Der Mietendeckel soll voraussichtlich Ende Februar in Kraft treten. 
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BerlinDas Abgeordnetenhaus hat am vergangenen Donnerstag den Gesetzentwurf für den Mietendeckel beschlossen, mit dem die Mieten für fünf Jahre weitgehend eingefroren werden sollen. Hier ein Überblick über das weitere Verfahren sowie die Kernpunkte des Gesetzes – und ausgewählte Empfehlungen, wie sich Mieter verhalten sollen

Wann tritt der Mietendeckel in Kraft?

Voraussichtlich bis Ende Februar. Zunächst muss der Senat entscheiden, ob der Beschluss des Abgeordnetenhauses von ihm unterstützt wird oder ob es eine weitere Behandlung des Gesetzes im Parlament geben muss.

Wenn der Senat auf eine weitere Behandlung im Parlament verzichtet, kann der Gesetzestext redaktionell fertiggestellt werden. Anschließend geht das Gesetz zur Unterzeichnung an den Präsidenten des Abgeordnetenhauses. Spätestens 14 Tage nach der Unterzeichnung muss das Gesetz im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht werden.

Am Tag nach dieser Veröffentlichung ist das Gesetz wirksam. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung rechnet damit, dass dies Ende Februar der Fall sein wird.

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel?

 Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen, das sind etwa 90 Prozent aller Mietwohnungen in Berlin. Ausgenommen sind unter anderem Sozialwohnungen, Wohnheime sowie Neubauwohnungen, die ab 2014 bezugsfertig geworden sind.

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Der Mietendeckel gilt zudem nicht für Wohnungen, die vorher dauerhaft unbewohnbar waren und erst mit einem dem Neubau entsprechendem Aufwand wiederhergestellt wurden. Ausgenommen sind ferner Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert und instandgesetzt wurden und einer Mietpreisbindung unterliegen.

Wie werden die Mieten eingefroren?

Der Mietendeckel verbietet Vermietern für die Dauer von fünf Jahren, für bestehende Mietverhältnisse eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete hinausgeht. Die Mieten werden also auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Dabei soll der Preisstopp auch für Staffel- und Indexmieten gelten.

Wenn die Wohnung zwischen dem Stichtag 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Mietendeckels vermietet wurde, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. Erstmals ab 2022 soll es möglich sein, die gedeckelten Mieten anzuheben. Und zwar um den Prozentsatz der seit 18. Juni 2019 eingetretenen Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent jährlich.

Dass die Mieten für fünf Jahre eingefroren werden, gilt also nur eingeschränkt. Möglich sind solche Mieterhöhungen aber nur, wenn die festgelegten Mietobergrenzen je nach Baualter und Ausstattung noch nicht erreicht oder überschritten sind.

Was ist unter dem Begriff Miete zu verstehen?

Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint. Also die Miete ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser. Enthalten in der Miete sind zugleich alle Zuschläge, wie zum Beispiel für Mobiliar. Jegliche Aufschläge, etwa für Vorhänge oder ein Bett, sind damit untersagt.

Wie hoch liegen die Obergrenzen?

Die Mietobergrenzen liegen je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung und deren Ausstattung zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, also in Ein- und Zweifamilienhäusern, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent.

Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um einen Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: 1. Ein schwellenlos erreichbarer Aufzug. 2. Eine Einbauküche. 3. Eine hochwertige Sanitärausstattung. 4. Ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume.

5. Ein niedriger Energieverbrauchskennwert. Bei den Mietobergrenzen handelt es sich um gesetzlich bestimmte Miethöchstpreise. Sie basieren auf dem Berliner Mietspiegel 2013. Die Mietobergrenzen können zwei Jahre nach Inkrafttreten des Mietendeckels angehoben werden.

Sind Modernisierungen möglich?

Ja. Modernisierungen sind ohne besonderes Genehmigungsverfahren zulässig, wenn sie beispielsweise dem Klimaschutz oder dem Abbau von Barrieren in der Wohnung dienen und die Miete zugleich um nicht mehr als einen Euro pro Quadratmeter steigt.

Hierbei darf allerdings auch die Mietobergrenze um nicht mehr als einen Euro überschritten werden. Solche Modernisierungen müssen bei der Investitionsbank Berlin (IBB) angezeigt werden.

Was gilt bei der Wiedervermietung einer Wohnung?

Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wird, ist es per Gesetz verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete oberhalb der jeweiligen Mietobergrenze, darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen.

Bei der Mietobergrenze ist gegebenenfalls der Zuschlag für eine moderne Ausstattung und nach einer Modernisierung zu berücksichtigen.

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Bei Wohnungen, deren Vormiete unter 5,02 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal einen Euro auf bis zu 5,02 Euro je Quadratmeter erhöht werden – Voraussetzung ist, dass zwei der fünf Merkmale für eine moderne Ausstattung vorhanden sind. Also zum Beispiel ein schwellenlos erreichbarer Aufzug oder eine Einbauküche. 

Wann ist eine Miete überhöht?

Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze liegt. Ein Beispiel: Beträgt die Mietobergrenze 5,95 Euro je Quadratmeter, darf der Vermieter maximal 7,14 Euro je Quadratmeter verlangen – das sind 20 Prozent mehr.

Alles, was darüber liegt, gilt als überhöht. Je nach Lage sind jedoch Zuschläge oder Abschläge möglich. Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist ein Abschlag von 28 Cent pro Quadratmeter zu berücksichtigen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 9 Cent je Quadratmeter abgezogen, für Wohnungen in guter Wohnlage werden hingegen 74 Cent je Quadratmeter draufgeschlagen.

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Die Wohnlagen-Einordnung soll „demnächst“ veröffentlicht werden – laut Stadtentwicklungsverwaltung werden zur Bestimmung voraussichtlich die Wohnlagen des Berliner Mietspiegels herangezogen.

Wie ist eine überhöhte Miete zu senken?

Bislang war vorgesehen, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf Antrag der Mieter die Miete absenkt. Nach der Überarbeitung des Gesetzentwurfs ist jetzt kein Antrag der Mieter mehr nötig. Nun ist im Gesetzestext festgelegt worden, dass eine überhöhte Miete verboten ist.

Dieses Verbot gilt allerdings erst neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes. Zwar ist für die Absenkung der Miete kein Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nötig, doch könne ein solcher „hilfreich“ sein, empfiehlt der Berliner Mieterverein.

Da die zuständige Senatsverwaltung alle Maßnahmen ergreifen könne, die zur Durchsetzung des Absenkungsanspruchs erforderlich sind, sollte sie bei einer Ablehnung der Absenkung durch den Vermieter einbezogen werden, rät der Mieterverein.

Die Verwaltung könne dann einen Verwaltungsakt erlassen oder eine Auskunft über die zulässige Miete erteilen. Beides könne bei einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung mit dem Vermieter hilfreich sein.

Gibt es eine Härtefallregelung für Vermieter? 

Ja. Um zu verhindern, dass Vermieter durch die Regelungen dauerhafte finanzielle Verluste erleiden oder ihr Eigentum in der Substanz gefährdet wird, sieht das Gesetz eine Härtefallregelung vor.

Danach ist im Einzelfall eine höhere Miete erlaubt. Einkommensschwache Mieter sollen im Gegenzug einen finanziellen Ausgleich erhalten, den sie jedoch beantragen müssen.  

Welche Strafen drohen Vermietern?

Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeiten. Hierbei drohen Geldbußen bis zu 500.000 Euro.

Worauf stützt sich der Senat beim Mietendeckel?

Der Senat beruft sich auf die Föderalismusreform von 2006, nach der die Kompetenz für das Wohnungswesen auf die Länder übergegangen ist. Die Landesregierung sieht darin die Möglichkeit, ein öffentlich-rechtlich ausgestaltetes Mietpreisrecht zu schaffen.

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Wie ist es um die Rechtssicherheit des Gesetzes bestellt?

Mit dem Mietendeckel beschreitet der rot-rot-grüne Senat juristisches Neuland. Es gibt bisher kein Bundesland, das die Mieten per Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt. Ob dies zulässig ist, ist umstritten. Klagen sind angekündigt.

So wollen die Fraktionen von CDU und FDP im Abgeordnetenhaus vor das Landesverfassungsgericht ziehen. Der CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak strebt eine Entscheidung vor dem Bundesverfassungsgericht an.

Dafür nötig sind die Unterschriften von 178 Bundestagsabgeordneten. Luczak erklärte, er sei sicher, dass dieses Quorum schnell erreicht wird. Es besteht also die Gefahr, dass Teile des Mietendeckels oder sogar das komplette Gesetzeswerks als verfassungswidrig eingestuft werden.