Urbane Mitte: Streit um Hochhausplanung am Gleisdreieck

Ein Investor will sieben bis zu 90 Meter hohe Gebäude errichten. Der Widerstand dagegen wächst.

Zukunftsvision: Bis zu 90 Meter sollen die geplanten sieben Häuser am Gleisdreieck in die Höhe ragen.
Zukunftsvision: Bis zu 90 Meter sollen die geplanten sieben Häuser am Gleisdreieck in die Höhe ragen.Finest Images

Menschen sitzen an Tischen unter Sonnenschirmen, eine Mutter schiebt einen Kinderwagen, zwei ältere Damen laufen untergehakt nebeneinander – und im Hintergrund ragen Hochhäuser mit hellen Fassaden in den Himmel. Mit solchen Bildern beschreiben die Initiatoren des Projekts Urbane Mitte ihre Pläne für ein neues Stadtquartier.

Danach sollen rund um den Bahnhof Gleisdreieck sieben Gebäude mit einer Höhe von 25 bis 90 Meter entstehen. In unmittelbarer Nähe zum Park am Gleisdreieck, der einst als Grünausgleich für die Bebauung am Potsdamer Platz sowie weiterer Projekte in der Umgebung angelegt wurde.

Wohnungen sind in der Urbanen Mitte nicht geplant, weil es dafür nach einer schalltechnischen Untersuchung zu laut ist. Stattdessen sollen Büros, ein Hotel, Flächen für „Urbane Produktion“, für Kunst und Kultur sowie für Sport, Freizeit und Gesundheit entstehen. Insgesamt rund 119.000 Quadratmeter Geschossfläche. „Wir gehen von einer Investitionssumme von über einer Milliarde Euro für die gesamte Urbane Mitte aus“, teilt ein Sprecher der Investoren auf Anfrage mit.

Flanieren vor der Hochhaus-Kulisse: So soll es in der Urbanen Mitte aussehen.
Flanieren vor der Hochhaus-Kulisse: So soll es in der Urbanen Mitte aussehen.Finest Images

Rahmenvertrag stammt aus dem Jahr 2005

Doch die Pläne, die auf einen Städtebaulichen Rahmenvertrag des Landes Berlin mit der Bahn-Tochter Vivico Real Estate aus dem Jahr 2005 zurückgehen, stoßen auf Kritik. „Der Park ist die eigentliche Urbane Mitte – nicht die sieben Hochhäuser, die wie ein Keil zwischen Ost – und Westpark des Gleisdreiecks geschoben werden sollen“, sagt Matthias Bauer, Sprecher der Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck. Sie gehört zu rund einem Dutzend Initiativen, die das Vorhaben ablehnen.

„Die ökologische Funktion des Parks als Ausgleichsfläche für Potsdamer und Leipziger Platz würde infrage gestellt, die Aufenthaltsqualität im Park stark beeinträchtigt, die historische Kulisse des U-Bahnhofs Gleisdreieck weitgehend verdeckt“, sagt Bauer. Die Bauindustrie sei weltweit für acht Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich. „Wenn wir wirklich umsteuern wollen, müssen Projekte wie die sieben Hochhäuser am Gleisdreieck grundsätzlich infrage gestellt werden“, fordert Bauer. „Dann wäre der Weg offen für einen gemeinwohlorientierten Neustart der Planungen.“

Noch gibt es kein Baurecht für die sieben Gebäude. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erarbeitet gerade die beiden Bebauungspläne für das Gebiet der Urbanen Mitte. Innerhalb der rot-rot-grünen Koalition mehren sich jedoch die kritischen Stimmen gegenüber dem Vorhaben. „Es wird geprüft, ob und inwieweit der städtebauliche Vertrag zur Urbanen Mitte den aktuellen klimapolitischen Aufgaben und den Bedarfen vor Ort noch gerecht wird und eine Anpassung von Art und Maß der Bebauung ermöglicht wird“, legten SPD, Grüne und Linke im Koalitionsvertrag fest.

