Vor allem in Altbauten werden Mietwohnungen oft in Eigentumswohnungen umgewandelt. 
Foto: Benjamin Pritzkuleit

BerlinDie Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt in Städten wie Berlin als Motor der Verdrängung. Eigentlich sollte die Umwandlung deswegen stärker eingeschränkt werden. So war es jedenfalls beim Wohngipfel im Kanzleramt vor zwei Jahren verabredet worden. Doch nun will zumindest die Union davon nichts mehr wissen. Im Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz aus dem Haus von Bauminister Horst Seehofer (CSU), das jetzt zur Ressortabstimmung an die beteiligten Ministerien verschickt wurde, ist ein Umwandlungsverbot  jedenfalls nicht mehr enthalten.

Der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak verbucht dies als seinen persönlichen Erfolg. „Ich bin froh, dass das Umwandlungsverbot aus dem Gesetzentwurf gestrichen wurde“, erklärt Luczak. „Darum habe ich hart gerungen. Mein Ziel ist, mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.“ Das funktioniere aber nicht, wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch verboten werde. Luczak verweist auf den bestehenden Schutz für Mieter. „Im Mietrecht haben wir starke soziale Leitplanken, auch im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen“, sagt er. Bis zu zehn Jahre betrage der Kündigungsschutz bereits heute schon.

Die Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe ist sauer: „Das Problem mit den Umwandlungen ist seit Jahren bekannt und hat sich in den letzten Jahren eher noch verschärft als entspannt“, sagt sie. Auf Drängen der SPD seien auf dem Wohngipfel 2018 schärfere Umwandlungsregeln vereinbart worden. Doch CDU-Mann  Luczak habe sich mit Händen und Füßen dagegen gewehrt. Jetzt feiere er seinen „Erfolg“ und setze damit seine Politik fort, die er auch als einer der führenden Gegner des Mietendeckels zeige. „Deutlicher kann man einen Stinkefinger gegenüber den Mieterinnen und Mietern, insbesondere denen mit geringen und mittleren Einkommen, nicht zeigen“, so Kiziltepe.

Mieter kaufen ihre Wohnung nur in seltenen Fällen

Der Berliner Mieterverein (BMV) zeigt sich entsetzt. „Die Streichung des Umwandlungsverbots aus dem Entwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz ist fatal für den Mieterschutz und unterläuft die Ergebnisse des Wohngipfels der Kanzlerin vom September 2018“, kritisiert die stellvertretende BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner. Die Behauptung, dass Eigentumsbildung zur Stabilisierung der Wohnquartiere diene und der Schutz der Mieter vor Verdrängung durch Eigentumsumwandlung ausreichend sei, sei „schlicht falsch“. Ein Großteil der Eigentumswohnungen seien vermietete Anlageobjekte, die häufig mit höheren Renditeerwartungen und daher mit bis zu 30 Prozent höheren Mietkosten die Mieter belasteten.

„Umwandlung führt im Ergebnis nicht zur einer Stabilisierung, sondern zu höheren Belastungen für Mieter, Verdrängung und einer Destabilisierung von Wohnquartieren“, sagt Wibke Werner. Selbst der Schutz vor Umwandlungen in Milieuschutzgebieten sei bei weitem nicht ausreichend. Immer noch 25 Prozent aller Umwandlungen fänden in den Milieuschutzgebieten statt. Davon entfielen 94,7 Prozent auf die dort weiter möglichen Ausnahmen. Etwa die, dass Umwandlungen zu genehmigen sind, wenn sich der Vermieter verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre nur an Mieter zu verkaufen. Im Zeitraum von 2015 bis 2019 seien aber nur ganze 54 Wohnungen, die aufgrund dieser Ausnahme umgewandelt wurden, an Mieter verkauft worden.

Auch außerhalb von Milieuschutzgebieten müsse mehr für den Schutz der Mieter getan werden, fordert der Mieterverein. Die Chance, dies über eine Regelung im Baulandmobilisierungsgesetz zu realisieren, sei vertan. Renditeorientierte Vermieter würden sich nun „ins Fäustchen lachen“. Dies sei „kein guter Tag für die Mieter“, so Wibke Werner. „Wir appellieren an den Bundestag, den Gesetzentwurf so nicht passieren zu lassen“, sagt sie.

In der SPD formiert sich Widerstand

In der SPD-Bundestagsfraktion  formiert sich Widerstand. Neben Cansel Kiziltepe aus Friedrichshain-Kreuzberg übt der aus Pankow kommende Abgeordnete Klaus Mindrup Kritik an der Union. „Wir verlieren in unseren Ballungszentren täglich bezahlbaren Wohnraum durch die spekulative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, sagt Mindrup. Allein in Berlin seien zwischen 2012 und 2018 insgesamt 86.964 Mietwohnungen durch Umwandlung verloren gegangen. Die Umwandlung bedeute „in den meisten Fällen Verdrängung aus angestammten Kiezen“, so Mindrup. „Da es hier in der Regel um Spekulation mit Wohnraum geht, kann es auch kein Argument sein, die Umwandlung beizubehalten, um einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen.“ Die aufgerufenen „spekulativen Mondpreise“ könne kaum ein Mensch finanzieren. Deswegen sei die tatsächliche Zahl der Mieter, die ihre Wohnung kaufen, sehr gering. „Wieder einmal lässt die Union die Mieterinnen und Mieter im Regen stehen und schlägt sich auf die Seite der Spekulanten“, sagt Mindrup.

In einem früheren Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz war das Umwandlungsverbot noch enthalten. Es sah vor, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt der Behörden zu stellen. Umwandlungen wären danach nur noch in bestimmten Ausnahmefällen möglich gewesen. Zum Beispiel, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Eigentum zugunsten der Erben begründet werden soll. Oder wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden sollen. Aber das ging der Union zu weit.

Für Mieter ist die Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum vor allem deswegen problematisch, weil Eigentümer beim Verkauf einer Wohnung im unvermieteten Zustand einen höheren Preis erzielen können. Der Anreiz, die angestammten Mieter zum Auszug zu bewegen, ist dadurch groß. Wie groß genau, zeigen die Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht 2019/2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Ehemalige Mietwohnungen der Baujahrgänge bis 1919, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, kosteten danach im vergangenen Jahr im Schnitt 3540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie im vermieteten Zustand verkauft wurden. Im unvermieteten Zustand brachten die Wohnungen im Schnitt 4668 Euro pro Quadratmeter ein – also pro Quadratmeter 1128 Euro mehr. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung macht das einen Unterschied von 112.800 Euro aus.