Nach Urteil: So oft konnte das Vorkaufsrecht in Berlin nicht angewendet werden

Eine Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine parlamentarische Anfrage offenbart die Folgen der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts.

„Hilf uns Berlin“ – mit solchen Transparenten an den Hausfassaden warben früher viele Hausgemeinschaften darum, dass die Bezirke ihr Vorkaufsrecht ausüben.
„Hilf uns Berlin“ – mit solchen Transparenten an den Hausfassaden warben früher viele Hausgemeinschaften darum, dass die Bezirke ihr Vorkaufsrecht ausüben.Gerd Engelsmann

Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zum kommunalen Vorkaufsrechts vor gut einem Jahr können die Berliner Bezirke den Handel mit Immobilien in Milieuschutzgebieten de facto kaum noch beeinflussen. In 354 Fällen mussten die Bezirke seit der Gerichtsentscheidung ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen, in dem sie bescheinigen, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht genutzt wird.

Das geht aus der Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine Anfrage der Linke-Abgeordneten Elif Eralp und Niklas Schenker hervor. Die Zahl der betroffenen Wohnungen wird in der Antwort mit 2064 angegeben – verbunden mit dem Hinweis, dass die Angaben unvollständig seien, weil nicht für jedes „Objekt“ Daten vorlägen. Die wirkliche Zahl der betroffenen Wohnungen dürfte also noch weitaus höher liegen. Die meisten der weiterverkauften Wohnungen liegen laut Antwort der Senatsverwaltung in den Bezirken Neukölln, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte.

Die Richter des Bundesverwaltungsgerichts hatten am 9. November vergangenen Jahres entschieden, dass das Vorkaufsrecht nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden dürfe, dass der andere Käufer die Mieter in der Zukunft aus dem Gebiet verdrängen könnte. Genau das war aber bis dahin die zentrale Argumentation, wenn etwa Bezirke in Berlin das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zugunsten eines gemeinwohlorientierten Dritten wahrnahmen – in der Regel zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft. Betroffen von dem Urteil sind neben Berlin alle Städte, die bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ähnlich argumentiert haben. Also auch Hamburg und München. Für sie ist die Ausübung des Vorkaufsrechts mittlerweile kaum noch möglich.

Abwendungsvereinbarungen waren für Berlin günstigste Lösung

Besonders gravierend: In 67 Fällen mit insgesamt 1366 Wohnungen gehen Hausbesitzer mittlerweile gegen sogenannte Abwendungsvereinbarungen vor oder erkennen diese nicht mehr an. In den Vereinbarungen hatten sich die Hauseigentümer noch vor der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu einem besonderen Mieterschutz verpflichtet und damit die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts abgewendet. Dazu gehörte, für einen bestimmten Zeitraum auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verzichten.

Für das Land Berlin war die Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung die kostengünstigste Möglichkeit, um die Mieter zu schützen, weil dem Land damit finanzielle Hilfen für einen Ankauf erspart blieben. Private Erwerber von Wohnhäuser unterzeichneten Abwendungsvereinbarungen in der Regel aber nur, weil ansonsten die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk drohte.

Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der Milieuschutzsatzung bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Der Deutsche Mieterbund fasste dies wie folgt zusammen: „Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht auch im Milieuschutzgebiet nur geltend machen, wenn es sich um eine zweckentfremdete Schrottimmobilie handelt.“

In Berlin sind laut der Antwort der Stadtentwicklungsbehörde 13 „potenzielle sogenannte Schrottimmobilien bekannt“. Zwei davon befinden sich in Mitte, drei in Tempelhof-Schöneberg und acht in Pankow. Bisher habe aber keines der Grundstücke die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erfüllt. Voraussetzung für das Vorkaufsrecht sei ohnehin, dass das betreffende Grundstück verkauft werde. Selbst dann könne die Ausübung des Vorkaufsrechts aber noch abgewendet werden, wenn der Käufer sich verpflichtet, die Missstände oder Mängel zu beseitigen.

Ampelkoalition hat sich bisher nicht auf neue Regelung verständigt

Die Ampelkoalition im Bund ist sich über eine gesetzliche Neuregelung des kommunalen Vorkaufsrechts bisher nicht einig geworden. Das SPD-geführte Bundesbauministerium hat zwar schon im April einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Rechte der Mieter stärken soll, das FDP-geführte Justizministerium sieht die Voraussetzungen für eine gesetzliche Änderung aber „bislang nicht erfüllt“, wie es vor kurzem mitteilte.

Die Linke übt Kritik. Der Berliner Wohnungsmarkt sei „weiter extrem aufgeheizt“, argumentieren Schenker und Eralp. „Wir brauchen das kommunale Vorkaufsrecht dringend zurück, um Häuser zugunsten eines landeseigenen Wohnungsunternehmens anzukaufen und so Mieter:innen zu schützen“, sagen sie. „Wann nutzt der Kanzler seine Richtlinienkompetenz für bezahlbare Mieten?“

Die auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Bottermann Khorrami sieht es anders. Aus der geplanten Gesetzesänderung folge, „dass Kommunen das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auch anlasslos bei jeder Immobilientransaktion ausüben können“, kritisiert sie in einer Mitteilung. Aus Sicht von Uwe Bottermann sei es jedoch zweifelhaft, ob eine solche Regelung noch verfassungskonform ist. „Sollte die Änderung tatsächlich beschlossen werden, wird wahrscheinlich in einigen Jahren in Karlsruhe darüber entschieden“, sagt Bottermann.