Kritische Töne aus der bezirklichen SPD

„Seit dem Rahmenvertrag von 2005 haben sich die Bedingungen deutlich geändert“, sagt der Grünen-Abgeordnete Julian Schwarze. „Gerade die sich immer weiter verschärfende Klimakrise braucht aktuelle Antworten und keine alten Planungen.“ Deshalb müsse „das Vorhaben ernsthaft und umfassend auf den Prüfstand“, fordert er.

Aus der Linken wird deutliche Ablehnung laut. „Der Park ist kein Ort für Büroklötze und Hotels, sondern der Ausgleich für die Betonsilos am Potsdamer Platz“, sagt Gaby Gottwald, Sprecherin für Stadtentwicklung in der Linke-Fraktion der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) in Friedrichshain-Kreuzberg. „Die Planung ist aus Vorzeiten“, so Gottwald. „Heute haben wir einen Klimanotstand und daher sind neue Gutachten erforderlich, die den Nutzen und Schaden solcher Megaprojekte abwägen.“

Kritische Töne kommen auch aus der bezirklichen SPD. „Wir sind nicht für das Vorhaben und sind unglücklich darüber, dass dort keine einzige Wohnung entsteht“, lässt sich die Co-Vorsitzende der SPD-Fraktion in der BVV Hannah Sophie Lupper auf der Homepage ihrer Fraktion zitieren. Persönlich finde sie es aber „nicht schlimm, wenn in die Höhe gebaut“ werde. „Denn umso weniger muss ich in die Breite bauen und Flächen versiegeln“, so Lupper. „Aber man muss sich schon die Frage stellen, ob wir überhaupt noch Bürogebäude brauchen“, so die SPD-Politikerin. „Ich meine: nein. Das sah im Jahr 2005 noch ganz anders aus, heute entspricht das nicht mehr dem Bedarf.“

Ohne Baurecht drohen womöglich Schadenersatzforderungen

Das Problem: Gibt es kein Baurecht für die sieben Häuser, drohen Berlin womöglich Schadenersatzforderungen in Millionenhöhe. Der Rahmenvertrag von 2005 geht auf einen Notenwechsel zwischen der Deutschen Bahn, dem Bundeseisenbahnvermögen und der Senatskanzlei vom März 1994 zurück. Dabei ging es um den Ankauf einer 16 Hektar großen Fläche als Grün-Ausgleich für die Bebauung des Potsdamer- und Leipziger Platzes. Bereits in dem Notenwechsel stellte Berlin „in Aussicht“, dass für die nicht mehr benötigten Eisenbahnflächen auf dem Potsdamer und Anhalter Güterbahnhof, die sich rund um das Gleisdreieck befanden, Baurecht geschaffen wird. Im Vertrag von 2005 wurden daraufhin vier Baufelder definiert, darunter die Urbane Mitte mit einer Fläche von 4,3 Hektar.

Errichtet werden soll die Urbane Mitte nach Plänen des Architekturbüros Ortner & Ortner. Dessen Entwurf war im Jahr 2016 als Grundlage für die weitere Bearbeitung ausgewählt worden, nachdem die Architekten bei einem Wettbewerb im Jahr 2015 mit dem Büro Cobe den ersten Platz belegt hatten.

Aus dem Bezirksamt sind mittlerweile ebenfalls kritische Töne zu vernehmen. „Der Rahmenvertrag zum Gleisdreieck datiert aus dem Jahr 2005, der städtebauliche Wettbewerb aus dem Jahre 2015“, teilt Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) mit. Das sei inzwischen 17 beziehungsweise sieben Jahre her. „Vor dem Hintergrund der laufenden öffentlichen Debatte werden auch Fragen aufgeworfen, die für das Bezirksamt durchaus nachvollziehbar sind“, so der Stadtrat. In diesem Sinne erscheine es „durchaus sinnvoll, sich mit den Planungsansätzen vor dem Hintergrund der heute bestehenden Situation in Berlin, insbesondere Umwelt- und Klimaschutzaspekten, noch einmal kritisch auseinanderzusetzen“. Der Bezirk habe sich daher an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gewandt, um zu erfragen, inwieweit sich diese „der kritischen Haltung anschließen“ könne.

