Ein Treppenhaus.
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BerlinFür die 69-jährige Marlies V. aus Spandau ist es eine „Ungerechtigkeit“. Die Zivilkammer 63 des Landgerichts hat in einem Streit über eine Mieterhöhung jetzt entschieden, dass die ortsübliche Miete für ihre etwa 84 Quadratmeter große Wohnung nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln ist. Die Folge: Der Vermieter, die Deutsche Wohnen, darf die Miete für ihre Wohnung in der Siedlung An der Kappe rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen.

Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der 69-Jährigen höher an. Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt: Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete bei Wolf-Dietrich K. auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde. Denn laut Mietspiegel gab es für die Wohnung von Wolf-Dietrich K. keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, da die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überstieg.

„Das ist nur ein paar Meter weiter von meiner Wohnung“, sagt Marlies V. – warum bei ihr der Mietspiegel nicht zur Berechnung der ortsüblichen Miete herangezogen werde, sei ihr „unerklärlich“. Ihr Vertrauen in den Rechtsstaat sei „erschüttert“.
Das Amtsgericht hatte im Fall von Marlies V. noch zugunsten der Mieterin entschieden. Das Landgericht hob das Votum aber auf. „Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist“, heißt es in der Begründung. Nach Auffassung der Kammer sei der Mietspiegel als Schätzgrundlage nicht ohne weiteres geeignet. Gegen das Urteil ist eine Revision zugelassen. „Das will ich nutzen“, sagt Marlies V. Sie wird also vor den Bundesgerichtshof ziehen.

Die unterschiedliche Rechtsprechung selbst unter Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 für Berufungen in Mieterhöhungsverfahren aus Spandau zuständig. Seit 2019 ist es die Zivilkammer 67 des Landgerichts. Der Fall Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer. Im Fall von Wolf-Dietrich K. entschied bereits die Kammer 67, zugunsten des Mieters.

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der Marlies V. vertritt, kritisiert die Landgerichtsentscheidung. „Der Umstand, dass die Zivilkammer 63 des Landgerichts den Berliner Mietspiegel 2017 nicht anwendet, sondern ein äußerst teures Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und auf dessen Basis entschieden hat, ist eine Katastrophe“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Und zwar „sowohl für die betroffene Mieterin als auch in Zukunft für Mieterinnen und Mieter aus Schöneberg und dem Wedding.“ Denn die Zivilkammer 63 sei nach dem Zuständigkeitswechsel jetzt für Berufungen bei Mietstreitigkeiten in Schöneberg und Wedding verantwortlich.

Die unterschiedliche Vorgehensweise führe „zu einer extremen Rechtsunsicherheit über die Anwendung des Mietspiegels und damit zu einer Verunsicherung der Mieterinnen und Mieter“, sagt Eupen. Der Mietspiegel sei das einzige Instrument für Mieter, mit dem sie Mieterhöhungen überprüfen können. Wenn Vermieter sich bei der Begründung einer Mieterhöhung nicht auf den Mietspiegel stützten, hätten die Mieter keine Möglichkeit, das Erhöhungsverlangen zu überprüfen.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts, die vom 3. März stammt und am 20. April zugestellt wurde (Az 63 S 184/18), hat laut AMV auch durch das „Mietendeckel-Gesetz“ nicht an Brisanz verloren. Mit dem Mietendeckel werden die Mieten auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren. „Es sind noch diverse Berufungen beim Landgericht Berlin anhängig, die Mieterhöhungen betreffen, die vor dem Stichtag des 18. Juni 2019 greifen“, sagt AMV-Chef Eupen. Außerdem gelte der Mietendeckel nicht für alle Gebäude und Mietverhältnisse.

Ausgenommen seien beispielsweise Wohnungen, die erst ab 2014 bezugsfertig geworden seien. Nicht betroffen sei ferner Wohnraum, der zuvor dauerhaft unbewohnbar oder unbewohnt gewesen sei. Auch neu ausgebaute Dachgeschosse zählen dazu. Schließlich stehe noch nicht fest, ob der Mietendeckel verfassungskonform sei. Sollte dies nicht der Fall sein, könnten Mieterhöhungen wieder ausgesprochen werden. Dann käme es für Mieter umso mehr darauf an, ob Erhöhungen mit dem Mietspiegel oder per Gutachten begründet werden.

Wolf-Dietrich K., der Nachbar von Marlies V., kann immerhin aufatmen. Er sagt: „Ich bin froh, dass in meinem Fall der Mietspiegel zugrunde gelegt wurde."