch die Preisspirale bei Grund und Boden insgesamt“, sind sich die SPD-Abgeordneten sicher.

Erleichtert werden soll zudem der Wohnungsneubau. Genannt werden Nachverdichtungen, der Ausbau von Dachgeschossen und der Bau von mehr Stockwerken. Die Aufhebung von Bebauungsplänen soll zudem künftig im beschleunigten Verfahren möglich sein, um die Schaffung von Wohnraum zu erleichtern.

Deutscher Mieterbund übt Kritik

Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert die Änderungen, weil sie ihm nicht weit genug gehen. Der Kompromiss bringe zwar Verbesserungen mit sich, doch seien diese auf Betreiben der Union von der jeweiligen Landesregierung abhängig. Es drohe deswegen „ein wohnungspolitischer Flickenteppich“, bemängelt DMB-Präsident Lukas Siebenkotten. Ausdrücklich positiv hervorzuheben sei dagegen die neue Regelung zum kommunalen Vorkaufsrecht. Das sei ein echter Fortschritt, gerade in den hochpreisigen Städten.“ Grundsätzlich problematisch sei aber, dass das erweiterte Vorkaufsrecht, der Umwandlungsvorbehalt und die Baugebote nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten sollen.

Der FDP-Abgeordneten Sibylle Meister gehen die Regelungen dagegen zu weit. „Der Entwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes ist leider überhaupt nicht dafür geeignet, Mieterinnen und Mieter in nur irgendeiner Weise zu schützen“, sagt sie. Berlin übe „jetzt seit Jahren ohne erkennbaren Nutzen Vorkaufsrechte aus, die den Steuerzahlerinnen und Steuerzahler in Rechnung gestellt“ würden. „Sinnvoller wäre es, den Zugang zu den Eigenkapitaldarlehen zu erleichtern und diese aufzustocken“, so Meister. „Dann können aus Mieterinnen und Mieter Eigentümer werden – der beste Schutz vor steigenden Mieten.“