Senatsverwaltung pocht auf Einhaltung des Vertrages

Das Ergebnis fiel eindeutig aus. Die Senatsverwaltung kann sich der kritischen Haltung nicht anschließen. „Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfung des Projekts ist abgeschlossen“, sagt Behördensprecher Martin Pallgen. „Mit dem Rahmenvertrag Gleisdreieck konnte die Parkfläche von 16 Hektar auf 26,8 Hektar dauerhaft erweitert werden“, so Pallgen. Das Erweiterungsgrundstück des Parks sei Berlin von der Eigentümerin der Flächen überlassen und dessen Erschließung vorfinanziert worden. „Demgegenüber stand die vertragliche Zusage des Landes Berlin, Baurecht auf den übrigen Bahnflächen zu ermöglichen“, so Pallgen. „Nun muss Berlin seine eingegangenen Verpflichtungen einlösen. Vertragstreue funktioniert nicht einseitig.“

„Sofern der Bezirk in der Zuständigkeit für die Bebauungsplanung andere Entscheidungen treffen sollte, sind gegebenenfalls entstehende Entschädigungszahlungen an die Eigentümerin durch den Bezirk zu leisten“, erklärt Pallgen. Hat sich der aufkeimende Widerstand damit schon erledigt?

Wohl kaum. Der Bezirk stellt sich zwar auf die neue Situation ein, weist aber zugleich darauf hin, „der Aspekt des drohenden Schadenersatzes“ stehe „in einem Spannungsverhältnis zum Grundsatz, dass Bebauungsplanverfahren ergebnisoffen sein müssen“. Das Bezirksamt werde „in naher Zukunft die Abwägung der Ergebnisse der Beteiligung“ zu den vorgelegten Plänen vornehmen. „Es ist davon auszugehen, dass im Zuge dieses Abwägungsprozesses die Diskussion – auf Landesebene wie auch auf Bezirksebene – um die Verträglichkeit der vorgesehenen Baumassen erheblich an Dynamik gewinnt“, so der Baustadtrat.

Investor rechnet mit Baustart im Jahr 2023

Die Festsetzung des ersten Bebauungsplans, der sich auf das südliche Gebiet mit zwei Gebäuden bezieht,  ist laut Schmidt für das Jahr 2023 geplant. Die Arbeiten am Bebauungsplan für den nördlichen Teil, in dem fünf Hochhäuser geplant sind, werden dagegen später fertig. Hier hängt die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens davon ab, dass zunächst die Vorplanung für die Verlängerung der S-Bahn-Linie 21 fertiggestellt wird. Denn die S21 verläuft über das Areal. Die Deutsche Bahn habe die Vorplanung für die S21 „inzwischen beauftragt“, ein Fertigstellungstermin sei dem Bezirk jedoch „bislang nicht bekannt gegeben“ worden, so Schmidt.

Der Investor rechnet „mit einem möglichen Baustart für das Baufeld Süd im Laufe des Jahres 2023“, wie dessen Sprecher mitteilt. Die weitere Fertigstellung erfolge nach der Festsetzung des Bebauungsplans für das Baufeld Nord. Diese wird nach Angaben des Sprechers „erst für 2024 erwartet“.

Eigentümer des rund 43.000 Quadratmeter großen Areals der Urbanen Mitte ist die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l., ein Unternehmen mit Sitz in Luxemburg. „Dahinter steht ein Fonds, welcher sich unter anderem aus Versorgungswerken, Pensionsfonds und Versicherungen aus der DACH-Region zusammensetzt“, erklärt der Sprecher. DACH-Region ist eine Abkürzung für die Länder Deutschland, Österreich und Schweiz.

