Idyllisches Teltow. Wer in der Stadt südlich von Berlin eine Wohnung kauft und zur Arbeit nach Berlin pendelt, fährt damit über viele Jahre günstiger. 
Foto: imago images/Jakob Hoff

BerlinViele Berliner ziehen jedes Jahr ins Umland, weil ihnen das Wohnen in der Bundeshauptstadt zu teuer geworden ist. Der Preisvorteil einer günstigen Immobilie im Speckgürtel ist jedoch oftmals schon nach wenigen Jahren aufgebraucht, wenn Zeit und Kosten für das Pendeln zum Arbeitsplatz in Berlin gegengerechnet werden. Das geht aus dem jetzt veröffentlichten Postbank Wohnatlas 2020 hervor, den das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erarbeitet hat.

Teltow, Bernau und Falkensee schneiden dabei nach einer Modellrechnung als Wohnorte für Pendler am besten ab – wie schon im Jahr zuvor. In der Modellrechnung wird der Kauf einer durchschnittlich teuren 70 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung im jeweiligen Landkreis des Umlandes verglichen. In die Auswertung floss dabei die Distanz vom Bahnhof oder der Ortsmitte der Umlandgemeinde zum Berliner Hauptbahnhof ein.

Pendler aus Teltow profitieren am längsten vom günstigeren Wohnungskauf. Der Preisvorteil ist bei täglicher Fahrt mit Bus und Bahn zur Arbeit erst nach gut 42 Jahren aufgebraucht, bei der Fahrt mit dem Auto nach 19 Jahren.  Auch in Bernau, nordöstlich von Berlin, dürfen sich Bus- und Bahnfahrer über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung rund 40 Jahre profitieren. Wer dagegen mit dem Auto fährt, hat den Kostenvorteil bereits nach knapp 16 Jahren verspielt. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler im Berliner Umland schafft es Falkensee. Wer aus der Stadt westlich von Spandau mit öffentlichen Verkehrsmitteln nach Berlin unterwegs ist, hat das gesparte Kapital rechnerisch nach rund 38 Jahren verbraucht, Auto-Pendler nach 17 Jahren.

Mit Bus und Bahn günstiger unterwegs

Auch in Ludwigsfelde und Blankenfelde-Mahlow bleibt der Immobilienkauf für Pendler mehr als 30 Jahre lang günstiger als im Berliner Stadtgebiet. Insgesamt profitieren Pendler, die mit Bus und Bahn unterwegs sind, fast überall länger vom Kaufpreisvorteil als Autofahrer. Lediglich auf der 25 Kilometer langen Strecke von Kleinmachnow in die Hauptstadt haben Autofahrer die Nase vorn: Sie benötigen für eine Fahrt nur 28 Minuten, Bus- und Bahnfahrer dagegen 46 Minuten. Dennoch ist der Unterschied unterm Strich gering: Auto-Pendler profitieren 17,5 Jahre, Nutzer des öffentlichen Nahverkehrs 17,4 Jahre von dem Preisvorteil.

Zusätzlich zur Fahrzeit wurden für die Studie die Kosten berechnet. Dazu gehören zum einen die Ticketpreise für Bus und Bahn sowie zum anderen die Kosten für ein Auto – von der Anschaffung über das Benzin bis hin zu Reparaturen und Wartung. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wurde deswegen der durchschnittliche Bruttolohn in Berlin von 22,83 Euro je Stunde im Jahr 2019 veranschlagt.

Auch wenn die Immobilienpreise in den begehrten Lagen des Umlands höher liegen als im jeweiligen Landkreis-Durchschnitt, können Käufer trotz Pendeln sparen, haben die Experten des HWWI errechnet. Wenn die neue Wohnung in Teltow oder Bernau zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im Durchschnitt des Landkreises, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im öffentlichen Nahverkehr immer noch über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren. In Falkensee, Ludwigsfelde, Blankenfelde-Mahlow, Oranienburg, Schönefeld, Hohen Neuendorf, im Mühlenbecker Land, in Panketal, Hoppegarten, Neuenhagen und Strausberg würde sich der Immobilienkauf auch bei einem Preisaufschlag von 20 Prozent noch mehr als zwei Jahrzehnte lang rentieren.

Abweichungen möglich

Teltow, Bernau und Falkensee liegen vor allem dank sehr guter Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Ranking vorn. Von Teltow ist die Strecke in die City mit am kürzesten: Die 19 Kilometer sind mit dem Zug in 17 Minuten zu schaffen. Für die rund 28 Kilometer aus Bernau wie auch die 22 Kilometer aus Falkensee benötigen Pendler per Bahn gut 20 Minuten. Mit dem Auto sind sie überall deutlich länger unterwegs.

Bei den Immobilien wurden die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche für 2019 in Berlin und den angrenzenden Landkreisen zugrunde gelegt: Berlin (4638,89 Euro), Potsdam Stadt (3837,22 Euro), Potsdam-Mittelmark (2652,65 Euro), Dahme-Spreewald (2553,18 Euro), Havelland (2540,80 Euro), Oberhavel (2393,69 Euro), Teltow-Fläming (2322,09 Euro), Barnim (2144,78 Euro), Oder-Spree (2047,80 Euro), Märkisch-Oderland (2008,64 Euro).

In der Modellrechnung wurden zum Kaufpreis die Notargebühren von zwei Prozent sowie die Grunderwerbssteuer für jedes Bundesland hinzugerechnet. Da die Modellrechnung vereinfachen muss, kann es im individuellen Fall Abweichungen zugunsten des Pendler-Daseins geben: Etwa, wenn ein Pendler gar nicht bis ins Berliner Zentrum fahren muss, sondern nur über die Stadtgrenze, um  zu seinem Arbeitsplatz zu gelangen. 

Dennoch: Wer sich für ein Berufsleben als Pendler entscheidet, sollte sich laut Wohnatlas  der zumeist langen Wege aus dem Speckgürtel in die City bewusst sein: Nur sieben der 33 untersuchten Städte und Gemeinden weisen mit Bus und Bahn Fahrzeiten von unter 30 Minuten pro Strecke aus. Autofahrer sind lediglich aus Teltow und Schönefeld in weniger als einer halben Stunde am Ziel. Eine Stunde und mehr am Steuer sind keine Seltenheit.