SPD-Verordnete weist Kritik an Äußerungen zurück

Auf die Kritik an den Plänen für die Urbane Mitte reagiert man aufseiten des Investors gereizt. So forderte das Büro Dr. Vogel, das als „Entwicklungspartner“ für das Vorhaben auftritt, die SPD-Bezirksverordnete Hannah Lupper unter Fristsetzung auf, „Aussagen zu korrigieren“, die aus seiner Sicht „nicht zutreffend“ seien. So hält Vogel der SPD-Politikerin vor: „Wenn Sie schreiben, dass Sie („wir“) nicht für das Vorhaben sind, gehen wir davon aus, dass Sie hier für die gesamte SPD im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sprechen.“ Das sei „nicht nachvollziehbar“, so Vogel.

„Wir weisen Sie darauf hin, dass zwischen 2014 und 2021 (!) Ihre Fraktion jeweils einstimmig und regelmäßig für die nächsten weiteren Verfahrensschritte im Bebauungsplanverfahren gestimmt hat“, so der Investorenvertreter. „Was veranlasst Sie heute, für Ihre Partei zu erklären, dass sie, die SPD, im Bezirk nicht für das Vorhaben ist?“ Zu Luppers Bedauern, dass in der Urbanen Mitte keine einzige Wohnung entstehe, schreibt Vogel: „Hier ist in Ihrer Veröffentlichung richtig zu stellen, dass die Urbane Mitte als einziges von vier Baufeldern rund um den Gleisdreieckpark von vornherein gewerblich geprägt war.“ Auf den anderen drei Baufeldern seien „ausschließlich Wohnungen“ entstanden oder würden entstehen.

Lupper teilte Vogel mit, sie sehe „keine Veranlassung“, ihre Äußerungen zu korrigieren. „Es ist mein gutes Recht, ein bezirksrelevantes Verfahren und Vorhaben kritisch zu begleiten“, schreibt sie in ihrer Antwort. „Sie werden damit wie mit der Tatsache, dass das Projekt und die Kräfte, die es durchzusetzen versuchen, kritischer Begleitung ausgesetzt sind, leben müssen.“

Verschiedene Angaben zum Wert des Grundstücks

Wie hoch eine Entschädigung ausfallen würde, falls sie denn fällig wird, lässt sich schwer sagen. Allein zu den Grundstückswerten kursieren verschiedene Zahlen. So wurde im Zuge der Umschreibung des Eigentums der Grundstücke am Gleisdreieck auf die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. vom Rechtsanwalt der Urbanen Mitte mit Schreiben vom 30. September 2021 gegenüber dem Grundbuchamt als  „Verkehrswert für den Grundbesitz“ ein Betrag von 11,3 Millionen Euro angegeben – auf Basis eines Verkehrswertgutachtens vom 31. August 2021, mit dem Bewertungsstichtag 13. Oktober 2020. Nötig wurde die Angabe, um die Gebühr für die Eintragung zu berechnen.

Interessant dabei: Am 1. November 2020 war bei einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung der Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. laut Protokoll der Verkehrswert der zugrunde liegenden Immobilie auf 162 Millionen Euro beziffert worden. Ein Fonds der Deutschen Landentwicklung (DLE), der mit einem Kredit den Erwerb von 89 Prozent der Urbanen Mitte GmbH finanziert hat, gab den Marktwert mit Stand vom 30. November 2020 sogar mit 204 Millionen Euro an.

Auf die Frage, wie sich die verschiedenen Angaben erklären, teilte der Investoren-Sprecher mit: „Es ist nicht ungewöhnlich, dass Buchwerte, Verkehrswerte, Marktwerte, die für Zwecke der Gebühren bei Behörden anzusetzenden Werte und die tatsächlichen Kaufpreise für Immobilien (abhängig von Bewertungsverfahren und Zeitpunkt der jeweiligen Bewertungen) oft weit auseinanderliegen.“ Das sehe man schon daran, welche unterschiedlichen Kaufpreise von verschiedenen Marktteilnehmern für dieselbe Immobilie geboten werden, insbesondere dann, wenn die Immobilie noch nicht entwickelt sei. „Beim Ankauf der Urbanen Mitte wurde von der DLE die Erwartung auf deren zukünftige Bebaubarkeit berücksichtigt.“